ПоделитьсяВ Петербурге вынесено беспрецедентное судебное решение. Согласно ему, многоквартирный самострой должен быть снесен за счет владельцев, даже если власть сама выдавала им право на собственность.
Свежее решение петербургского суда касается сноса уже третьего дома признанного самостроем ЖК «Никитинская усадьба» в Коломягах. Однако, в отличие от предыдущих, в этом случае речь идет о людях, которые смогли зарегистрировать право собственности в органах официальной власти. Более того, из-за перепродажи в деле появились добросовестные приобретатели. Но теперь им всем — 30 семьям — за свой счет придется сносить дом.
Столь неоднозначный прецедент Приморский районный суд Петербурга принял в канун Нового года, 24 декабря. Он признал дом на Тбилисской, 32, в Коломягах самостроем.
Уникальность ситуации в следующем — дом в 30 квартир на Тбилисской начали строить еще в середине 2000-х на земле для индивидуального строительства. Застройщик – «Северо-Западная строительная компания» – приступил к работам, стал продавать квартиры, а по пути согласовывал все нужные документы.
Тогда разрешение на строительство оформляли годы. И небольшие компании экономили время за счет незаконного строительства, теперь объясняют в «Северо-Западной строительной компании».
Но в этот раз случился сбой. К 2007-му стройка закончилась, квартиры заселили. Но документы на дом компания так и не получила. Постфактум застройщику удалось лишь перевести участок под малоэтажную многоквартирную застройку. А части жителей — оформить права на доли в здании.
Горожане жили спокойно, район вокруг продолжал застраиваться, семьи становились многодетными. А некоторым жителям даже удавалось перепродавать свои квартиры новым жильцам.
ПоделитьсяВ 2014 году Госстройнадзор получил полномочия обращаться в суд с исками о сносе самостроев. Город вслед за федеральным центром решил ужесточить практику. И в июне — обратился в Приморский районный суд.
Соответчиками с собственником участка — Михаилом Голубевым, совладельцем СЗСК, привлекли 8 семей. И 24 декабря 2015 года суд постановил снести постройку за счет горожан и собственника участка, рассказали «Фонтанке» участники заседания.
Мотивировочная часть судебного решения на руки ответчикам пока не поступила, поэтому трудно понять доводы судьи. Однако известно, что прокуратура выступала против, основываясь на том, что истек срок исковой давности. К тому же пострадают семьи с детьми, которые уже прописаны в новостройке. Но суд все равно встал на сторону Госстройнадзора.
По Градкодексу, самострои должны сносить либо сами застройщики, либо другие лица за их счет. Но в этот раз к ответственности привлекли горожан, купивших квартиру на вторичном рынке. Им суд посоветовал требовать компенсации от продавцов, пересказывают жители Коломяг.
Больше того, ранее часть жителей в том же Приморском суде признала право собственности на доли в доме. Это означает, что здание соответствует всем градостроительным параметрам и безопасно для проживания. А теперь Госстройнадзор доказал обратное. Два решения противоречат друг другу, считают в СЗСК.
Застройщик и сами жители намерены подать апелляционную жалобу на решение суда. Но надежды мало — еще два дома на Горной, 22, и на Первой Алексеевской, 41-49, уже приговорены к сносу обеими инстанциями. Правда, в этом случае ответчиком выступал только застройщик. Суд даже не признавал, что конфликт затронул тех, кто вложился в стройку.
В Госстройнадзоре говорят, что узнали о самострое от администрации Приморского района. И при проверке выявили, что дом не соответствует градрегламентам. Он находится в охранной зоне усадьбы Орловых-Денисовых. И на 15 метров превышает разрешенные параметры.
«С июня 2014 года собственник земельного участка ни разу не обратился в ведомство с предложением о приведении объекта в соответствие с действующим законодательством», – утверждают в Госстройнадзоре. К тому же в 2010-м году пленум Верховного суда постановил, что дома можно сносить даже после признания на них права собственности.
В СЗСК объясняют, что обращались раньше, в 2012-м. Но в Смольном сказали, что не вводят в эксплуатацию уже достроенные дома. Хотя и делают иногда исключения - в 2014-м город выдал разрешение на фактически построенный ЖК «Граф Орлов» на Московском проспекте, хотя «ЛЭК» (теперь «Л1») строил его с 2007 года, а 120-метровые здания нарушали действовавшие регламенты.
Чем ситуация отличается в случае ЖК «Никитинская усадьба», жители не понимают. Тем более рядом с кварталом построен 26-этажный центр имени Алмазова и многоэтажки 2000-х годов. А само здание первой половины XIX века, выкупленное ГК «СУ-155», – рассыпается на глазах.
В декабре 2015-го Игорь Албин распорядился найти компромиссные решения по легализации самостроев. Условия два — соблюдение норм безопасности строительства и градостроительных нормативов. Однако когда будет реализовано поручение и коснется ли оно Тбилисской, неясно.
На данный момент Госстройнадзор разработал порядок взаимодействия комитетов и ГАСНа с районными администрациями для ускорения выявления самостроев, а также — поправки в федеральное законодательство. Сейчас проект проходит экспертизу в юридическом комитете.
Правда, фактически ни одного самостроя в Петербурге еще не снесено. У приставов нет техники и средств для многомиллионных работ по демонтажу. Хотя администрация и заявила о необходимости ускорения процесса.
Тем не менее, в случае с Тбилисской приставы смогут завалить жителей штрафами, говорит Владимир Малашин, специалист адвокатской конторы «Малашин и партнеры». За невыполнение судебных решений служба имеет право взыскивать исполнительский сбор. Для граждан — это 5 тысяч рублей. «Граждане совершили ошибку, не потребовав от застройщика разрешение на строительство. Либо сознательно разделили эти риски», – уверен Малашин.
В Петербурге самострои пока не сносили, а вот в других регионах — давно. Еще в 2012-м году в подмосковных Вешках снесли пятиэтажку, отстроенную на дачных 15 сотках. Застройщика — Виктора Холода объявили в розыск, а около 50 семей остались без денег и без жилья. Жителям предоставили временное жилье, но через три года договор истек, и регион потребовал их выселения. Аналогичные новости — из Краснодара и Барнаула.
Вопрос, будет ли СЗСК компенсировать возможную потерю жилья покупателям домов в «Никитинской усадьбе», в компании не комментируют.
Всего в Петербурге выданы исполнительные листы на снос 24 самостроев. Большая их часть построена на землях для индивидуальных домов (ИЖС). Еще 37 исков — на рассмотрении. Многие из комплексов — заселены.
Отметим, что постановление Верховного суда, на которое ссылается Госстройнадзор, было принято 29 апреля 2010 года. В нем описана схема, по которой собственник, в рамках закона, может лишиться своего имущества:
- В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Кроме того, иск о сносе действительно может быть предъявлен покупателям, которые ни сном ни духом не подозревали о проблемах с разрешениями. «Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку», – предлагает суд. Сможет ли продавец вернуть давно уплаченные миллионы и не прошел ли срок давности – уже вопрос к практикам.
Признание прав на квартиру в самострое не влияет на решение о сносе. По закону такие дома, если они не легализованы полностью, просто не вовлекаются в оборот, объясняет Евгения Ширстов, старший юрист «Дювернуа Лигал»: «Если при признании права собственности суд не исследовал вопрос самовольного строительства, ГАСН может обратиться с таким иском».
Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»
