Трудно быть инвестором. В Петербурге

Разрекламированный образ Петербурга как благоприятного для инвестиций города сомнителен. Складывается впечатление, что чиновники Смольного усердно работают, чтобы планы гостиничных инвесторов не сбылись.

Программа Смольного по строительству гостиниц практически не движется с места. Вложения в гостиничную сферу в 2015 году сократились в 1,5 раза. И кризис тут ни при чем. Инвесторы, у которых есть опыт и деньги, сталкиваются с постоянно меняющимися правилами, бюрократией и безразличием чиновников. В результате они строят гостиницы по 7 – 10 лет. Если повезет.

В середине марта глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк на выставке MIPIM подписала соглашение с российским представительством французского гостиничного оператора Accor — ООО «Рашн менеджмент хотел кампани». Документ, по сообщению Смольного, касается «двустороннего сотрудничества в сфере развития гостиничной инфраструктуры с целью увеличения номерного фонда качественных отелей, в том числе в связи с проведением в Санкт-Петербурге мероприятий Чемпионата мира по футболу в 2018 году».

Вряд ли кому-то из участников пафосной выставки рассказали, что две гостиницы в Петербурге, которые должны заработать под брендом Accor, инвестор пытается построить уже более 7 лет, но постоянно сталкивается с непоследовательным поведением правительства.

Объем вложений в гостиничную сферу Петербурга в 2015 году сократился на 55 процентов в сравнении с предыдущим годом, заявила в конце марта глава комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова. Это может создать сложности с размещением болельщиков и туристов, которые приедут в Петербург в 2018 году, когда на Крестовском острове пройдет чемпионат мира по футболу.

По данным комитета по туризму, всего в городе 533 гостиницы (с учетом отелей и хостелов — около 1 тыс.), номерной фонд которых не превышает 30 тыс. штук. В 2018 году в Петербурге будут находиться 400 тыс. болельщиков и туристов. Хотя понятно, что жить в гостиницах они будут не одновременно, но все равно доступных гостиниц в городе явно недостаточно. Как сообщили «Фонтанке» в сервисе по бронированию билетов и отелей Onetwotrip, в некоторых городах, где проходили матчи прошлых чемпионатов по футболу, гостиниц намного больше, чем в Петербурге, – в Рио-де-Жанейро, например, 4069 отелей, в Берлине — 1153. В некоторых из них, впрочем, их меньше, чем у нас (Кейптаун — 258, Дурбан — 227, Мюнхен — 343, Салвадор — 481), но из-за отсутствия данных по количеству номеров выводы делать сложно.

Еще в 2004 году постановлением №1268 была утверждена специальная программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры, воплощением которой занимается комитет по инвестициям. В программе около 250 адресов, где должны появиться гостиницы. Если открыть список и вбивать подряд все адреса, можно убедиться в том, что гостиницы там построены, дай бог, в 30 процентах случаев. Причем в половине из них это и не гостиницы вовсе, а так называемые апарт-отели, то есть по факту те же жилые дома, где продаются квартиры.

Помимо сомнительных контор, которые строили гостиницы по 6 – 10 лет и так ничего и не построили, существует большое количество серьезных организаций, добросовестных инвесторов, у которых есть и опыт, и деньги, и терпение. Но из-за часто меняющегося законодательства, непоследовательности чиновников и отсутствия преемственности обязательств правительства города, прерывающейся с назначением каждого нового представителя власти, это терпение то и дело оказывается на исходе.

Как сообщили «Фонтанке» в комитете по инвестициям со ссылкой на свое подведомственное учреждение «Управление инвестиций», с 2010-го по 2016 год инвесторы получили всего 31 объект недвижимости для строительства гостиниц, из которых как минимум 9 не были построены. «Информацией о количестве реализованных за данный период проектов ГБУ "Управление инвестиций" не обладает», — отметили в комитете. По данным комитета имущественных отношений, по состоянию на 14 января 2016 года в городе действует 27 инвестиционных договоров по аренде участков для строительства гостиниц.

«Фонтанка» раскрыла эти проблемы на конкретных примерах.

Raiffeisen

Многофункциональный комплекс с гостиницами San Gally Park на Лиговскогом проспекте, 60-62, должны были построить еще в 2007 году. До революции здесь работал чугунолитейный и механический завод имени прусско-немецкого предпринимателя Франца Сан-Галли, который большую часть жизни провел в Петербурге. Считается, что именно он изобрел батареи, которыми сейчас обогревают дома, и благодаря ему в городе появились общественные туалеты. В советское время завод переименовали в «Буммаш СПб», но вскоре после распада СССР он прекратил работу.

В середине 2000-х «Буммаш» договорился о реконструкции территории завода под многофункциональный комплекс. Около $ 150 млн должен был вложить инвестор Raiffeisen Evolution, который принадлежит австрийским холдингам Raiffeisen (банки), UNIQA (страховщики) и Strabag (строительные фирмы). Инвестор выкупил весь участок, в 2008 году начал снос корпусов, но столкнулся с неожиданно внесенными поправками в Правила землепользования и застройки. Из-за нового высотного регламента инвестор был вынужден снизить проект одиннадцатиэтажного 42-метрового комплекса до семиэтажного 28-метрового, «порезав» четыре гостиничных этажа, оставив только офисы и торговые площади.

Как выяснила «Фонтанка», чуть позже застройщик столкнулся с проблемами и в налоговой службе. Инвестор регулярно обращался в ФНС за налоговыми вычетами по НДС в связи с выполненными работами. К 2011 году были завершены проектирование, согласование проекта, разработан проект газовых котельных, наружного газопровода, проведены экологические изыскания. Однако ФНС отказывала в возмещении налога, и компании приходилось добиваться этого через суд.

В 2011 году застройщик получил разрешение на строительство и приступил к работам на фоне недовольства экспертов, которые сочли архитектуру строения «чужеродной». За последние пять лет новостей об этом объекте не слышно. Внешний вид полуразрушенных строений бывшего завода за это время не изменился. В ООО «Райффайзен эволюшн прожект девелопмент» (генподрядчик) «Фонтанке» сообщили, что сейчас идет «начало строительства», отказавшись от дополнительных пояснений.

У Raiffeisen Evolution, между тем, все в порядке за пределами России. С 2003 года компания построила более 60 объектов общей площадью 800 тыс. кв. м стоимостью 1,8 млрд евро. Это жилая и коммерческая недвижимость в странах центральной и восточной Европы. В Петербурге у фирмы единственный объект в нашей стране. После проблем, с которыми она здесь столкнулась, вряд ли стоит рассчитывать, что она продолжит вкладывать в Россию деньги.

Hilton здесь не будет

Не менее печальной оказалась история московской инвестиционной компании «Кеско», которая построила отель Ibis на Лиговском проспекте, 54, на 222 номера. В 2004 году фирма получила право построить гостиницу на 160 номеров в сквере имени Маршала Говорова на пересечении Московского проспекта и набережной Фонтанки. Однако в 2007 году вышел городской закон «О зеленых насаждениях общего пользования», по которому на участке оказалось нельзя что-либо строить.

Смольный согласился зачесть «Кеско» 45 млн, уплаченные в счет аренды земли, на другой объект — Лиговский, 56, где компания строит еще одну гостиницу. Остальные 75 млн, потраченные на подготовительные работы, разумеется, никто компании не вернул. Вместо неудавшегося проекта инвестору дали здание на Малой Морской, 5, для приспособления под гостиницу Hilton стоимостью около 5 млрд рублей. Правда, поставили условие: заплатить штраф за просроченную аренду за прежнего арендатора. Фирма «Юникон» пыталась сдавать здание в субаренду, но не нашла денег на ремонт. Если инвестор хочет доказать городу свою значимость и получить объект без конкурса, пусть заплатит за арендатора штраф. «Кеско» заплатила 46 млн.

В ходе расселения жителей дворовой части здания, которое обошлось инвестору в 250 млн, оказалось, что один из арендаторов — кафе «Палитра» — хочет приватизировать свое помещение. «Кеско» пришлось его выкупить, но в компании еще не предполагали, что настоящие проблемы ее ждут впереди.

В 2007 году губернатор Валентина Матвиенко поставила резолюцию на документах, судя по которым, на фасадную часть по Малой Морской, 5, претендовал еще один инвестор — фирма «Дельта». В чиновничьих кабинетах представителям «Кеско» намекали, что в успехах компании заинтересован бывший глава Приморского района, а ныне — замглавы аппарата Совета Федерации Андрей Кутепов, давний друг Сергея Матвиенко, сына экс-губернатора Петербурга. В свое время Кутепов работал в петербургских подразделениях управления делами президента, где курировал в городе кремлевские стройки.

Во избежание противоречий «Дельта» предложила «Кеско» выкупить себя — за $ 1 млн (в тех деньгах — 21 млн рублей). Инвестор отказался. Тогда в 2008 году по заявлению неустановленного частного лица ГУИОН разделил здание на две литеры — А и Б (дворовая и фасадная часть). Спустя год Смольный целевым образом, без торгов отдал фасадную часть «Дельте». На этот раз фирма пыталась продать себя «Кеско» уже за $ 3 млн (около 75 млн рублей), но опять получила отказ. С тех пор стороны судятся, и гостиницу никто не строит.

Для прохода во внутреннюю часть здания, оставшуюся у «Кеско», теперь нужно преодолеть арку фасадной части, поэтому ни о каком отеле Hilton уже не может быть и речи: уважающий себя высокопоставленный гость не поселится в отеле, куда нужно идти через арку. Суды ни к чему не привели, а высокопоставленные чиновники Смольного говорили бизнесменам, что ничего не могут сделать. В прокуратуру писали все, включая тогдашнего «строительного» вице-губернатора Романа Филимонова, но безрезультатно. Проблема тянется уже семь лет и до сих пор не решена.

Еще до того, как «Дельта» получила разрешение на строительство, в фасадной части снесли стены, перекрытия и завезли строительные материалы. Выездная проверка КУГИ и сотрудников Госстройнадзора обнаружила проектные чертежи, бумаги с фамилиями руководителей работ, график дежурств, списки рабочих и инструментов, из которых следовало, что указанные работы проводит «Дельта». Однако компания смогла доказать в суде, что подпись директора подделана и фирма к строительным работам не имеет отношения. На основе этого судебного решения прекратилась и проверка ГУ МВД.

Постановление, выданное «Дельте» еще в 2009 году, давно истекло, однако срок разрешения на строительство, выданного в апреле 2015 года, Госстройнадзор недавно продлил до 7 июня 2016 года. Проблема в том, что, несмотря на истечение срока действия постановления, инвестиционный договор с комитетом имущественных отношений расторгается только по суду. Комитет пытается взыскать с «Дельты» долги по аренде и на расторжение еще не подавал. Но пока инвестдоговор действует, инспекторы строительного надзора вынуждены постоянно продлевать разрешение на работы.

«Ситуация, в которой мы оказались, находится в крайне запутанном правовом поле, — говорит Леонид Старовойтов, гендиректор ООО "Морская 5" (структура «Кеско»). — Правительство не может обсуждать реализацию проекта с одним инвестором, пока оно не поставило точку в отношениях с другим. Главная проблема здесь состоит в том, что в городской администрации нет механизма контроля за итоговым выполнением работ. То есть комитет по строительству, например, отвечает за саму стройку. Комитет имущественных отношений находится в ожидании ввода в эксплуатацию и контролирует лишь поступление арендных платежей. В случае с "Дельтой" — платежи поступать перестали, однако правительство не поднимает вопрос о расторжении договора. Госстройнадзор, поскольку договор действует, как независимый орган каждый раз продлевает срок разрешения на строительство. Вот и получается, что у семи нянек дитя без глазу».

По мнению Старовойтова, решить эту проблему можно только в том случае, если гостиничные проекты поставят на контроль одного из вице-губернаторов. Им может стать либо Игорь Албин, курирующий строительно-инвестиционный блок, либо Олег Марков, который занимается развитием гостиничного хозяйства. «Тогда и в само правительство будет оперативно поступать объективная информация, и оно сможет обсуждать действенные решения, а комитеты и городские службы не будут перекладывать ответственность друг на друга», — считает он.

Офис «Дельты» «Фонтанке» обнаружить не удалось, фирма зарегистрирована в квартире на улице Восстания на имя Галины Девяткиной. Ни один из телефонов фирм, связанных с Галиной Девяткиной, не отвечает. «Фонтанка» с удивлением обнаружила, что Галине Девяткиной 76 лет. Ее мобильный телефон также не отвечает.

Это не единственный объект, который так и не был реализован людьми, стоящими за «Дельтой». С 1986 года здание бывшей гимназии Бычкова на Лиговском, 1, находилось в безвозмездном пользовании «Фирмы промэнергогаз», главой которой был петербуржец Андрей Девяткин. В 2003 году «Фирма промэнергогаз» получала право реконструировать здание под офис, однако вскоре ее лишили этого права из-за долга по аренде. Лишили ее и права безвозмездного пользования.

На этом история гимназии на самом деле только начиналась. В 2009 году Смольный передал здание фирме «Ленстройсервис» — для реконструкции под отель. Неудивительно, что компания оказалась зарегистрирована на имя Галины Девяткиной. Работы на Лиговском, 1, которые должны были закончиться в конце 2013 года, фактически начались лишь в 2012 году. Спустя два года гостиница формально была введена в эксплуатацию, однако в действительности там никакой гостиницы нет, дом стоит заброшенный, а подрядчики жалуются, что с ними не рассчитались.

«Кеско» сталкивалась с проблемами не только на Малой Морской, 5. После ввода отеля на Лиговском, 54, компания пытается построить вторую очередь — на Лиговском, 56. Попытки эти предпринимаются начиная с 2004 года, и только сейчас вопрос почти решился.

Дело в том, что участок со зданием находились в смежной собственности — у города и «Кеско». Поскольку правительство может отдать инвестору объект только будучи единоличным собственником, правительство выкупило долю компании по инвестиционной стоимости (11 млн, хотя инвестор покупал долю за 96 млн), пообещав передать весь объект исходя из такого же льготного расчета. Однако после покупки доли Смольный изменил первоначальные условия, ссылаясь на изменения законодательства. В результате льготная инвестиционная стоимость пропала из задания на оценку прав на строительство гостиницы. Новую оценку делали уже исходя из рыночной стоимости объекта, что значительно дороже.

Вместе с тем менялись вице-губернаторы: Филимонов, Метельский, Оганесян. Каждому приходилось заново пояснять всю историю и достигнутые ранее договоренности. И новые чиновники никак не хотели брать на себя ответственность и подтверждать выданные своими предшественниками обязательства. В итоге только в 2015 году, когда комитет по инвестициям доложил всю историю на заседании правительства и вице-губернатор Игорь Албин взял этот вопрос на контроль, было принято окончательное решение о завершении процедуры, и дело сдвинулось с мертвой точки. 

Таким образом, инвестор безвозмездно кредитовал бюджет Петербурга на протяжении около 10 лет в ожидании согласования документов по инвестиционному проекту. Убытки компании по этому еще не начавшемуся объекту составляют уже 300 млн рублей.

Расселил забесплатно

Не менее скандальной оказалась история строительства гостиницы на канале Грибоедова, 51, на месте бывшего здания Приборной палаты, которая занималась контролем оборота драгоценностей. Сейчас этот госорган называется так же, но его петербургское подразделение давно находится на улице Яблочкова, 7. Смольный разрешил инвестору перестроить дом под гостиницу Radisson SAS еще в 2002 году. Им стала московская фирма «Легион», зарегистрированная по тому же адресу, что и участник фондового рынка Московской биржи «Димакс капитал» (в прошлом — «Русские финансовые традиции»). Впоследствии «Легион» перейдет в собственность владельцев «Димакс капитала», а затем будет обанкрочен.

На протяжении восьми лет подряд власти Петербурга шли навстречу инвестору, продлевая постановление правительства и устанавливая новые сроки. В 2008 году здание снесли, оставив фасадную стену со стороны Казанской улицы, после чего объект был заброшен. Через два года котлован превратился в озеро с высокой травой по периметру, на котором гастарбайтеры жарили шашлыки. Экс-губернатор Петербурга Валентина Матвиенко возмущалась «бурьяном» и предложила «не тянуть инвестора за уши», в очередной раз продлевая ему сроки. Лишь в 2015 году поросшее травой болото решили отдать консульству Азербайджана, но пока этого не произошло.

Как выяснила «Фонтанка», проблема этого объекта была намного глубже, чем просто «недобросовестный инвестор». В 2004 году компания потратила 130 млн на покупку 32 квартир общей площадью 1500 кв. м для расселения 68 жителей дома. Квартиры «Легион» передал городу, а город — жителям. Кроме того, инвестор потратил 230 млн на строительные работы, проведение экспертиз, консультационных услуг и т. д.

В разгар кризиса инвестору просто не хватило денег на продолжение работ, и экс-глава комитета по строительству Вячеслав Семененко на заседаниях правительства пытался добиться снисхождения к бизнесменам и дать им еще один шанс. Когда Матвиенко все же выгнала инвестора, две инстанции суда предписали Смольному вернуть «Легиону» 130 млн, потраченные на расселение, но третья инстанция эти решения отменила. Сейчас фирма пытается добиться справедливости в Высшем арбитражном суде.

Ужас согласований

В среде инвесторов уже давно сложилось настороженное отношение к чиновникам Смольного, и надежду на нормальное сотрудничество они почти утратили.

«Как можно серьезно относиться к тезису, что Санкт-Петербург — город, открытый для инвестиций, если постоянно изменяемые правила игры, меняющееся законодательство, отсутствие понятных и прозрачных процедур заставляют реальных инвесторов пересматривать свои планы и проекты в Петербурге и в своей деловой среде нелестно отзываться об инвестиционном климате и ужасах согласования в Санкт-Петербурге», — примерно так гостиничные инвесторы отзываются об экономической политике нашего города.

Чтобы дополнить представление о ситуации с инвестпроектами в Петербурге, достаточно зайти на «инвестиционный портал Санкт-Петербурга» – http://spbinvestment.ru/. На главной странице — новость о росте иностранных вложений в городскую экономику в 2013 году, хотя на дворе весна 2016-го. В «базе реализующихся инвестиционных проектов» всего 51 объект. Самая популярная надпись в пояснениях к каждому объекту — «требуется инвестор».

Александр Аликин, «Фонтанка.ру»