Что будет с ценами на недвижимость

Средняя рублевая стоимость квадратного метра в новостройках с 2002 года в Петербурге выросла в 7,6 раза. В 2016 году она как минимум не росла. Но эксперты ждут решения вопроса — будет ли продлена программа господдержки ипотеки, и предрекают, в случае отмены с 2017 года, едва ли не ажиотажный спрос в ноябре - декабре.

С октября 2002 года «квадрат» строящегося жилья в Петербурге в рублевом эквиваленте вырос в 7,6 раза, – такую динамику отследил Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость». Тогда рынок был еще «долларовый», а метр стоил 14 тысяч рублей. В сентябре 2016 года – 106,7 тысячи. Эту картину, безусловно, портит инфляция.

Рост отмечался далеко не во все годы. Нашему рынку недвижимости присуща цикличность – за пиками роста всегда следовали и периоды спада. До 2015 года непрерывное увеличение средних цен продолжалось аж четыре года (с 2011 года), это рекорд. С начала прошлого года – небольшой спад и следом длительный период стабилизации. По логике, следующим периодом должен быть рост. Вопрос только в том, когда он начнется.

Напомним, что средняя цена «квадрата» используется аналитиками для удобства подсчетов. Показатель учитывает не только средние цены в каждом из домов в процессе строительства, но и в новостройках, где продажи только начались. На старте проекта застройщики стремятся привлечь покупателей, и чаще всего – ценой. В 2016 году именно выход на рынок новых домов с низкими стартовыми ценами, в основном – в крупных проектах комплексного освоения, – не позволил расти средней стоимости по рынку.

«Средние цены по различным локациям, действительно, на первый взгляд, стоят на месте, – говорит Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – Это вызвано появлением новых объектов с более низкой стоимостью «квадрата» на старте проекта. Однако в ликвидных объектах цены по мере повышения строительной готовности планомерно растут. И мы ожидаем, что до конца года цены вырастут примерно на 3%».

Новостройки такие разные

Средние цены и стоимость «квадрата» в конкретном строящемся доме, действительно, разные вещи. Если первые сейчас не растут, то, пока объект строится, цены в нем могут увеличиться на 20-30%. То есть от 6,7% в год: строительный цикл – это 2-3 года. Но есть дома, где этого не происходит – долгострои, объекты, где цены завышены, неудачные проекты. Но все же большинство новостроек предполагает хоть и небольшой, но рост.

«В строящихся жилых комплексах цены повышаются по мере готовности объекта, – говорит Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – Так, в сентябре проведено небольшое плановое повышение цен на квартиры во второй очереди жилого квартала LIFE-Приморский».

Осенний подъем

«Сейчас – традиционно для осени – мы отмечаем активизацию спроса, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – Доля ипотечных сделок – порядка 52%. Популярность ипотеки объяснима: сегодня ставки одни из самых низких за всю историю этого вида кредитования в России. Покупают квартиры в новостройках совершенно разные люди. Это и молодые семьи, и люди в возрасте. У нас, например, 25% – это сделки с покупателями из регионов. В связи с активным спросом цены будут потихоньку расти, но увеличение не будет существенным – порядка 3% до конца года. Но это, конечно, существенно больше, чем в январе – августе, когда средний показатель практически не рос».

Увеличение активности отметили и другие участники рынка. «Мы видим постепенный рост спроса, который должен, в конечном счете, выливаться в рост цен, – рассказывает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Так, у нас в компании в этом году не наблюдалось, по сути, и летнего затишья. Ожидаем, что осенью тенденция продолжится. Рост цен будет обусловлен различными факторами. Это и традиционное для осени повышение деловой активности, и некоторая стабилизация как макроэкономической, так и геополитической ситуации; в какой-то степени повлияет и завершившаяся избирательная кампания. Фактор окончания программы ипотеки вновь может вызвать некоторый всплеск спроса – к концу 2016 года».

По мнению Юлии Ружицкой, регионального директора по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе, осенью цены будут стабильны. «Важный вопрос – будет ли в следующем году продлена госпрограмма поддержки ипотеки, – говорит она. – Если станет очевидно, что в 2017 году она завершится, то в ноябре – декабре 2016 года можно ожидать всплеск покупательской активности. Как было в январе и феврале текущего года».

«Мы наблюдаем баланс спроса и предложения, – уверен Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Если соотношение будет меняться в сторону увеличения спроса – предпосылки для этого есть, – будем принимать решение о повышении цен. Сегодня наблюдается рост спроса на объекты высокой степени готовности, поэтому ожидать повышения стоит именно здесь».

«Цена на квартиру складывается из нескольких составляющих, – рассказывают в компании ООО «Терминал-Ресурс», застройщике комплекса «Образцовый квартал». – В первую очередь, это качество строительства, локация и используемые технологии. Также серьёзное влияние оказывает степень готовности объекта. В связи с этим сегодня выгодно приобретать квартиру перед вводом строящегося объекта в эксплуатацию».

Участники рынка недвижимости отметили: все прогнозы действительны при условии, что макроэкономическая ситуация сохранится. Кстати, ошибаются и те, кто думает, что девелоперы потирают руки, когда на рынке царит нездоровый ажиотаж. Как было, например, в декабре 2014 года: доллар вырос до 100 рублей. Напротив, для всех гораздо удобнее, когда ситуация развивается по экономическому, а не по «паническому» сценарию. Впрочем, предсказать, какой нас ожидает, не берется никто.