ПоделитьсяСлухи о закрытии в 2017 году программы господдержки ипотеки на этот раз могут оказаться правдой, а покупатель упустит момент запрыгнуть в этот уходящий поезд доступного жилья, приняв их за уловку застройщика.
Свои подозрения о грядущем завершении программы господдержки ипотечного кредитования крупные игроки рынка основывают, в числе прочего, на том, что эта самая программа выполнила свою задачу – те есть «поддержала штаны» застройщикам и банкирам в кризисные 2015 и 2016 годы, а теперь нужно справляться самим. Справится ли бизнес со своей задачей – удержать, а то и снизить ставки в Петербурге, где более половины сделок на первичном рынке происходит с привлечением ипотечных кредитов, – разбиралась «Фонтанка».
«Насколько сильно влияют ипотечные ставки на доступность жилья, показал «черный вторник», 16 декабря 2014 года, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС» Елена Тарабукина. – Ставки выросли в 1,5 – 2 раза, и, разумеется, интерес клиентов к жилищному кредитованию резко упал. Покупатели, планирующие приобрести квартиру в ипотеку, ожидали ответных шагов от государства, направленных на снижение процентных ставок по жилищным кредитам. И только после того, как заработала программа господдержки, возобновили интерес к кредитным продуктам банков».
Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов приводит конкретные цифры, показывающие динамику изменения процентной ставки за последние три года. По его данным, в 2014 году ставка была на уровне 11,5% – 12,5%, затем в 2015 году, до введения программы государственной поддержки, процентная ставка выросла и составляла от 13,5% до 16,5%. В 2016 году ставка по господдержке имела тенденцию к снижению. В марте она держалась на уровне 12%, затем упала до 11,4%. В текущем октябре снижение продолжилось до 10,9%.
«Программа господдержки ипотеки, без сомнения, один из главных инструментов поддержания спроса на первичном рынке недвижимости, – констатирует он. – После ее запуска мы наблюдали плавный рост числа сделок со строящимся жильем, вызванный повышением доступности ипотечных кредитов. В нашей компании доля сделок с использованием ипотечного кредитования после начала работы программы в 2015 году возросла с 32% до 50%».
Примерно такой же рост наблюдается и у других крупных участников рынка. К концу года на фоне информации о сворачивании программы эти цифры могут еще увеличиться.
«В программу по господдержке укладываются квартиры масс-маркета, ведь есть ограничение по сумме кредита – в Ленинградской области эта сумма составляет 3 млн руб., в Санкт-Петербурге и Москве – 8 млн руб. По ипотеке сейчас в среднем проходит около 60% сделок, но есть свои всплески. Например, в сентябре было заключено 90% сделок по ипотеке», – говорит руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ Елизавета Яковлева.
Сейчас средняя сумма ипотечного займа в эконом-классе составляет 1,5 – 2 млн руб., в комфорт- и бизнес-классе – 4-6 млн руб.
«Условия ипотечного кредитования не зависят от класса жилья, – считает директор по маркетингу Холдинга RBI Михаил Гущин. – На элитные объекты действуют все те же привлекательные предложения банков, что и в масс-маркете, в том числе востребованная сейчас программа ипотеки с государственной поддержкой. В нашем холдинге в текущем году доля сделок с использованием ипотечного кредита уже превышает 50%. Средняя сумма ипотечного займа составляет порядка 3 миллионов рублей».
В сложившихся условиях клиенты стали сопоставлять арендную плату за жилье с платежами по ипотеке, и при таком сравнении последние стали выглядеть привлекательней.
«Практика показывает, что клиент, приобретающий квартиру для своего проживания, как правило, не берет во внимание полную стоимость кредитования и готов переплачивать за возможность иметь собственное жилье. Как правило, сумма ежемесячного платежа по ипотеке сопоставима с ежемесячной арендной платой съемного жилья. К тому же покупатели, оформляющие ипотеку на 15 лет, обычно досрочно закрывают кредиты за 7 – 10 лет, сокращая переплату процентов по кредиту, а те, кто берет кредит на 10 лет, рассчитываются по нему в два раза быстрее, тем самым сильно снижая стоимость кредита», – замечает Елена Тарабукина.
А что дальше
Эксперты предрекают закрытие программы господдержки ипотеки уже в 2017 году. У участников рынка есть несколько вариантов развития последующих событий.
«Полагаю, что в следующем году банки будут предлагать собственные и совместные с девелоперами ипотечные программы. Кроме того, в этом году регулятор взял курс на снижение ключевой ставки, понизив ее до 10%. При сохранении позитивных тенденций в экономике возможно дальнейшее снижение ключевой ставки, что будет способствовать снижению ипотечных ставок», – говорит Петр Буслов.
Коммерческий директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Татьяна Копыстыринская не столь оптимистична.
«В связи со снижением ключевой процентной ставки продление программы господдержки ипотеки после ее окончания не ожидается. Предполагается, что после окончания программы средняя процентная ставка по ипотеке будет составлять от 12 до 13% годовых», – считает она.
Руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко тоже придерживается той точки зрения, что на общую ситуацию может повлиять Центральный банк.
«Скорее всего, программа госсубсидирования не будет продлена в следующем году, при этом коммерческие ставки банков должны снижаться. Это будет возможно при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ», – говорит он.
С этой точкой зрения согласны и представители банковского сектора. «Учитывая объемы выдач ипотечных кредитов за 2015 – 2016 годы, можно сказать, что, с точки зрения поддержки как застройщиков, так и банков, госпрограмма свои задачи выполнила. Даже по предварительным подсчетам, она, через строительный сектор, дала мультипликативный эффект всей экономике, – говорит заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. – Диапазон ставок на первичном рынке без государственного субсидирования находится в коридоре 12,50 – 15,00%. С господдержкой, без учета специальных акционных предложений, – 10,75 – 12%. И если ключевая ставка продолжит свое снижение, мы можем увидеть обновление нижней границы».
К тому же, по его мнению, ближе к Новому году, стремясь закрыть годовые планы по продажам, застройщики будут предлагать все более привлекательные условия. И более удачного момента для заключения сделок в ближайшем будущем может и не быть.
Ситуацию может испортить только один психологический момент. Слухи о сворачивании программы господдержки ипотеки появлялись и раньше. И каждый раз это вызывало рост количества получаемых кредитов. «Люди могут не просто поверить в окончание программы и отложить покупку на будущие периоды, в надежде на продление господдержки», – замечает Дмитрий Алексеев.
Максим Кончаров,
«Фонтанка.ру»
