Запуск торгового центра в самом сердце Петербурга дался финскому концерну Stockmann нелегко. На протяжении всего строительства компании пришлось вести битву с градозащитниками, провозгласившими «Невский центр» «ошибкой» из-за несоответствия фасада архитектуре исторического центра. В итоге проект, в который инвестор вложил 185 млн евро, был запущен в ноябре 2010 года.
Спустя шесть лет совет директоров Stockmann решил «исследовать возможность продажи» «Невского центра». Как пояснила «Фонтанке.fi» менеджер по коммуникациям Stockmann Анна Бьярланд, это стало следующим шагом после отказа от ретейлового направления. «Поскольку Stockmann больше не занимается розничными продажами в России и не имеет никаких активов, кроме «Невского центра», совет директоров решил рассмотреть возможность дивестирования», – заявила она. В своем отчете за 9 месяцев 2016 года компания также указывает на грядущее сокращение доходов. «Экономическое развитие в России в 2016 году, как ожидается, останется слабым. Это негативно отразится на доходе от сдачи в аренду недвижимости Stockmann», – говорится в нем.
Сумму, которую Stockmann просит за свой объект, компания не комментирует. Но на начало 2015 года стоимость торгового центра оценивалась примерно в 181 млн евро, уточнила Анна Бьярланд.
Для исследования воможностей продажи своего последноего актива Stockmann нанял компанию Colliers International. Как заявил «Фонтанке.fi» Станислав Бибик, руководитель направления «Рынки капитала» Colliers International Russia, в первый день экспонирования «Невского центра» брокер получил шквал запросов от потенциальных приобретателей. «Этот торговый комплекс относится к категории «трофейных» объектов, то есть это предложение, которое далеко не каждый день появляется на рынке. Поэтому мы, безусловно, видим ажиотаж», - уверяет он. По его словам, запросы направляли как петербургские игроки, так и московские и международные компании, однако конкретных имен сотрудник Colliers International не назвал.
По словам Станислава Бибика, финская компания вовсе не намерена продавать объект с дисконтом, а наоборот, стремится заработать. «С учетом интереса инвесторов, я думаю, это вполне возможно», - сказал он. Таким образом, сумма сделки может превысить 185 млн евро, заверил брокер.
Торг уместен
ТЦ «Невский центр» имеет «прекрасное расположение, практически полностью заполнен арендаторами и имеет значительный потенциал для дальнейшего развития», - так генеральный директор Stockmann plc. Лаури Вейялайнен характеризует инвестиционную привлекательность объекта.
Общая площадь комплекса – 91 000 кв. м, из них арендопригодная – 45 000 кв. м. Якорный арендатор – универмаг Stockmann, причем продуктовой частью управляет петербургский ретейлер «Лэнд», а продавцом одежды выступает компания Reviva Holding, франчайзи британской сети универмагов Debenhams. Торговая галерея представлена магазинами крупных международных брендов, таких как H&M, Hamleys и др.
Свои арендные ставки компания не раскрывает, однако, по экспертным оценкам, ввиду удачного месторасположения объекта и благодаря хорошей концепции они могут быть одними из самых высоких на рынке. Ранее компания JLL по итогам третьего квартала 2016 года оценила максимальные арендные платежи в ТЦ Северной столицы в примерно 70 тыс. рублей за квадратный метр в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС), или 1 тыс. евро по нынешнему курсу. Таким образом, при условии 100%-ной заполняемости Stockmann мог бы приносить своему владельцу 45 млн евро в год. В том случае, если бы покупатель взял на покупку торгового комплекса кредит в 185 млн евро в российском банке, то при 12,5% годовых (средняя ставка для юрлиц по оценке ЦБ на июль 2016 года. - Прим. ред.) ему бы пришлось отдать примерно половину выручки только на уплату процентов (23 млн евро). При этом необходимо учитывать, что владелец ТЦ еще платит зарплату сотрудником и несет эксплуатационные расходы.
Однако компания работала не с фиксированной арендной ставкой, а брала с ретейлеров процент от выручки, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «А в кризис обороты упали у всех ретейлеров», - говорит она. По мнению эксперта, в таких условиях продать объект по цене, окупающей вложенные средства, будет проблематично.
Ситуация на российском рынке торговой недвижимости помешает Stockmann уйти с прибылью, соглашается Николай Пашков, генеральный директор брокерской компании Knight Frank St Petersburg. «Спад спроса из-за экономической нестабильности совпал с общим насыщением рынка», - пояснил он. Эксперт оценивает стоимость «Невского центра» в 11 млрд рублей, или 160 млн евро по сегодняшнему курсу. Причем если компания хочет продать объект в ближайшее время, то ей придется дать еще более существенный дисконт.
Заявления об ажиотажном спросе, по мнению Николая Пашкова, лишены оснований. «Информация о том, что объект продается, известна игрокам рынка уже довольно давно, однако пока не слышно ни о реальных интересантах, ни об активных переговорах», - утверждает он.
Сами владельцы торговой недвижимости утверждают, что готовы рассмотреть предложение, но при условии скидки. «Разумеется, «Невский центр» - это объект с хорошей локацией и логичной концепцией, и нам интересно будет поучаствовать в переговорах», - сообщил Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group (владеет, в частности, ТЦ «Европолис» и «Лондон Молл», весь портфель Fort Group составляет 530 000 кв. м. - Прим. ред.). Но платить за него 185 млн евро топ-менеджер не готов. Цена определяется доходностью, а с момента постройки «Невского центра» рынок торговой недвижимости успел стать рублевым, пояснил он.
Интерес со стороны институциональных инвесторов к объекту тоже маловероятен в силу невысокой доходности и высоких рисков, уверен Николай Пашков. По мнению Екатерины Лапиной, покупателем может выступить какая-то крупная структура, например группа «Альфа» или «Газпром», которые располагают достаточным количеством собственных средств, чтобы приобрести его как актив в свою корпорацию.
Четких сроков по продаже объекта Stockman перед Colliers International не ставил. Но, по оценке Станислава Бибика, сделка вряд ли остоится до конца года. «Цикл экспонирования для объекта такого уровня составляет несколько месяцев», - отметил брокер.
