ПоделитьсяВвод центрального участка ЗСД заметно изменит транспортные потоки в Северной столице. Кто сумеет на этом заработать, узнала «Фонтанка».
2 декабря в Петербурге состоится долгожданное открытие центрального участка ЗСД. Соединив юг и север города, скоростная магистраль обрадует не только водителей и оператора трассы «Магистраль Северной столицы», который будет взимать плату за проезд до 2042 года, но и собственников торговых комплексов, бизнес-центров и гостиниц, которые окажутся на пути следования новых транспортных потоков.
Больше всего выиграют владельцы офисов на Васильевском острове, говорится в исследовании консалтинговой компании JLL «Влияние крупных инфраструктурных проектов на рынок коммерческой недвижимости Петербурга». В настоящий момент в районе расположено 29 качественных бизнес-центров совокупной площадью порядка 230 тыс. кв. м, из которых около 20% относятся к классу А. Сейчас их ставки отстают от равноудаленных от центра города объектов в Петроградском и Адмиралтейском районах практически на 40%. Причина — проблемы с транспортной доступностью, которую и поможет решить запуск центрального участка ЗСД.
Именно там цены пойдут вверх, а в перспективе двух лет за офис на Васильевском придется заплатить на 25% больше, чем сейчас, говорит руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Для сравнения: средняя по городу ставка на объекты такого класса поднимется примерно на 5%, при условии, что не произойдет каких-то значимых потрясений.
Аренда в бизнес-центрах класса B тоже подорожает. А по мере роста ставок и заполнения площадей возможна реализация новых проектов офисной недвижимости в районе.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, также прогнозирует «существенное повышение» ставок аренды офисов Васильевского острова, однако сомневается, что улучшение транспортной доступности произойдет в ближайшей перспективе.
После запуска ЗСД произойдет усиление нагрузки на мосты, которые соединяют Васильевский остров с другими центральными районами, говорит Игорь Кокорев. Снизить эту напряженность в перспективе сможет строительство моста через остров Серный, но оно запланировано лишь на 2018 год.
Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar Петербурге, в отличие от коллег по цеху, не ждет больших выгод для владельцев бизнес-центров. Зато уверена: открытие ЗСД, позволяющее въезжать на Васильевский остров в ночное время, положительно отразится на гостиничном сегменте: среднегодовой тариф на проживание в отелях может вырасти на 5 – 15%.
А вот рынок торговой недвижимости Васильевского острова новая магистраль не взбодрит, во всяком случае пока. «Появление нового маршрута не означает, что массовый покупатель будет выбирать путь через платный ЗСД с той же охотой, с которой жители периферийных районов сейчас пользуются КАД», – считает Игорь Кокорев.
Строительство новых ТРК возможно разве что в долгосрочной перспективе — вследствие развития территории Морского фасада, добавляют в JLL. Пока же жителям района придется довольствоваться «Шкиперским моллом», а также гипермаркетами «Лента» и «К-раута».
Зато запуск центрального участка ЗСД поможет торговле Приморского района. По мнению аналитиков JLL, наличие скоростной магистрали, позволяющей добраться с юга на север за полчаса, увеличит зону охвата крупных ТЦ почти в два раза уже в ближайшие полгода. «Люди будут готовы поехать за тем, чего нет в их районе, — например, в аквапарк «Питерлэнда», считает Владислав Фадеев.
Однако к увеличению ставок в ближайшей перспективе это не приведет — поскольку в первое время владельцы торговых объектов будут заполнять пустующие площади. Сейчас, по оценке JLL, уровень вакансии в ТРЦ «Питерлэнд» составляет около 15%. После запуска съезда на Шуваловский проспект (запланирован на 2018 год) в сфере влияния ЗСД окажутся также ТРЦ «Монпансье» и «Пять озер». «Доля свободных площадей в них будет снижаться, а ставка расти», – отметил Владислав Фадеев.
Впрочем, станут ли потенциальные покупатели реальными, будет зависеть и от стоимости проезда по ЗСД, оговариваются эксперты. Ранее сообщалось, что плата за проезд по Центральному участку будет введена примерно в феврале 2017 года, после завершения кадастрирования, но тариф еще не определен.
Для привлечения новых посетителей и арендаторов одного ЗСД мало, подчеркивает Наталья Скаландис. По мнению эксперта, собственникам также придется обновить концепции своих ТЦ.
А вот южным районам Петербурга повезет меньше всех. Поскольку север более насыщен торговлей, его жители с меньшей долей вероятности поедут на другой конец города по ЗСД на шопинг. Зато вырастет спрос на офисные помещения в зоне Обводного канала. Сейчас они востребованы в основном среди небольших компаний-посредников, чья деятельность связана с портом. Однако улучшение транспортной доступности приведет туда и других арендаторов, что даст толчок для развития офисных и жилых лофт-проектов, а также креативных пространств.
Впрочем, ЗСД — не единственный инфраструктурный проект, который в ближайшее время взбодрит рынок коммерческой недвижимости Петербурга, подчеркивают в JLL. К примеру, открытие сквозного движения по южному берегу Обводного канала, запланированное на 2017 год, повысит спрос на офисы Невского и Фрунзенского районов. «Можно ожидать повышения ставок на 3 – 5%», – отмечает Владислав Фадеев. Улучшение транспортной доступности сделает район доступным для запуска проектов небольших складов площадью 3 – 5 тыс. кв. м. Они могут быть востребованы, к примеру, среди онлайн-ретейлеров.
Торговым центрам на севере города (прежде всего «Атлантик-сити») поможет запуск метро «Беговая», который ожидается в 2018 году, а ввод станции «Горный институт» даст мощный толчок развитию стрит-ретейла на Васильевском острове, правда, только после 2019 года.
Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»
