ПоделитьсяПосле крупнейшего пожара, оставившего без крова сотни человек, ростовчане гадают, кому было выгодно выжечь потенциально привлекательный район в центре города. И обвиняют в поджогах застройщиков. Реальность же, как и всегда, выглядит несколько сложнее.
Вполне возможно, что тут и не было глобальных замыслов в духе Нерона, описанных Генриком Сенкевичем в знаменитом романе, сказали «Фонтанке» эксперты. Ситуация на рынке недвижимости южного города-миллионника пока не располагает к однозначным выводам.
Пролетарский район, где накануне пожар выжег территорию в целый гектар, действительно находится почти в самом центре Ростова. На склоне, спускающемся к Дону, изрезанном оврагами и пригорками, лепятся улицы, состоящие из одноэтажных, иногда двух- и трехэтажных частных домов, большей частью деревянных. «Шанхай» – так упорно называют это место собеседники «Фонтанки». Хотя есть у него и другое, многое объясняющее и уже ставшее известным в России имя — «Говнярка». Когда-то при СССР тут работал комбинат, обслуживавший ассенизаторские машины и мусоровозы. Потом, в 1945 и 1971 году, власти хотели расселить непрезентабельный район, но до дела так и не дошли. Впрочем, тут еще с XVII века было неспокойно: это издавна был приют беглых крепостных, а позже «бандитских элементов». Прошло триста лет, но до сих пор это один из самых небезопасных районов Ростова — особенно там, где горело, у самого спуска к Дону.
«Шанхай там горел, трущобы. Там в основном деревянные постройки послевоенных лет. Или дерево, обшитое кирпичом. И довоенные даже дома есть. Ростов из российских городов-миллионников имеет самый большой «частный сектор». Этот райончик — типичная его часть, хоть он и в центре, в трех минутах пешком от Большой Садовой улицы и от Театральной площади. Плюс еще там есть дома, которые в 90-х незаконно строили, без разрешения, и потом уже по суду признавали введенными в эксплуатацию. Двух- и трехэтажные дома, – рассказывает Владимир Васильев, риелтор из «Ростовской службы недвижимости». – Публика там большей частью живет неблагополучная. Что касается памятников — ну есть там несколько дореволюционных домов, но никакой это не «культурный центр». Бараки, одноэтажные дома с низкими цоколями, кривые улочки, разруха».
По словам другого эксперта, в последнее время в «Говнярке» были не только трущобы. «Нет, не только бараки, было много домов неплохих, – сказал попросивший не называть своего имени риелтор. – Некоторые хорошо жили: машины, металлопластиковые окна, новый асфальт. Если бы такие участки выкупали, то сотка земли обошлась бы в 7-8 миллионов».
ПоделитьсяБорьба с кровавым застройщиком
Пожаром выжгло «самое сердце донской столицы», пишут местные СМИ. От огня пострадали более 120 домов на Нижегородской улице, улице Седова, в Чувашском и Грибоедовском переулках. Свыше шестисот местных обитателей были эвакуированы, значительная часть из них остались без крова. И сразу же после известия о катастрофических размеров пожаре в городе поползли слухи о поджогах. Ростовские соцсети бурлят рассказами про неких черных риелторов, которые якобы за несколько дней до беды приходили к местным жителям и предлагали выкупить их жилье за бесценок, угрожая поджогом. Наиболее активные призывают полностью запретить строительство на выгоревшей земле.
«Единственно правильным решением власти – и областной, и городской – было бы немедленно (да прям завтра до обеда) изготовить Постановление (эдакий мораторий), запрещающее ЛЮБОЕ строительство (и жилищное, и коммерческое), кроме индивидуального на местах-погорельцах, запрещающее выдавать ЛЮБЫЕ разрешения на строительство в подобных сгоревших кварталах. Это мировая практика борьбы с бандитским, неуправляемым, кровавым застройщиком. Такое действие власти, думаю, будет поддержано любым здравомыслящим ростовчанином и приведет к ликвидации напрочь даже попыток действовать негодяям подобным образом, – призвал в группе «Ростов горит» житель южного города Алексей Азаров (орфография и пунктуация автора сохранены. — Прим. ред.).
В августе 2017-го это уже второй в этом районе пожар — первый случился седьмого числа, тогда в Чувашском переулке в трех домах выгорело 300 квадратных метров. Впрочем, по словам главного редактора местного портала 161.ru Сергея Семенова, в региональном МЧС пока склонны полагать, что причина возгорания была случайной. Качество застройки таково, что установить ее действительно непросто: масса народу тут живет без газификации, водопровода и канализации, а в быту использует газовые баллоны. «В МЧС говорят про «внешний источник возгорания», – поясняет Семенов. Однако дело о поджоге по факту возгорания на Нижегородской уже возбуждено, сообщили в региональном ГУ МВД.
Региональные медиа тоже говорят о возможных поджогах. Правда, довольно осторожно. «Это устраивают те, кто строят многоэтажный жилой комплекс на улице Нижегородской. Именно они поджигают здания и уже не в первый раз. Им нужно расширяться, но некуда, вот они и промышляют таким делом», – сообщила порталу 161.ru местная жительница Алина К.
Один из местных риелторов, отказавшийся афишировать свое имя, рассказал «Фонтанке», что начало гореть рядом со стройкой АО «Вертол Девелопмент», со стороны забора, на Нижегородской, 31. Компания строит здесь ЖК «Тихий Дон» – два многоэтажных дома. «У них это возгорание за лето – уже третье. И насколько мне известно, они там поставили два дома и планировали расширяться как раз в ту сторону, где выгорел гектар территории. Это как раз площадь для еще одного многоэтажного комплекса, – сообщил источник. – Вот такая «реновация по-ростовски». В самом АО «Вертол Девелопмент» на запрос «Фонтанки» на момент публикации не ответили.
Рынок будет лежать
В вопросах оценки земли местные риелторы, впрочем, разошлись. Так, Сергей Иванов из агентства «Терра» заявил, что 7-8 миллионов за сотку здесь никогда ничего не стоило, это очень дорого не только для «Говнярки», но и вообще для Ростова: «Где-то сотку продают за 1,35 — 1,55 миллиона, где-то за три миллиона. Район очень сложный, очень старый, крайне тяжелый для расселения: вы туда заходите, и там на 10 сотках 17 собственников сидит, и каждый требует «однушку». Жуткая плотность прописки, куча долей, очень сложно кого-то расселить. Ровный угловой участок будет стоить 3 млн, кривой участок с маленьким фасадом — 1,35 млн. Без разницы, до пожара или после. Больше трех миллионов там ничего не стоило никогда». А Владимир Васильев из «Ростовской службы недвижимости» считает, что на самом деле разброс цен — от миллиона до семи за сотку; самые дорогие участки — выше по склону, у Театральной площади.
Но местный рынок жилья, по словам опрошенных «Фонтанкой» риелторов, не располагает к мыслям о «кровавых застройщиках». «Цены на вторичке в 2017-м упали в среднем на 25-30%. Хотя, конечно, власть вам будет усиленно доказывать, что все хорошо. В прошлом году «однушки» покупали за четыре миллиона, а сейчас они не продаются и за 3,2 млн. Так что говорить, что строители «петуха пустили», несерьезно. Рынок в ближайшие 3-4 года будет в Ростове лежать, и замахиваться на перспективу масштабной стройки в 5-8 лет — это очень смело, – говорит Васильев. – Если бы это сгорело на Пушкинской (центральная улица в Ростове. — Прим. ред.) – это да, было бы очень интересное инвесторам место. Но когда горит на Нижнебульварной, Очаковской?.. Инвесторам интересно построить дом и быстро его продать. Но им неинтересно построить дом, а вокруг него еще делать заново коммуникации, благоустройство, канализацию прокладывать, которой там нет, водопровод и т. д. У вас в Петербурге есть понятие «комплексное освоение» – но не в Ростове. Какие большие территории? У нас новые дома сдаются в эксплуатацию с 30-40% непроданных квартир. И в ЖК «Тихий Дон» тоже. Застройщики сворачивают свою деятельность, а по телевизору кричат, что они начали кварталами выжигать город. А это просто жара, сильный ветер и алкаши. И дома пустые, заброшки, которых там с советских времен полно».
Уши злого гения
Впрочем, крупные компании в Ростове все-таки строят, и даже не одна. Так, в поселке Левенцовка строит ЗАО «Патриот», входящее в ГК «Интеко»: в Ростовской области у девелопера десятки гектаров и три больших жилых проекта на целые микрорайоны. Строит краснодарская компания «ВКБ-Новостройки» – и тоже целый микрорайон, жилой комплекс «Суворовский». Выше по течению Дона ставропольская фирма «Строинвест» строит большой район «Красный Аксай». «Я бы не сказал, что у нас тут жилье не продается, – говорит Сергей Семенов. – Ну, в центре-то точно продать жилье не проблема. Тем более если оно новое. На набережной вот строит еще у нас финская компания, «ЮИТ-Дон», – и тоже продажи нормальные у них».
«Я не исключаю никаких версий, – говорит ростовский бизнесмен Максим Хмель. – Но если кому-то отойдет эта территория — слишком же очевидно «уши» будут торчать. Нужно обладать завидной смелостью, а может и отмороженностью, чтобы такие вещи делать. Может быть, кто-то что-то не рассчитал, хотели точечно поджечь какой-то дом, но не учли, что у нас очень жарко и ветер как из аэродинамической трубы. Вариант с криминальным подтекстом исключать нельзя, но инвестор потом должен на торги выходить – и как он выйдет, подозрения на себя навлечет? Это нужно быть каким-то злым гением или очень хорошо просчитывать ситуацию. Скорее всего, случайность, либо хотели пожар на три копейки, а получили на тысячу рублей».
По словам коммерсанта, район всё же потенциально привлекателен для инвесторов — но только для тех, кто может заниматься комплексным освоением. «Масштабная квартальная застройка там рано или поздно появится, это вопрос времени, — считает Максим Хмель. – Расселить людей там сложно, да, но сейчас им город предоставит квартиры – скорее всего, в отдаленном спальном районе в новостройках, которые массово там возводятся. И вопрос будет закрыт».
Сюда же, недалеко от Пролетарского района, вскоре должен подтянуться и еще один инвестор – «Газпром». Город планирует продлить набережную Дона, в благоустройстве которой «газовый гигант» уже участвовал, вкладывая собственные средства: сейчас она тянется до Богатяновского спуска, а должна пройти до Державинского спуска и в перспективе еще выше по течению реки — до 13-й линии. Все это улицы Пролетарского района, а Державинский спуск пересекает улицу Седова, сильно пострадавшую от пожара.
По предварительным оценкам, закончить с согласованиями администрации удастся не ранее середины 2018 года, а скорее всего — в третьем квартале следующего года. Причем у ростовских властей есть два варианта строительства набережной. Первый вариант предполагает искусственный намыв, для его реализации нужно изымать 1,6 га прибрежных территорий. Второй вариант оставляет акваторию Дона нетронутой, но тогда властям придётся изымать уже 2,9 га.
«Газпром» уже заявил о готовности помочь городу финансово. «За набережную Дона взялись, и девелоперы застраивают ее даже активнее, чем этого хотелось бы горожанам. Это зона нашего перспективного развития», – поясняет Максим Хмель.
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
