ПоделитьсяКоттеджный бум ушел в прошлое вместе с сытыми временами. Вместо готовых домов загородные застройщики продают самый ходовой и безрисковый товар — землю под строительство.
Холодное лето 2017-го не изменило общий тренд на рынке загородной недвижимости: активности в нем по-прежнему не наблюдается, а покупатели, словно вспомнив знаменитую цитату из Марка Твена, отдают предпочтение самому безрисковому активу — пустым земельным участкам с подведенными коммуникациями, которые можно купить «про запас» в надежде дождаться лучших времен.
Тенденция к сокращению продаж готовых домов и тяготению загородного рынка к увеличению продаж пустых земельных участков с коммуникациями наблюдается уже давно. Согласно данным экспертного бюро «Сперанский», в 2016 году предложение коттеджей вокруг Петербурга сократилось на 28 %. А к концу первого квартала 2017 года их стало меньше на 13 % в сравнении с началом года. В начале 2017 года общий выбор готовых домов составлял 2460 лотов в 140 проектах, но ко второму кварталу 2017 года число проектов сократилось до 118-ти, а число готовых домов и участков с подрядом уменьшилось до 2145. Эксперты бюро говорят, что лишь небольшая часть проектов были распроданы, большинство же были либо заморожены, либо переориентировались и стали продавать участки без подряда.
Около 80 % всех сделок, как и прежде — это эконом-класс, участки без подряда, коттеджные поселки в отдалении от города, с минимальным набором инфраструктуры (электричество и внутренние дороги), говорят в компании «Сити 78 загородная недвижимость». 20 % сделок — это поселки бизнес-класса, где предлагаются участки как без подряда, так и с подрядом. Элитный рынок занимает не больше 1 % от всего объема продаж. Любопытной тенденцией, как говорят эксперты, стало угасание популярности таунхаусов и дуплексов — любого секционного типа жилья — их почти нет в тех проектах, которые вышли на рынок в этом году, а это около 20 новых поселков.
Они впервые на рынке
Некоторые из них предлагают готовые коттеджи, но большинство не ориентируются на покупателя с большими живыми деньгами и продают пустые участки с коммуникациями, где можно построить дом когда-нибудь потом, в более сытые времена. Среди первых можно назвать проект бизнес-класса «Шале-парк Superbia» от девелопера OD Familia, клубный коттеджный поселок площадью 1,7 га в едином архитектурном стиле по соседству с Петергофом. Участки от 10 соток продаются с подрядом по четырем проектам, стоимость одного коттеджа — от 15 млн. Еще три проекта попроще – посёлки комфорт-класса «Хрустальный ключ» и «Усадьба на юге» в Гатчинском районе, и «Озеро уДачи» в Выборгском районе от застройщика «Петербургские просторы» – реализуют участки со статусом ИЖС и ДНП от 6 до 12 соток без подряда, стоимость сотки от 60, а в Выборгском районе от 80 тысяч рублей. Для любителей активного отдыха в Всеволожском районе подойдет коттеджный посёлок «Юкковские предместья» в непосредственной близости от нескольких спортивно-развлекательных комплексов. Здесь можно купить участки ИЖС от 8 до 36 соток, без подряда, стоимость сотки — от 160 тысяч рублей. Еще один проект в Тосненском районе – посёлок эконом-класса «Ульяновка» рядом с рекой Тосна и Саблинскими пещерами и сосновым лесом, где можно купить участки ИЖС с подрядом и без него от 6 до 15 соток, от 59 тысяч рублей за сотку.
Самый крупный их вышедших на рынок в 2017-м коттеджных поселков – «Сосновские горки» в Приозерском районе, в 55 километрах от КАД, от компании «1-я Академия недвижимости». Здесь можно выбрать из 400 участков ИЖС от 8 до 20 соток — как с подрядом, так и без него. Это редкое исключение: сейчас на рынке почти нет проектов с количеством участков более ста. Ценовая категория — эконом-класс, от 60 тысяч за сотку или от 2 млн рублей за домовладение с участком. Следом за ним по величине идет проект эконом-класса «Лоси» от компании «Северная долина» на севере Всеволожского района. На 12 гектарах продаются 138 участков от 6 до 14 соток, без подряда, со статусом ДНП, от 75 тысяч рублей за сотку. И еще один довольно крупный проект – посёлок комфорт-класса Aurinko Jarvi в Выборгском районе области: 69 участков со статусом ДНП площадью от 8 до 36 соток, общая площадь проекта – 16,5 Га. Стоимость сотки — от 110 000 рублей.
На рынке участков без подряда есть и элитные проекты. Один из них предлагает компания «ПетроСтиль» — коттеджный посёлок «Земельные участки в Мистолово» во Всеволожском районе, в нескольких минутах езды от станции метро «Парнас»: 19 участков от 6 до 15 соток со статусом ИЖС, как с подрядом, так и без него, стоимость сотки — от 300 тысяч рублей.
Два других проекта той же ценовой категории рискнули пойти против общего тренда и продавать готовые коттеджи. Элитный посёлок «Мишкин лес» в Приозерском районе, на берегу Комсомольского озера, предлагает 14 участков со статусом ДНП с деревянными домами вдоль воды. Цена готового домовладения — от 11 млн рублей. А поближе к городу в Курортном районе, расположилась «Репинская Ривьера» – поселок премиум-класса: 12 участков с коттеджами в едином архитектурном стиле и с полной чистовой отделкой. Цена такого коттеджа вместе с участком начинается от 42 млн рублей.
Элитные проблемы
Один процент элиты тоже не чувствует себя хорошо и показывает впечатляющие цифры снижения спроса. В I полугодии 2017 года, по данным Knight Frank, вокруг Петербурга было реализовано всего 9 коттеджей класса А и 33 домовладения класса В. По сравнению с I полугодием 2016 года продажи в А классе уменьшились на 40 %, в классе В – на 37 %. «Снижение спроса обусловлено несоответствием заявленных цен и качественных характеристик, – говорят аналитики. – Существует большое количество переоцененного предложения. Типичная ситуация: покупатель-то есть, но продавец не готов снижать цену».
Площадь домов и участков тоже уверенно сокращается: в классе А популярностью пользовались домовладения средней площадью 280 м2 на участках около 17 соток, а в классе В спрос был сконцентрирован на коттеджах средней площадью 228 м2 на участках 13 соток.
Цены предложения, по данным аналитиков, за год практически не изменились. В среднем коттедж класса А стоит около 60 млн рублей. Однако уменьшилась средняя стоимость реальных сделок — за год она упала на целую четверть и сейчас составляет 40,5 млн. В классе В ситуация иная: цена предложения подросла на 3 % и составила почти 24 млн рублей, зато реальная стоимость сделки почти не изменилась и составляет в среднем 18,8 млн рублей. Как и прежде, продавцы ищут гибкие условия оплаты: trade-in, рассрочка, ипотека. При этом эксперты говорят, что и в элитном сегменте покупатели все больше отдают предпочтение участкам без подряда, и эта тенденция будет только укрепляться в ближайшие полгода.
«До конца 2017 года мы не ожидаем значительного увеличения спроса на элитном рынке, – говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg. – Хороших предложений мало, потребности рынка сильно изменились».
Повышения цен аналитики тоже в ближайшее время не ждут. Однако в перспективе потенциал для него имеется, так как сокращается не только спрос, но и предложение. Так, в классе А объём предложения составил 197 коттеджей и за первые шесть месяцев 2017 года уменьшился на 6 %, а по сравнению с прошлым годом — на 27 %. В классе В было представлено 498 коттеджей, за полгода предложение уменьшилось на 14 %, а по сравнению с I полугодием 2016 года – на 43 % соответственно. Частично это компенсируется вторичным рынком, где предложение все еще растет — за полгода оно увеличилось на 2 %, до 354 лотов. Средняя стоимость домовладения в классах А и В на вторичном рынке сохраняется на уровне 70 млн рублей.
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
