ПоделитьсяСмольный решил удесятерить налог на суперэлитные квартиры и дома стоимостью свыше 300 миллионов. Озолотить городской бюджет, впрочем, не удастся.
Новый законопроект разработан в недрах комитета имущественных отношений (КИО). Чиновники предлагают радикальную налоговую реформу в отношении владельцев супердорогой жилой недвижимости — стоимостью в 300 миллионов рублей и выше. Вместо прежних ставок – 0,2% за квартиры и 0,25% за жилые дома в год, – утвержденных законом «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» для недвижимости дороже 20 млн рублей, КИО предлагает ввести для «золотой» штучной недвижимости другую ставку — до 2% в год от кадастровой стоимости. Два процента от трехсот миллионов — это шесть миллионов; примерно столько сейчас можно заплатить, например, за приличный автомобиль премиум-класса.
Скажем сразу: задать вопрос разработчикам документа, какова целесообразность его появления, не удалось (занятость у чиновников высока!). Но мечты об автоматическом наполнении бюджета за счет обладателей суперквартир казались иллюзорными. Выяснилось, что не зря.
Мы попытались подсчитать, сколько в Петербурге потенциальных объектов недвижимости, которые могут попасть под налоговую новацию. Статистики, однако, никакой не получилось: каждый сайт продаж показывал свое. Так, согласно данным ЦИАН, в Петербурге продается 24 квартиры и 26 домов ценой свыше 300 млн; судя по BN.ru, таких квартир всего три; Domofond предлагает также три квартиры и шесть жилых домов, сайт LifeDeluxe – 8 квартир и 16 домов, а "Гдеэтотдом.ру" располагает аж 35 предложениями квартир дороже 300 млн (отметим, в состав объявлений входит как вторичная, так и строящаяся недвижимость). По статистике же «Петербургской недвижимости», в городе продается около 400 квартир в подсегменте de luxe (около 402 тыс. рублей за метр).
«Рынок элитной недвижимости — один из самых закрытых, так что выводить какую-то реальную статистику из предложений в Сети — дело бесполезное. Такие объекты часто вообще не выставляются в Интернет, покупатель для них подбирается индивидуально, – рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group. – Например, у нас есть Крестовский остров, и там в основном идет закрытая продажа. Ни на какие сайты она не выходит. Продается все по закрытым базам частных риелторов либо по сарафанному радио; продавцы не горят желанием афишировать такую собственность, как и пускать туда случайных людей по объявлениям. Либо вообще люди самостоятельно продают, через знакомых. Поэтому у каждого специалиста, который входит в эту сферу, получается своя статистика».
Неудивительно, что данные риелторов, основанные на кадастровой, а не рыночной стоимости, также оказались совершенно разными. Так, Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге, заявила «Фонтанке», что в Северной столице имеется несколько десятков строящихся квартир, которые, как ожидается, будут оценены дороже 300 млн по кадастру. Чуть меньше, по ее данным, предлагается новых квартир, недавно построенных и впервые вышедших в продажу (риелторы называют этот рынок «новая вторичка». – Прим. ред.). В ряде случаев такие объекты предпочитают продавать по заниженной стоимости, поясняет Конвей. Все это новое или строящееся жилье, а старых квартир дороже 300 млн по кадастру, как предполагают специалисты Colliers, в Петербурге нет вообще.
«Я сомневаюсь что старая вторичка может быть так оценена. В этом смысле владельцы крупных квартир в центре могут особо не беспокоиться, – считает эксперт. – Риск есть там, где новые проекты, в которых такая цена декларируется. Это напрямую может повлиять на формирование кадастровой стоимости».
В то же время, по статистике Knight Frank Saint-Petersburg, на вторичном рынке в Петербурге имеется всего пять квартир, чья кадастровая стоимость выше 300 млн. Их нет ни в Центральном районе, где максимальная кадастровая стоимость 235 млн, ни в Адмиралтейском, где соответствующая цифра — 217 млн рублей.
«Причем это все объекты площадью от 1500 до 2100 кв. метров, – говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании. – Но такие квартиры все же есть — в Петроградском районе. Так, есть объект на набережной Мартынова, 64, — его кадастровая стоимость 338 млн рублей; на Депутатской улице, 15, — три квартиры, за 335, 316 и 301 млн рублей; на Мытнинской набережной, 5а, — 325 млн. Эти пять объектов имеются в базе «Консультанта», это последние данные кадастровой оценки по Санкт-Петербургу. Про другие районы и говорить нечего: на Васильевском цены не выше 180 млн, в других местах и того меньше. Этот короткий список может, конечно, и пополниться, новые дома строятся, но мы еще не знаем кадастровую стоимость будущих квартир. Поэтому я не стала бы смело заявлять, что там будут объекты дороже 300 млн. Они могут быть оценены, например, в 299 млн — потому что владельцем может стать лицо, которое в силах повлиять на это (конечную цифру кадастровой оценки. — Прим. ред.)».
Как говорят эксперты, уже сейчас несложно предвидеть, как владельцы «золотой» недвижимости будут уходить от налога — если, конечно, законопроект будет одобрен в правительстве и ЗакСе (сейчас он проходит антикоррупционную проверку).
«Во-первых, девелоперы будут ставить «заградительную» цену, а во-вторых, они могут начать продавать, скажем, не одну крупную квартиру, а две поменьше в одни руки», – говорит Елизавета Конвей.
«Да, это вариант. То есть будет по факту один большой объект, а по документам — несколько соседних, – соглашается Екатерина Немченко. – Кроме того, сыграет и общая тенденция уменьшения метража. Сейчас котируются элитные квартиры в пределах 400 метров, ну 500. Покупатель, желающий приобрести жилье больше тысячи метров, — огромная редкость. А те пять квартир, которые я назвала, все площадью больше тысячи. Вот от этого будут уходить».
«Не только покупатели, но и уже существующие собственники задумаются, не заплатить ли, условно говоря, около 300 тысяч за проведение экспертизы МВК (которая утверждает перепланировки квартир. — Прим. ред.), чтобы разделить один объект на два и тем самым уменьшить его кадастровую стоимость в два раза, – считает Конвей. – Кроме того, надо учесть, что очень часто «золотую» недвижимость регистрируют в офшорах на юридические лица. Вот еще один способ. Ну и, наконец, нельзя забывать, что немало элитной недвижимости сейчас строится или продается как апартаменты. По идее, апартаменты — нежилая недвижимость, она не должна подпадать под этот закон».
В Knight Frank, впрочем, так не считают. «Это штучный спрос. Никто из застройщиков не побежит перерегистрировать объект в апартаменты ради одного покупателя, который, может быть, взглянет на такую квартиру», – уверена Немченко. А в Colliers прибавляют, что, кроме всего прочего, есть еще и иностранные граждане, которые могут быть владельцами такой собственности. И у них вообще отдельная система налогообложения.
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
