Недвижимость — третий по значимости сегмент рынка для крупнейших финских компаний в России. По итогам 2016 года выручка четырех игроков – YIT, Lemminkäinen, Stockmann и SRV Group – составила 29,3 млрд рублей, или 10% от всего оборота ТОП-30. Это единственная сфера деятельности, где суммарные доходы не росли, а сокращались. Спад по итогам 2016 года составил 11%. Единственное спасение — в возобновлении инвестиций, считают эксперты. Но сами компании пока не готовы следовать их совету.
Кризис внес значительные коррективы в работу финских предпринимателей из сферы недвижимости, заставив многих из них переквалифицироваться из застройщиков в получателей ренты и подрядчиков. Как показало исследование «Фонтанки» «Самые влиятельные финские компании в России-2017», изменение бизнес-модели стало одной из причин снижения оборотов в минувшем году.
К примеру, выручка Lemminkäinen по итогам 2016 года сократилась более чем в два раза — до 4 млрд рублей. Сама компания объяснила это падением объемов стройки. Ранее она отказалась от самостоятельного запуска жилых комплексов, решив работать исключительно как подрядчик и хозяин индустриального парка «И-Парк Лемминкяйнен» в Калуге. Но заказов не хватило, чтобы компенсировать потерю оборотов.
Компания SRV Group, построившая два торговых центра в Петербурге и один в Москве, заработала в 2016 году 3,9 млрд рублей, что на 12% меньше, чем годом ранее. Несмотря на рост числа посетителей ТЦ, SRV была вынуждена предоставлять скидки арендаторам, сообщила она в своем отчете. Кроме того, если раньше компания привязывала ставку к евро, то в 2016-м перешла на рублевые расчеты. Курсовая разница могла дополнительно повлиять на потерю дохода. Впрочем, по мнению экспертов, истинной причиной дисконта стала заполняемость ТРЦ «Охта Молл», интерес к которому со стороны ретейлеров оказался сильно ниже ожиданий. Этот же фактор мог заставить компанию отказаться от новых проектов и позиционировать себя исключительно как управляющую компанию, считает генеральный директор Knight Frank Spb Николай Пашков.
В разряд владельцев недвижимости также перешел Stockmann, продавший свою сеть универмагов российскому франчайзи британской Debenhams. В международной отчетности компания отдельно показатели России не раскрывает, однако, по данным СПАРК, выручка ТЦ «Невский центр» выросла в 2016 году на 6,5%, до 1,7 млрд рублей. По словам брокеров, глобальных изменений в торговой галерее не происходило, так что доходы компании могли увеличиться именно из-за отказа от собственного розничного бизнеса: сторонние арендаторы универмага и гастронома принесли больше денег, чем собственные проекты. Впрочем, компанию, похоже, это не слишком удовлетворило: в конце 2016 года она начала изучать возможность продажи последнего актива, но пока покупателя не нашла.
Восстановление российской экономики, наметившееся в 2017 году, дает этим компаниям шанс улучшить свои позиции. К примеру, Lemminkäinen уже отчитался об увеличении выручки на 37%, до 4,1 млрд рублей, по итогам трех кварталов. «В России наша книга заказов на удовлетворительном уровне, но достижение наших финансовых целей после недавней смены стратегии займёт некоторое время», – заявил президент и генеральный директор Lemminkäinen Казимир Линдхольм. Компания надеется, что стройка и ремонт дорог будут поддерживать спрос на мощение, а ее репутация «надежного строителя» поможет выигрывать у конкурентов.
Stockmann и SRV Group промежуточную отчетность по России не публикуют, но и их отчеты содержат намеки на позитивную динамику. Так, владелец «Невского центра» сообщил о росте доходов всего сегмента недвижимости, причем помог в этом главным образом российский объект. По словам брокеров, компании удалось с помощью скидок привлечь новых арендаторов в офисные помещения «Невского центра». А вот помощи от ретейлеров ждать не приходится. «Ожидается, что экономика России будет постепенно восстанавливаться, однако покупательная способность будет оставаться низкой», – говорится в отчёте Stockmann. Выручка SRV тоже, скорее всего, покажет рост. В этом поможет запуск ТЦ 4Daily в Подмосковье, а также приход новых арендаторов в «Охта Молл».
Однако эти успехи не помогут возместить потери крупнейшего игрока на рынке недвижимости в ТОП-30 – концерна YIT, который специализируется на строительстве жилья комфорт- и бизнес-класса. Если в 2016 году компания увеличила выручку на 10%, до 19,7 млрд рублей, то по итогам трех кварталов 2017 года заработала только 14 млрд рублей, что на 20% меньше, чем в прошлом году за тот же период.
Теему Хелпполайнен, руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна, объясняет падение оборотов слабыми продажами в Северной столице. «Нижний предел экономического цикла в России остался позади, но спрос на жилье остается слабым, на рынке существует переизбыток предложения, в частности в Санкт-Петербурге», – прокомментировал топ-менеджер. Москвичи покупали жилье лучше, однако их вклад в общий результат оказался недостаточным.
Петербургский рынок действительно подвел финского застройщика, соглашаются эксперты. Так, по оценке консалтинговой компании Becar Asset Management Group, спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса по итогам трех кварталов 2017 года снизился на 6 – 8%.
Причина не только в сокращении доходов среднего класса, но и в появлении новых конкурентов. Покупатели все чаще предпочитают не классическое жилье, а апартаменты, которые покупают как в инвестиционных целях, так и для личного пользования. «Чаще всего у них более удачные локации», – пояснили в компании.
YIT слабее рынка из-за проблем с позиционированием, считает Екатерина Лапина, владелец агентства недвижимости. «Принадлежность к сегменту «комфорт и бизнес» определяется не только конструкцией домов и типом используемых материалов, но и локацией и окружением», – говорит она. К примеру, ЖК «Новоорловский», построенный практически в чистом поле, тяготеет к массовому сегменту.
Генеральный директор Knight Frank Spb Николай Пашков считает, что снижение оборотов YIT — временное явление. «Они не смогли или не успели купить в предыдущие годы участки, отсюда провал во вводе нового предложения», – комментирует он. Но если компания продолжит искать площадки и строить новые дома, ситуация изменится. «Люди очень лояльны к финскому качеству», – отмечает он.
Сама YIT, хотя и обещает оставаться во всех регионах присутствия, все же склонна сокращать темпы развития. Объем строительства будет ниже исторических уровней до тех пор, пока не будет достигнут достаточный уровень рентабельности, пояснили в компании. Это означает, что участки будут приобретаться избирательно, а на новых проектах комплексного освоения территорий компания будет отдавать предпочтение партнерским схемам, уменьшая объем задействованного капитала. Также компании предстоит интегрировать в свою структуру бизнес Lemminkäinen: игроки договорились о слиянии и сейчас ожидают решения финской антимонопольной службы.
Но, по мнению экспертов, сейчас самое время пересматривать стратегию — причем как в сфере жилищного строительства, так и коммерческой недвижимости. «Новых ТЦ в Петербурге давно не вводилось, уже начинает ощущаться дефицит качественных площадей», – говорит Екатерина Лапина. Впрочем, у SRV пока есть запас для роста. «Охта Молл» в значительной степени заполнен культурными и досуговыми арендаторами, которые не приносят большого дохода. Так что можно наращивать оборот за счет ротации и привлечения более платежеспособных арендаторов, считает эксперт. А вот Stockmann придется выбирать: уходить с рынка вовсе или наращивать присутствие — за счет покупки других игроков или запуска новых объектов. «В центре Петербурга достаточное количество зданий, которые можно было бы превратить в универмаги», – заключает Екатерина Лапина.
