ПоделитьсяОзеленительные инициативы петербургского парламента обойдутся городу в полтора-три миллиарда рублей. Это потенциальные расходы на соблюдение права частной собственности. Реальные могут быть в разы выше.
Поправки в закон о ЗНОП могут остановить четыре инвестиционных проекта – жилые комплексы на Петроградской элитного и бизнес-класса. Все они реализуются или проектируются на частной земле. Чтобы создать здесь скверы, Смольному нужно изъять участки у инвесторов и выплатить миллиардные компенсации.
Инициированный главой ЗакСа Вячеславом Макаровым закон, включивший четыре участка на Петроградской стороне в городской список зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП), вступит в силу пятого февраля. Собственники готовятся идти в суд и считают убытки. Прикинуть возможную цену насильного «озеленения» можно уже сейчас. Примерные расчеты для «Фонтанки» выполнили в Центре оценки «Аверс». По мнению специалистов, при выкупе по рыночной стоимости общие затраты составили бы 1,5 – 3,3 млрд рублей, и это без учета планируемых новаций. Широту диапазона в «Аверсе» объясняют тем, что земельные участки в центре города – «штучный товар».
Поделиться*Примечание от «Аверс»: зеленая заливка – это участки, имеющие вид на воду, т.е. цена там, скорее, будет ближе к максимуму (который и выделен).
Наибольшую известность приобрел проект на Лодейнопольской — ЖК бизнес-класса «КингДом» от «Аквилон-Инвест», который спикер Макаров раскритиковал 30 декабря 2017 года. По прогнозам оценщиков, выкуп участка может обойтись городу в сумму от 207,2 до 444 млн рублей. Однако в прессе вложения застройщика в проект оценивали в 1,3 млрд рублей, поэтому не исключено, что в суде застройщик предъявит значительно большую сумму. А судиться он собирается сразу, как только закон вступит в силу, заявил «Фонтанке» Александр Рогатых, глава совета директоров компании.
«Закон не должен иметь обратной силы, а значит, не могут быть оспорены разрешения на строительство, выданные раньше, чем этот документ вступит в силу, – уверен бизнесмен. – Сейчас стройку приостановили, чтобы провести повторное обследование соседних домов из-за жалоб жильцов, про которые говорил Вячеслав Серафимович. Но срок сдачи — 2020 год — пока не сдвигаем, будем обследовать и ждать судебных решений».
Сквера на Лодейнопольской никогда не было. Прежний собственник, Энергомашбанк, снес стоявший здесь ветхий автосервис и двухэтажное здание 1950-х годов постройки и собирался построить помпезный офис и большой жилой дом. Но тогда, в 2014 году, проект власти не взволновал.
Минутах в двадцати пешком от площадки «КингДома», на набережной адмирала Лазарева, 22, идет другая стройка, тоже превращенная в «зеленые насаждения». Это девятиэтажный элитный жилой комплекс One Trinity Place от компании GHP Group. Участок оформлен на одну из структур группы — ООО «Цветение сливы», собственность, согласно выписке из ЕГРН, зарегистрирована осенью 2016 года. Оценщики «Аверса» полагают, что выкуп этого владения в 1,07 гектара обойдется городу в сумму от 599,2 млн до 1 млрд 284 млн рублей. Но и тут реальные суммы, с учетом расходов застройщика, могут увеличиться в разы. Прибавить к ним можно, например, проценты по кредитам: в ноябре прошлого года Sberbank CIB прокредитовал эту стройку на пять миллиардов рублей, сроком на пять лет.
ПоделитьсяРазрешение на строительство получено осенью прошлого года, и с тех пор процесс не останавливался. Пока стройка, если судить по фото SpbGuru, на нулевом цикле.
Буквально в пяти минутах ходьбы от «КингДома» в еще один потенциальный сквер превращена территория сразу из нескольких земельных участков. Квартал между Корпусной, Средней Колтовской, Малой Зелениной и Петергофской улицами разделен на пять частей: две из них городские, одна — федеральная собственность, и еще две принадлежат застройщику «Балтийская коммерция». По словам Ивана Архипова, директора компании по развитию, в «зеленые насаждения» попала вообще вся незастроенная земля. «Я вам расскажу, как это рисовали. Очень просто, – заявил Архипов. – В РГИС желтым показаны существующие здания, а розовым — все то, что между ними. Уважаемые господа из Заксобрания просто взяли вот это розовое, целиком, относящееся к пяти земельным участкам, и закрасили зеленым».
Планы у компании пока имеются на один из двух участков — на Малой Зелениной, 4. На петербургских сайтах о новостройках уже можно найти скупую информацию о проекте ЖК бизнес-класса по этому адресу. Инвестиции оцениваются в 2 млрд рублей. Однако, по словам Архипова, ничего конкретного по этому проекту еще не известно. Что же касается оценки, то в «Аверсе» прикинули минимальную стоимость выкупа всей «озелененной» территории в этом квартале – 1,04 гектара – от 582,4 млн до 1 млрд 248 млн рублей.
«Больше всего неприятно, что создан прецедент по фактическому изъятию частной собственности. Пусть даже это и не первый случай, но настолько циничный — пока единственный, – считает Архипов. – Безусловно, пойдем в суд, юристы уже готовятся».
ПоделитьсяОтдельную боль городу может причинить федеральный участок земли в этом квартале. Здесь расходы нельзя даже и предположить. Сейчас это место занимает Научно-исследовательский центр экологической безопасности, находящийся в ведении ФАНО. «Мы пока не можем выяснить, относится ли к нам этот документ, попала туда наша земля или нет. Схема в законе непонятная, ужасного качества, – заявил «Фонтанке» Андрей Тронин, врио директора центра. – Но если попала, то предпримем меры. И уже сообщили руководству ФАНО, что есть вот такая вероятность. Если все подтвердится, то, скорее всего, обратимся в прокуратуру, чтобы она выразила свое мнение о нарушении закона. А дальше только суд, если наши учредители решат».
Четвертый участок, попавший в новый закон о ЗНОП, – на набережной Адмирала Лазарева, между домами 16 и 18, принадлежит сейчас холдингу «Л1». На территории в 0,26 гектара возводится семиэтажный жилой дом — завершение большого ЖК «Классика», который компания строит с 2011 года. Когда-то там, между Резной улицей, набережной Адмирала Лазарева, Глухой Зелениной и Малой Зелениной, находился Санкт-Петербургский механический завод. Его снесли в середине 2000-х годов. С тех пор квартал изменился. В 2015-м были сданы три очереди жилого комплекса, и сейчас «Л1» возводит последний дом в его составе. Разрешение на строительство было получено в декабре 2016 года. Но теперь и этот проект «подвешен»: в законе о ЗНОП участок обозначен маленьким зеленым квадратиком.
Выкуп участка у застройщика может обойтись городу в сумму от 140 до 300 миллионов, говорят оценщики. Справедливости ради нужно сказать, что рядом действительно есть небольшая лиственная аллея, возле дома 16. Но она находится вне границ участка.
Поделиться«Частная собственность не может превратиться в зону общего пользования, согласно Конституции (статья 35, часть 1). Кроме того, полное отсутствие на участке зеленых насаждений не оставляет ему ни единого шанса превратиться в сквер даже на основании городского закона. Возможно, имелся в виду сквер, который находится рядом с нашим участком? – спрашивает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. – Но на него никто и не покушался. Скверы, конечно, нужны жителям Северной столицы. Но если разрешение на строительство выдано, его нельзя отменять. Если у города не будет понятных правил, позволяющих считать экономику, у него не будет инвесторов. Будем жить как в лесу, во всех смыслах этого слова».
В Госстройнадзоре «Фонтанке» сообщили, что «выданные разрешения на строительство действующие», и добавили, что основания для их отмены перечислены в п. 1 ч. 21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, перевода земель в статус ЗНОП в перечне нет. Что касается Малой Зелениной, 4, то на этот проект разрешение еще не выдавалось, застройщик в Госстройнадзор не обращался. А если обратится, то теперь, скорее всего, разрешения не получит. «Действующим законодательством запрещено строительство на территории зеленых насаждений, что может послужить причиной для отказа», – уточнили в службе.
В 2015-м похожая история происходила с участком «УНИСТО-Петросталь» на углу Сытнинской и Кронверкской улиц. Хотя в тот раз у города были, по крайней мере, физически ощутимые основания для спора — на участке археологи нашли кости, отнесенные к началу 18-го века и признанные останками «первостроителей Петербурга». Кости вывезли, компания взяла на хранение остатки надгробий, найденные при раскопках, а сам участок, который компания приобрела в 2013 году, перевели в ЗНОП. Теперь же, через три года после этой истории, власти не декларируют никаких других резонов, кроме борьбы с «уплотниловкой» – которой, напомним, по мнению губернатора, в Петербурге не существует.
«Для начала мы обратились в суды с исками о компенсации: говорили пока только о деньгах, которые получил Санкт-Петербург, – рассказал «Фонтанке» гендиректор «УНИСТО» Арсений Васильев. – Город получил 150 млн рублей, плюс налоговые и другие платежи, стоимость изыскательских работ, отсюда вышла уже иная цифра — 230 миллионов. Мы полагали, что нам поможет закон о защите инвестиций. Но получили судебные отказы в трех инстанциях — что, впрочем, было ожидаемо. Однако подчеркну, что это только начало. Мы работали на этом участке, приобретали соседние владения и доли, на которые город не имел прав, объединяли участок. Так что его правовая судьба имеет солидную историю. И чтобы добиться справедливости, нам нужно зайти в этой правовой биографии далеко назад. Мы будем это делать. Пока не стану комментировать, как именно. Есть другие судебные инстанции. Но убежден в том, что сама ситуация, когда город продает участок под застройку, получает деньги и внезапно меняет его назначение, делая невозможной застройку, — обыкновенный обман, и это самое мягкое, что можно сказать».
ПоделитьсяВ конце 2017 года «УНИСТО-Петросталь» в споре с городом дошла до Верховного суда. Но и там потерпела поражение. Суд решил, что невозможность строительства не может служить основанием для прекращения предусмотренных спорным договором обязательств, так как строительство не являлось предметом договора купли-продажи участка. Комитет имущественных отношений и Фонд имущества признаны ненадлежащими ответчиками, поскольку не являются сторонами сделки. Как указано в решении ВС от 29 декабря 2017 года, суды исходили из того, что изменение вида разрешенного использования участка, сделавшее невозможной застройку, произведено в соответствии с законами Санкт-Петербурга, которые не признаны недействующими. Сейчас на углу Сытнинской и Кронверкской — пустырь, занятый стихийной автостоянкой.
Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»
