ПоделитьсяСлучилось невероятное: Петербургу грозит переизбыток элитных новостроек. Предложение таких квартир уже в три раза превышает спрос, а на рынок планируют вывести еще столько же площадей.
Петербург идет на десятилетний рекорд. В 2018 году застройщики могут вывести на рынок 225 тысяч кв. м элитного жилья. Это в 4 раза больше, чем купили в прошлом году – 54 тысячи кв. м. И даже больше, чем весь нынешний рынок элитного жилья (166 тысяч кв. м), заявляют аналитики компании Knight Frank St Petersburg.
Кто покупает элитное жилье
Типичному покупателю элитной квартиры – 30-40 лет. Он живет в Петербурге, с семьей и хочет немного расшириться – купить трешку или даже четырехкомнатную. Переезжать надо сразу, поэтому он ищет сданные дома или близкие к сдаче. Что-нибудь по цене 35-50 млн рублей.
Выбор не так уж велик. В прошлом году на рынок вышло всего четыре новых проекта. Впрочем, еще вопрос, что легче – выбирать между хрущевкой и студией или между комплексом со своей набережной и клубным домом с сигарным салоном и видом на Петропавловку. Еще и архитектура разная: где классика, где готика, где современный минимализм. Зато приняты общие стандарты сервиса– портье чистят обувь, швейцары отвозят автомобиль на стоянку.
По данным Knight Frank, в предкризисном 2014 году в Петербурге купили около 90 тысяч кв. м элитного жилья. (Судя по средним ценам, это могло обойтись в 22,5 млрд рублей.) С тех пор спрос снизился до 54 тысяч кв. м в 2017-м. Однако в прошлом году застройщики начали наращивать количество проектов. В 2017-м вывод новых проектов удвоился, а в этом году на рынок выйдут еще 80-100 тыс. кв. м премиум-жилья, прогнозирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
При чем здесь обманутые дольщики
Парадоксально, но к буму на элитном рынке привела очередная попытка власти решить проблему обманутых дольщиков. Девелоперы торопятся вывести проекты до 1 июля – даты изменения закона о долевом строительстве (214-ФЗ). С этого дня себестоимость возрастет. Закон обязывает застройщиков брать финансирование только в банках, резервировать 10% от стоимости проекта к началу продаж и ужесточает контроль за расходами.
Изменение требований наложилось на согласование застройки Петровского острова. Именно там строятся крупные элитные комплексы. Концепцию его развития Смольный утвердил в 2015-м.
«Петровский остров получил мощный импульс к развитию. Дело в том, что для строительства недвижимости премиум-класса участков остается все меньше, а территории промышленных предприятий, которые когда-то располагались вблизи исторического центра Санкт-Петербурга – это весьма привлекательные локации с прекрасными видовыми характеристиками, что как раз характерно для недвижимости высокого класса. Ранее Петровский остров был практически заброшен, но благодаря усилиям застройщиков и городских властей начал превращаться в современный элитный жилой квартал», – отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.
Локомотивом редевелопмента бывших промзон стала «Группа ЛСР». На Петровском она анонсировала проект NEVA из трех жилых комплексов. Первый уже строится на месте завода «Бавария», на берегу Малой Невки. Площадь квартир в нем – почти 120 тысяч кв. м. Скоро обещают открыть продажи еще в двух, уже на берегу Малой Невы. Они включат квартиры и апартаменты площадью еще 110 тысяч кв. м.
Комплекс бизнес-класса на Петровском острове планирует возвести «Эталон», разрешение на строительство уже получено. На берегу Малой Невы уже возводят проекты группа RBI и Setl City.
Когда скажется переизбыток
«На рынке элитного жилья сформировано достаточно большое товарное предложение. Риск, что некоторые объекты будут не востребованы, объективно есть. Потому что спрос на элитное жилье есть, он стабильный, но не высокий», – говорит Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость».
В первую очередь, избыток предложения отразится на темпах продаж, сроки проектов растянутся, говорят эксперты. Хотя в элитном сегменте они и так значительно выше, чем для остального рынка. На момент ввода объекта в эксплуатацию в среднем остается непроданными порядка 40-50% квартир, а некоторые объекты верхней ценовой категории в процессе строительства продают только 20-30% квартир, приводит данные Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Вдобавок на элитном рынке иначе устроена конкуренция. «Покупатель часто готов ждать появления именно такого проекта и именно в таком месте, где он хотел бы жить, – объясняет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI (компании RBI и «Северный город»). – Одного лишь роста предложения недостаточно для того, чтобы он с легкостью решился на покупку в другой локации. И если появится продукт, который этого покупателя полностью устроит, этот продукт не будет ощущать конкуренции даже в условиях большого предложения».
«Покупатели по-прежнему тщательно подходят к выбору квартир и застройщика. Популярны квартиры с видовыми характеристиками, просторными планировками с несколькими санузлами, гостиной не менее 30-45 кв. м и гардеробной от 7 до 9 кв. м. Важным параметром является и наличие паркинга», – замечает Ольга Аветисова.
Цены пойдут вниз, если переизбыток предложения сохранится и в следующие несколько лет, считают эксперты. Покупатели смогут договариваться о более выгодных условиях при покупке. «Может произойти перенасыщение рынка. А это, в свою очередь, может повести за собой снижение цен на элитное жилье», – утверждает замруководителя службы заказчика «СК «Дальпитерстрой» Андрей Кожевин.
Но застройщики уверены в себе и своих проектах и считают, что обойдут конкурентов в борьбе за сердца покупателей. «Глобальных изменений на рынке в контексте вывода дополнительного объема мы не ожидаем, – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова. – Однако как вступление поправок к федеральному закону, так и возможный полный отказ от долевого софинансирования строительства, скорее всего, ускорит консолидацию рынка, создаст тенденцию к его укрупнению. Средним и тем более мелким застройщикам выжить в новой ситуации будет очень затруднительно».
Цены на вторичном рынке премиум-недвижимости уже сдали позиции. В прошлом году они снизились на 7,4%, говорится в исследовании Prime International Residential Index (PIRI). За последние 5-10 лет требования покупателей к дорогому жилью изменились. «В тренде просторные и в то же время удобные планировки, однородная социальная среда с соседями, близкими по стилю жизни. Уходит в прошлое необоснованный пафос и излишняя пышность,» – описывает Ольга Аветисова.
Квартиры в исторических зданиях малоинтересны обеспеченным покупателям. Как правило, цены на них завышены, в стоимость включен ненужный и дорогой ремонт. Вдобавок – проблемы с коммуникациями, капитальным ремонтом, отсутствием парковочных мест, добавляет Сергей Мохнарь. Конкуренцию выигрывают закрытые жилые комплексы с вместительными парковками, видами на воду и обеспеченными соседями.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
