ПоделитьсяСтавки по ипотеке в обозримом будущем падать не будут. Приплыли, говорят эксперты, это уже дно. Виноваты, как всегда, США — санкции не дают ЦБ снижать ключевую ставку: в таких условиях о дешевой ипотеке вскоре можно будет забыть. А спрос у населения растет.
ЦБ в ближайшие месяцы прекратит и далее снижать ключевую ставку, как он это последовательно делал в течение 2017 года. В условиях санкций это становится просто невозможно. Что это может означать для рынка ипотеки? Если ставку ЦБ поднимут, то это повлечет за собой и увеличение процентов по ипотечным кредитам. А значит, рекордный рост объемов выдачи ипотеки может вскоре притормозить, потому что основным его «локомотивом» является именно снижение процентов, считают аналитики группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru). Спрос на жилье в этом случае тоже пойдет на убыль. Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне, то и проценты сохранятся в том же виде. Чего точно не будет, так это дальнейшего их снижения.
Платить за санкции США будут не только олигархи, не только работники их предприятий, не только покупатели импорта, подорожавшего из-за падения рубля. Заплатят за санкции и ипотечные заемщики, которые через своих кредиторов зависят от политики Центрального банка. «Ослабленный рубль требует от Центрального банка дополнительного внимания к инфляции, – заявил 10 апреля бывший вице-премьер Алексей Кудрин (цитата по «Интерфаксу»). – Поэтому, я думаю, ожидать снижения ставки ЦБ в ближайшее полугодие уже не стоит». 16 апреля это подтвердили и в самом ЦБ, и даже пошли дальше — как сообщил «Ведомостям» глава департамента денежно-кредитной политики Игорь Дмитриев, Банк России снял табу с повышения ставки. Следующее совещание на эту тему должно состояться в кредитном учреждении 27 апреля.
Как это работает
Почти полтора года объем ипотеки в России уверенно рос. В марте российские банки выдали более 120 тысяч кредитов на 240 – 250 млрд рублей, что на 65 – 70% выше уровня марта 2017 года. В Петербурге за I квартал объем выдачи ипотеки вырос на 82% по сравнению с I кварталом прошлого года, причем за этот же период спрос на «первичку» вырос в полтора раза – было заключено на 55% больше ДДУ, чем в I квартале 2017-го. Москва немного отстает по темпам, но тоже в тренде.
При этом в течение всего 2017 года процентные ставки по ипотеке снижались: в марте 2018-го средняя ставка на «первичке» упала до 9,58% годовых, на «вторичке» – до 9,83%, тогда как в марте 2017-го показатели были на 2% выше – 11,61% и 12,11%. Масла в огонь добавили и ипотечные госпрограммы. И все это работало если не благодаря, то на фоне снижения ключевой ставки Банка России. За год она опустилась почти на те же 2%, что и средняя ставка по ипотеке, – с 9,75% до 7,25%. Банки продолжали конкурировать за клиентов, соревнуясь, у кого меньше процент и выгоднее условия. Но теперь, вероятно, этой гонке может прийти конец.
«Обещания членов правительства и даже самого верховного главнокомандующего, что ипотека будет под семь процентов и даже ниже, после введения американских санкций можно выбросить в печку, – считает автор программы «Квадрат» на [Фонтанке.Офис] Дмитрий Синочкин. – Ключевая ставка так или иначе отражает уровень инфляции. Если у государства большой денежный резерв, то оно может себе позволить дотировать ставку ниже этого уровня. Если резерва нет, а инфляция в условиях санкций растет, то о дешевой ипотеке на ближайшее время можно забыть. Хорошо, если ставки будут сохраняться на прежнем уровне. Однозначно будут оставаться льготные проценты по кредитам – для тех, кто успел, например для многодетных семей. Хотя и у них тоже льготный период составляет три-пять лет, а дальше пойдет нормальная рыночная ставка. Поэтому люди будут спешить рассчитаться раньше. Что касается снижения спроса – прямо сейчас его не будет; наоборот, он поднимается, потому что люди бегут, пока не успели вырасти проценты. Но потом, когда ставки поднимутся, спрос поползет вниз. Это неизбежно. Кстати, через полгода-год любопытно будет посмотреть на показатели розничной торговли, особенно на товары длительного спроса. Я уверен, что там будет спад. В домохозяйствах на потребление остается все меньше и меньше денег».
Застройщики подтверждают — так и есть, спрос растет. Люди отлично понимают, в чем дело, и бегут покупать, пока не подняли цену кредита. «Мы это все видим. Спрос растет каждый день, все ждут если не роста цен на жилье, то уж точно роста ипотечных ставок, – рассказывает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин (ЖК «Мечта» – мультиформатный поселок комфорт-класса в Подмосковье, как говорят, самый большой в России – 260 га). – Цена ипотеки сейчас самая низкая за всю историю. И, конечно, падающий курс рубля повлечет за собой повышение ставки рефинансирования, а за ней вверх пойдет ипотечная ставка. Что дальше? Дальше, вероятно, новый застой на рынке».
«Без снижения ставок ЦБ ипотека дешевле становиться не может, – соглашается директор Института актуальной экономики Никита Исаев. – ЦБ и так предоставляет кредиты банкам не путём проведения аукционов, а по фиксированной ставке, которая выше ключевой. Так что у банков уже нет возможности опускать проценты по ипотеке. Если какой-то решится на дальнейшее снижение, он рискует невыполнением требований ЦБ и, соответственно, получит угрозу потери лицензии. Желающих столкнуться с регулятором один на один сейчас нет – все знают, к каким последствиям это приводит. Лишиться банка можно в считанные дни».
Отставить панику, будем посмотреть
Финансовые эксперты тоже говорят, что перспектив снижения ставки ЦБ не видят. Хотя и прогнозы о ее скором увеличении давать не хотят.
«То, что ключевая ставка будет увеличена, — это пока беспочвенные заявления, – говорит глава Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Ну, кто-то объявил о снятии моратория — это же не основание. А вот снижаться она, скорее всего, не будет, это правда. Изменились внешние условия. На ипотечные проценты в ближайшее время это не повлияет: вы учтите, что банки-то продолжат конкурировать за клиента. А значит, если кредитные условия и будут меняться, то не в сторону увеличения процентов, пока это вообще возможно. Скорее я склонен думать, что будут повышать размер первоначального взноса, а не проценты. Но «дно» удешевления ипотеки действительно достигнуто, по крайней мере пока. В стабильно работающих экономиках ипотечные ставки – 3 – 4 процента, и мы двигались тоже в эту сторону. Теперь из-за санкций… скажем так, остановились двигаться».
К тому же нужно учесть, что с «обратной стороны» на ипотечный рынок давит отложенный спрос, который вернулся после провала 2015 – 2016 годов – в самом начале 2017 года. «Отложенный спрос – такое дело, которое тянуть до бесконечности нельзя. Он стал возвращаться, тем более что этому способствовала дешевая ипотека. Банки это подхлестнуло — им тоже надо было восстанавливаться после кризиса 2014 – 2015 годов, – поясняет Алексей Коренев, эксперт группы компаний «Финам». – Застройщики тоже заинтересованы, потому что понастроили очень много. В Новой Москве за I квартал 2018 года в продажу не вышло ни одного нового проекта: настроили уже столько, что продать не могут. Это очень характерно. Плюс все боятся, что этот отложенный спрос исчерпается, стараются его не упустить. В общем, спешат продать. В такой ситуации держать проценты на прежнем низком уровне будут сколько возможно, даже если ЦБ заставит».
Не исключено, что небольшое повышение ключевой ставки банки смогут компенсировать, ужав свои собственные доходы. «Какой-то рост ставки ЦБ банки нивелируют за счет собственной комиссии, – прогнозирует Сергей Квашенинников, глава департамента по работе с органами власти юридической группы «АТЛАНТ». – Но и вовсе не факт, что ЦБ решит поднять ставку. Сами посудите: рубль упал по сравнению с 2014 годом незначительно. Значит, резко повышать ставку, как тогда, не надо. А если повышать чуть-чуть, то это и рублю не поможет, и население напугает, и снизит темпы роста экономики».
В президентской академии РАНХиГС и вовсе уверяют, что все разговоры об этом — пустое.
«Предпосылок на сегодняшний день для повышения ключевой ставки ЦБ не видится. И проценты по ипотеке зависят не только от нее, но и от величины предложения жилья на рынке. А его много, – заявляет Юрий Твердохлеб, доцент кафедры «Регулирование деятельности финансовых институтов» факультета финансов и банковского дела академии. – Скорее всего, ставка останется либо на сложившимся уровне, либо все-таки будет в течение года снижаться. Это очевидно. И санкции, о которых все говорят и которых все боятся, они здесь тоже не являются ключевыми. Мы видим, что после всплеска двухнедельной давности всех показателей, в том числе и курсовых, и котировок ценных бумаг, ситуация на рынке стабилизируется. Так что оснований переживать нет».
И все же, судя по тому, о чем проговариваются эксперты, каждое слово, исходящее в публичное пространство с той стороны Атлантики, является определяющим для российского финансового рынка и рынка ипотеки. И российским заемщикам стоит привыкнуть к этому. «На днях США официально сказали, что новых санкций в ближайшее время не будет, – делится новостью Алексей Коренев. – Конечно, ближайшее время — растянутое понятие, но все же не недели и не месяцы, вероятно. Можно передохнуть. Наверное, ЦБ постарается это дело учесть все-таки».
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
