«Никольские ряды»: отель, бутик и рок-н-ролл

Здание бывших Никольских рядов открылось после восьми лет реконструкции. Среди арендаторов три крупных международных бренда — сети отелей Holiday Inn Express и Meininger и культовое Hard Rock Cafe.

Фонд VIYM Андрея Якунина завершил один из самых громких проектов редевелопмента в Северной столице за последние десять лет. К началу чемпионата мира по футболу в «Никольские ряды» успел заехать только один оператор. Но к концу лета управляющая компания обещает заполнить комплекс на 100%. По словам экспертов, гостиничная часть комплексов имеет все шансы на успех, а вот торгово-ресторанной найти своих клиентов может быть непросто.

Перестройка бывшего Никольского рынка на Садовой, 62, стартовала еще при Валентине Матвиенко. В 2010 году ЗАО «Никольские ряды», которое связывают с Venture Investments & Yield Management и Андреем Якуниным, сыном экс-главы РЖД, купило на торгах историческое здание площадью 28,4 тысячи кв. м за 420 млн рублей, рассчитывая запустить в нем отель Crown Plaza. Инвестиции оценивались в 220 млн долларов (6,6 млрд рублей по курсу на тот момент). Открытие было запланировано на 2013 год, но проект вызвал негодование градозащитников. Для создания отеля, восьми стеклянных бизнес-центров во дворе комплекса и подземной парковки пришлось бы снести значительную часть исторических помещений. 

В 2016 году VIYM сообщила о новом плане редевелопмента «в историческом виде и в современных материалах». Сумма инвестиций сократилась более чем вдвое — до 3 млрд рублей. Проект разработали специалисты по реставрации и приспособлению исторических зданий «Литейная часть — 91» Рафаэля Даянова. Предполагалось, что бОльшую часть комплекса займут гостиницы.

Хотя VIYM обещала запустить проект к началу чемпионата мира по футболу, начать работу до старта мундиаля успел только один оператор. В конце мая немецкая группа компаний Meininger, управляющая 22 отелями в 14 городах Европы, открыла в «Никольских рядах» первую гостиницу в Петербурге. Отель работает в гибридном формате: там есть и общие номера, как в хостелах, и отдельные комнаты. Всего в Meininger 158 номеров.

Как рассказали «Фонтанке» в «Никольских рядах», в июле там откроется четырехзвездочная гостиница сети Holiday Inn Express (входит в международную InterContinental Hotels Group). Она будет рассчитана на 244 номера. 

Всего под два отеля отведено 17,6 тысячи квадратных метров, что составляет почти 90% арендопригодной площади «Никольских рядов». Остальные 10% достанутся ресторанам и кафе. Сейчас в комплексе уже работает сувенирный магазин «Тройка». 

В ближайшие недели откроется для посетителей Hard Rock Cafe – франшиза культовой американской сети, насчитывающей 180 заведений в 74 странах мира. Его оператором стало ООО «Кафе «Никольские ряды». По данным СПАРК, оно принадлежит зарегистрированной на Кипре компании Imrihold Limited. Ее директором является Владислав Смирнов, который ранее работал в «Региональной гостиничной сети», подконтрольной  VIYM, а также является исполнительным директором  фонда «Петербург Достоевского», который намерен реализовать другой проект главы VIYM — новый музей Достоевского. Владислав Смирнов подтвердил «Фонтанке», что VIYM консультировал проект и сформировал пул инвесторов.

По его словам, общий размер вложений в запуск кафе составит 150 млн рублей, окупить их планируется в течение 5 – 7 лет. Причем ресторан и бар на 200 посадочных мест будут приносить заведению половину выручки, вторую половину принесет ретейл — продажа сувениров с рок-н-рольной тематикой. «Как минимум половиной гостей в высокий сезон будут туристы», – рассчитывает Владислав Смирнов. Хотя заведение расположено вне главных ресторанных кластеров Северной столицы, проблем с заполняемостью топ-менеджер не предвидит. По его словам, первое время приносить трафик будут такие достопримечательности, как Мариинский театр и «Семь мостов», а также расположенные в Никольских рядах отели.

Пока в здании пустуют еще около 1 тысячи квадратных метров, но сдать их еще одному ретейлеру и ресторану девелопер намерен до конца лета. Также он планирует использовать пространство дворов. «Возможно, там будет летнее кафе или выставочные пространства», – пояснили в компании.

По мнению экспертов, отельная часть «Никольских рядов» имеет шансы стать успешной. «Гибридные гостиницы сейчас в тренде, а бюджетный, но современный формат будет пользоваться спросом», – говорит управляющий отеля «Гельвеция» Юнис Теймурханлы. Кроме того, концепция проекта соответствует локации. «Это не очередной дворец на фоне руин, а четкое попадание в целевую аудиторию, которая хочет жить в центре, но не переплачивать», – комментирует эксперт. По оценке Теймурханлы, инвестиции в запуск  Meininger и Holiday Inn Express могут окупиться за 12 – 15 лет, что нормально для проектов такой категории.

А вот дозаполнить коммерческую часть «Никольских рядов» может оказаться непросто из-за чрезмерных для такой локации ставок аренды. «Заявленные ставки составляют от 1600 до 2200 рублей за кв. м. На сегодня они смотрятся завышенными прежде всего из-за очень низкого пешеходного и автомобильного трафика в этой части Садовой улицы», – комментирует Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. При этом, по его словам, присутствие в комплексе бюджетных отелей отсекает от проекта весь общепит класса «средний+» и выше. По мнению эксперта, объект будет интересен ретейлерам, обслуживающим постояльцев гостиницы и хостела, например продавцам сувениров или дорожных сумок.

Hard Rock Cafe будет точкой притяжения само по себе, считает президент Федерации отельеров и рестораторов Леонид Гарбар. «Поскольку это международная сеть, многие туристы считают своим долгом побывать в Hard Rock в каждой стране и привезти оттуда сувенир», – говорит он. Но вряд ли заведение сможет рассчитывать на средний чек больше 1500 – 2000 тысяч рублей. Успех также во многом будет зависеть от концертной программы и от того, удастся ли команде поддерживать уровень обслуживание на уровне международных стандартов. Зато в перспективе появление заведения может дать новую жизнь всему району. «В пешеходной доступности находятся площадки Мариинского театра, Консерватория. Все это может объединиться в некий концертно-театральный квартал», – заключил Леонид Гарбар. 

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»