ПоделитьсяПокупка квартиры на первичном рынке - давно отработанный процесс, однако многие клиенты строительных компаний все равно совершают досадные ошибки. «Фонтанка» попыталась выяснить, какие именно.
Мы опросили экспертов рынка недвижимости и составили список, на наш взгляд, наиболее важных моментов, о которых забывают покупатели строящихся квартир в процессе выбора жилья и оформления сделки. И в итоге получают от застройщика не совсем то, на что рассчитывают. Некоторые вопросы, которые желательно задать девелоперу заранее, не совсем очевидны, но практика показывает: мелочей в решении квартирного вопроса не бывает.
– Есть более глобальные факторы, отвечающие за безопасность покупки, и менее значительные детали, которые будут влиять на качество вашего проживания после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем больше вы узнаете об объекте до покупки, тем более продуманным и безопасным будет ваш выбор, – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Петр Буслов.
Тайн на рынке не осталось
– Нынешние покупатели жилой недвижимости, как правило, являются грамотными и максимально осведомленными клиентами. Иной раз они знают больше, чем представитель отдела продаж самой компании-застройщика, поскольку постоянно читают материалы групп в соцсетях по данному объекту, отслеживают записи с видеокамер на строительной площадке, мониторят сайт застройщика и публикации в профессиональных изданиях. Такие покупатели ничего не забывают спросить при оформлении договора о приобретении жилья, – подчеркивает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – В свою очередь застройщики размещают на своих сайтах, в рекламных буклетах, в материалах профильных изданий полную информацию об объекте строительства.
Также эксперт отмечает, что с 1 июля этого года, в соответствии с Федеральным законом РФ № 218-ФЗ, объем размещаемой информации о строящемся объекте будет составлять сотни листов. «Хотя и сегодня прочитать размещенную на сайте застройщика информацию терпения хватит не всем», – добавляет он.
Ключевые вопросы, которые волнуют клиента в первую очередь, – соблюдение сроков сдачи домов и передачи ключей дольщикам – прописаны в договоре долевого участия. Исчерпывающую и достоверную информацию можно получить из проектной декларации, размещенной на официальном сайте строительной компании.
– Этого объема информации достаточно, чтобы принять грамотное решение о покупке жилья, – считает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. – Если у клиента остаются дополнительные вопросы, то он может их задать в офисе продаж застройщика. – Здесь же можно ознакомиться с формой договора долевого участия, при необходимости взять документ домой, чтобы изучить его более детально в спокойной обстановке или проконсультироваться с юристами. Принимая решение о покупке квартиры в обжитом районе, где уже сданы первые очереди, клиент может приехать в новый квартал и оценить комфорт проживания.
Человеческий фактор
– Покупатели часто не соблюдают элементарные правила: не торопиться с выбором застройщика, не делать главным критерием выбора самые низкие цены, внимательно изучить договор долевого участия, побывать на объекте перед покупкой, – говорит руководитель отдела продаж «Полис Групп» Ирина Орлянкина.
Большинство сталкивается с процедурой покупки квартиры один раз в жизни. Разумеется, тонкостям долевого строительства в школе не учат, а напрямую со строительными компаниями соприкасаются немногие.
– Поэтому часть клиентов, которая планирует приобретение недвижимости, старается получить максимум информации о долевом строительстве и тонкостях покупки квартиры из СМИ, блогов и форумов в интернете. В результате обилие несистематизированной информации за короткий срок способно запутать любого, и человек может забыть задать даже простые и очевидные вопросы. Например, о районе, в котором строится жилой комплекс, или о расстоянии до ближайшей станции метро. Некоторые забывают спросить имя и фамилию их менеджера, а иногда могут даже не поинтересоваться сроками строительства или сколько времени понадобится на оформление договора, – говорит директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов.
О чем важно помнить, покупая квартиру
Не следует воспринимать застройщика как врага, который хочет поживиться деньгами дольщика.
– Добросовестный застройщик не меньше дольщика заинтересован в том, чтобы клиент оказался доволен как самим процессом приобретения, так и в дальнейшем самой квартирой, – говорит генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. – Но если у дольщика уже на этапе подписания договора возникает недоверие к застройщику, вполне логично спросить, целесообразно ли вообще покупать здесь квартиру.
Личная оценка
Никто не мешает будущим жильцам съездить на стройку, чтобы оценить удобство расположения дома. Но не все покупатели это делают.
– Я бы советовал не лениться и по возможности совершить такое путешествие. Это поможет оценить верность вашего выбора и снять множество вопросов относительно транспортной доступности, имеющейся инфраструктуры, видов из окон, – говорит Петр Буслов. – Есть и менее значительные факторы, которые, однако, в будущем могут отразиться на качестве жизни в новой квартире. Например, при выборе объекта обратите внимание не только на планировку и цену, но и на стороны света, куда выходят окна. Это поможет жаворонкам вставать с первыми лучами солнца, а совам просыпаться в то время, когда они сами этого захотят.
Дата новоселья
– Покупатели чаще всего видят срок сдачи объекта в эксплуатацию и ориентируются на него, планируя новоселье. Но после ввода дома в эксплуатацию заехать в квартиру можно лишь спустя 3 – 12 месяцев. Если для вас дата новоселья принципиальна, обязательно стоит уточнить эту информацию у застройщика, – говорит управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
Помощь юристов
Прошли времена, когда покупатели перестраховывались и отдавали договора долевого участия на экспертизу юристам. Но и сегодня консультация независимого специалиста лишней не будет.
– Приветствуется, когда на подписание договора приходят с юристом, – говорит Сергей Степанов. – Главное, чтобы он был экспертом в области жилищного строительства, а не профессионалом по международному праву.
Кстати, реакция компании на такое предложение клиента может быть очень показательной.
– Как правило, надежные строительные компании на своих сайтах стараются дать максимально подробную информацию о себе и своих объектах. Там же должны быть размещены шаблоны договоров долевого участия – это позволяет клиенту ознакомиться с необходимыми документами до сделки и проконсультироваться с юристами, – рассказала управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева. – Если застройщик надежный и дорожит репутацией, то никакую информацию он не будет скрывать от покупателя. Скорее, наоборот, сотрудники компании расскажут о том, что клиент сам забыл спросить. Подробно опишут все действия будущего владельца жилья от начала сделки до получения ключей.
Окружение дома
– Необходимо понимать, что, если, например, около будущего жилого комплекса расположено предприятие, то маловероятно, что производство будет закрыто или переоборудовано. Потенциальным покупателям уже на этапе приобретения следует определить для себя, приемлемо данное соседство для них или нет, – напоминает Арсений Васильев. – Да, покупка квартиры – это важное и радостное событие. Здорово, если удается купить квартиру своей мечты, но в большинстве случаев это определенный компромисс между имеющимися финансовыми возможностями и текущими условиями, которые предлагает рынок.
Способы покупки
Покупать жилье по цене существенно ниже рыночной опасно. Другое дело – скидки и акции.
– Если покупателя привлекла конкретная реклама с указанием специальных цен или скидок на жилой комплекс или категорию квартир, то у застройщика следует уточнить, правильно ли он понял условия акции и сроки ее действия, можно ли забронировать квартиру по телефону или для этого необходимо приехать в офис продаж, – говорит Юлия Ружицкая.- Есть смысл более подробно выяснить о возможных схемах приобретения недвижимости. Изначально клиент может быть настроен на один способ оплаты жилья, но, получив информацию об условиях альтернативных вариантов покупки, находит их более привлекательными для себя.
Не всегда покупатели жилья знают о возможных дополнительных тратах, которые зависят от того или иного застройщика и договора, заключаемого с ним.
– Например, это может быть необходимость оплаты коммунальных платежей на три-четыре месяца вперед или возможность неожиданного увеличения площади квартиры – такое нечасто, но бывает. Очень важный момент – исключить какие бы то ни было дополнительные соглашения. Например, «предварительный договор долевого участия», который не регулирует 214-фз. Сориентироваться во всех этих нюансах поможет профессиональный агент по недвижимости, – говорит Катерина Соболева.
Мыслить шире
Еще один момент, который заслуживает внимания, – больше думать на перспективу.
– Нередко покупатель приобретает жилье «на сегодня», не понимая, что завтра ему потребуется больше комнат или другой уровень отделки. Менять квартиру довольно трудно и затратно. Поэтому правильным решением будет еще раз вместе с представителем застройщика оценить возможности покупки – возможно, клиенту достаточно взять небольшой ипотечный кредит на выгодных условиях, и ему уже доступна не «однушка», а двухкомнатная квартира евроформата, – говорит Юлия Ружицкая.
Екатерина Дмитриева для "Фонтанки.ру"
