ПоделитьсяГлава ЦБ выразила озабоченность темпами роста ипотеки, хотя еще полгода назад Эльвира Нибиуллина такую интенсивность приветствовала. «Центробанк просто так никогда ничего не говорит», - насторожились участники рынка.
Рост ипотеки в России никогда раньше власти не характеризовали как нечто угрожающее. Наоборот, его приветствовали – как фактор увеличения продаж на рынке жилья и поддержки стройбизнеса. Но 17 июля на встрече с президентом РФ Эльвира Набиуллина поделилась с Путиным своей тревогой. «Вот одна показательная цифра. Если раньше наши граждане, когда брали кредиты в банках, в основном брали на потребление, сейчас 44 процента всех кредитов, которые они берут, – на ипотеку. Пять лет назад это было 27 процентов», – рассказала председатель ЦБ. «Почти половина», – уточнил ее собеседник. «Это уже много, – оценила Набиуллина. – Мы знаем многие страны, [где появлялись ипотечные] «пузыри», и нам, конечно, ни в коем случае нельзя этого допустить».
«Ипотечный пузырь» принято считать риском скорее для Запада, где развитый рынок, многолетние традиции жизни в кредит, иной уровень зарплат и очень низкие ставки по ипотеке. В 2008 году в США все это вкупе с расширением возможностей получения кредитов массовым потребителем как раз и привело к «пузырю». Выдача не обеспеченных как следует займов обернулась масштабными невыплатами и крахом банков. Встряска была такой силы, что стала спусковым крючком мирового финансового кризиса 2008-2009 годов, который докатился и до России.
Все больше, и больше, и больше
Российский рынок до 2014 года не мог похвастаться объемами ипотеки, которые хоть как-то можно сравнивать с западными. Но в год начала «санкционной войны» был поставлен рекорд — кредитов выдали на 227 млрд рублей. Следующие пару лет показали некоторое проседание, а затем вновь пошел скачкообразный рост: за 2017 год банки выдали новых кредитов на 2,02 триллиона рублей (рост на 37% к 2016-му). К 1 января 2018 года общая сумма долгов россиян по ипотеке достигла 5,18 триллиона рублей. Банки, соревнуясь за клиента, торопились перебивать друг друга заявлениями о снижении ставок. Дальше — больше: московское управление Росреестра сообщило, что в первые полгода 2018-го в столице зарегистрировано 37,9 тысячи договоров ипотеки – на 74% больше результата первого полугодия 2017 года. Глава Сбербанка Герман Греф заявлял «Ведомостям», что 2018 год по объемам ипотеки вновь будет рекордным. «Если говорить о темпах, то в прошлом году темп увеличился в два раза», – сказал президент банка, который в 2017-м выдал более 54% от общероссийского объема ипотеки (на 1,1 трлн рублей).
Судя по всему, даже то, что ЦБ прекратил снижать ключевую ставку, а значит, и проценты по кредитам перестали стремиться вниз, особой роли не сыграло. Прогнозы о галопирующем росте ипотеки подтверждают и данные о продажах застройщиков по первому полугодию. КЦ «Петербургская недвижимость» сообщает о 25-процентном росте продаж на первичном рынке Петербурга и пригородов. Показатели лидеров рынка за 6 месяцев, по сравнению с тем же периодом прошлого года, идут в одинаковом тренде: Группа ЛСР заявила о 34-процентном росте продаж по всей России и 33-процентном в Петербурге, Setl City продала квартир на 32,26 млрд рублей (+12,1%), «Строительный трест» – на 5,56 млрд (+26%), «Эталон» – на 27,4 млрд (+27%), а «Главстрой-СПб» нарастил продажи на 38%. Московский Росреестр сообщает, что за шесть месяцев в Москве зарегистрировано почти 34 тысячи договоров долевого участия – на 42% больше аналогичного периода прошлого года. Московская область, правда, немного ушла в минус на этом фоне, эксперты даже заговорили о «бегстве» покупателя в город. В Северной столице в первом полугодии 2018 года было зарегистрировано около 34 тысяч ДДУ — рост составил более 50% к первой половине 2017-го. Область при этом тоже несколько проиграла: падение составило порядка 10-20%, по разным данным.
Собеседники «Фонтанки» в среде стройбизнеса в один голос говорят, что причина столь резкого роста, да еще в обычно «мертвый» летний сезон, — радикальные перемены в 214-м законе о долевом строительстве и грядущая его отмена. Обо всем этом много говорилось в СМИ, и люди сделали выводы — цены скоро взлетят, нужно брать сейчас. «Ситуация уникальная, – согласен глава Объединения строителей СПб Андрей Белоусов. – Как правило, летом не рост, а спад, особенно в июле – августе. Причин несколько. Во-первых, много сил приложили общественные организации и СМИ, которые кричали на каждом углу, что эти поправки приведут к росту цен на 15-30%. Во-вторых, увеличение налоговых сборов, НДС, непонятно, что будет с рублем. Плюс введение Фонда социальных обязательств застройщиков с 6 тысячами метров за квадрат на социалку. В результате проявился мультипликативный эффект всего этого вместе. Кроме того, возможно, это эффект чемпионата — всем подрядчикам, которые строили для ЧМ, а строили много, выплатили деньги, на рынок вышла дополнительная денежная масса. И народ, опасаясь ухудшения ситуации, вкладывает свободные деньги».
Ипотеку платят исправнее
Еще полгода назад та же Эльвира Набиуллина говорила об ипотеке ровно обратное. «Хороший рост, я бы назвала. Я тут не вижу никаких признаков ни "пузыря", ни рисков», — заявляла она в декабре 2017 года телеканалу «Россия 24». Но уже в июне, выступая в Госдуме, она изменила свою риторику, подчеркнув, что ЦБ, хотя и не видит рисков возникновения «пузыря» на рынке ипотеки, внимательно следит за этим сектором. «Мы внимательно следим за ипотекой, потому что во многих странах формируются ипотечные пузыри, и это часто бывает проблемой финансовой стабильности», — сказала глава Центробанка (цитата по ТАСС).
В разговоре с Путиным накануне она выразилась еще яснее: «44% – это много». Хотя при этом добавила, что качество (обеспеченность) ипотечных кредитов — хорошее; население по ним платит исправнее, чем по каким-либо иным. «Просрочка по ипотеке, по ипотечным кредитам, к началу года была 1,3 процента. Приблизительно на таком уровне и сейчас. В целом по рознице у нас 6,1 процента. То есть ипотечные кредиты очень хорошо обслуживаются», – цитирует главу Банка России сайт Кремля.
«Насколько такой бурный рост критичен в целом для системы — сложно сказать. Да и качество ипотечных кредитов у нас достаточно неплохое, – подтверждает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Самый низкий уровень просрочки из всех видов кредитов — именно по ипотеке. Хотя в целом проблема с просрочками имеется. Я думаю, что, может быть, в ЦБ имеются какие-то прогнозы о снижении платежеспособности населения. Которое сейчас-то платит, но в дальнейшем не сможет обслуживать кредиты. Если так и есть, то тогда это, конечно, будет серьезная нагрузка для финансовой системы. Займы долгосрочные, а банки сегодня имеют короткие пассивы. Впрочем, пока все это просто мои рассуждения. Как обстоят дела – это виднее ЦБ: у них есть свои цифры, они собирают статистику в целом по стране. Но если они говорят об опасениях, то к этому следует прислушаться».
В Colliers International тревогу ЦБ не разделяют. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что сам по себе объем ипотеки не свидетельствует о раздувании «пузыря». «Риск его возникновения напрямую связан с адекватностью оценки недвижимости. Он повышается тогда, когда стоимость жилья искусственно раздута. На вторичном рынке сложно переоценить стоимость, в то время как на первичном объект может быть переоценен за счет обязательств, накладываемых на застройщика, – считает она. – С другой стороны, средняя процентная ставка в 9,56% еще имеет потенциал к снижению, что может повлечь за собой новый рост ипотеки».
В Сбербанке тоже считают, что беспокоиться пока не о чем. «В самой непростой ситуации человек всегда будет стараться оплатить ипотеку, – уверен заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Анатолий Локотков. – Если бояться эффекта кредитного пузыря, то первым признаком беды будет рост просрочки сначала по кредитным картам, потом по потребительским кредитам, а потом уже по ипотечным. Мы не дошли еще до тех объемов ввода жилья и закредитованности населения, которые могли бы привести к такой ситуации. Ключевой индикатор – это портфель проблемных кредитов. Как правило, если у банка он начинает расти, мы понимаем, что что-то не так. Но помимо низкой доли просроченной задолженности есть еще один фактор – это средний чек, по которому приобретаются объекты недвижимости. А для Сбербанка он растет. Средний размер ипотечного кредита – 2,4 млн рублей в Санкт-Петербурге, по региону он тоже вырос на 11% и достиг 2 млн рублей».
Вторичка тронулась в рост
Риелторы, занимающиеся вторичным рынком, говорят, что взрывоопасную ситуацию сможет вызвать разве что резкое снижение цен. Сергей Козлов из «Адвекс-Недвижимости» полагает, что в этом случае возможны и массовые невыплаты, и возвращение подешевевших квартир банкам, что тех, естественно, не обрадует. Однако о снижении цен на вторичке пока речи нет: за последний год они поднялись в среднем на 5%.
В банках фиксируют перемену тренда: если раньше опережающими темпами росла ипотека на первичном рынке, то теперь активно тронулся в рост вторичный. «За полугодие у нас выдано 5514 ипотечных кредитов на общую сумму 12,068 млрд рублей, – рассказали в пресс-службе «Банка Санкт-Петербург». – И во втором квартале доля кредитов на вторичном рынке опередила первичку на 5%. Хотя обычно всегда доля первички была больше».
На первичном рынке ситуация иная. «У нас за последнее время увеличились не столько просрочки и неплатежеспособность, сколько рефинансирование кредитов, взятых ранее. Это выросло существенно, да, – рассказала Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства в той же компании. – В целом же, если в стране растут зарплаты, растет производство, то легче платить. Если нельзя сказать, что у нас так все прекрасно, то естественно… если нету работы, кредит платить нечем. Вот и судите сами. Центробанк просто так никогда ничего не говорит».
Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»
