Как получить ипотеку быстро и выгодно?

Сумма зависит от того, какая квартира нужна: то есть, от количества комнат, класса и расположения жилого комплекса и т.д. Допустим, вы покупаете жилье в новостройке класса масс-маркет по среднестатистический для Петербурга цене в 3,6 млн рублей. Первоначальный взнос — 15%, срок —15 лет, ставка — 9,48% (средний показатель по городу в мае 2018 года). В этом случае придется предварительно накопить 540 тыс. рублей, а после получения ипотеки ежемесячно отдавать банку 31 916 рублей.

Если выберете в качестве варианта-минимум студию за 2 миллиона, то при тех же взносе, сроке и процентной ставке на руках надо будет иметь 300 тыс. рублей, а ежемесячно выделять от семейного бюджета 17 731 рубль.

Так как по правилам финансовой безопасности выплаты по ипотеке не должны превышать 50% дохода, то в первом случае вам желательно зарабатывать в месяц как минимум 70 тыс. рублей, а во втором — как минимум 40 тыс. рублей. Имейте в виду, что сегодня почти все банки используют аннуитетные ежемесячные платежи. Их размер в течение всего срока ипотеки не меняется.

Сначала нужно сделать копии паспортов, СНИЛСов, ИНН, военного билета, водительского удостоверения, свидетельств о браке и о рождении детей. Несколько дней потребуется на то, чтобы отдел кадров сделал копию документов о трудовой занятости, а бухгалтерия подготовила справку о доходах. Эти бумаги действительны в течение месяца, поэтому запрашивать их надо ближе к подаче документов в банк. Сверх того конкретная финансовая организация может попросить предоставить еще какие-то справки и выписки.

Все собранное нужно отдать банку вместе с заявлением на предварительное одобрение ипотеки. От 3 до 14 дней уйдет на проверку вашей платежеспособности. Если все окажется в порядке, вам дадут от 1 до 4 месяцев на поиск подходящей квартиры в одном из аккредитованных банком домов. После того, как выбор сделан, потребуется еще два-три дня на подготовку и подписание договора.

Если вы отправитесь за кредитом не в банк, а в специальный отдел компании-застройщика, то процесс может ускориться, и согласование сделки займет от 1 до 5 дней.

Для начала посмотрите, какие ипотечные программы предлагает финансовая организация, в которой у вас уже есть личный счет или зарплатная карта. Там вас знают, поэтому могут сделать процентную ставку пониже и не потребуют лишних документов. В то же время нет гарантии, что у застройщиков, с которыми работает банк, найдется квартира, подходящая вам по локации, стоимости и качеству. Этот вариант требует изрядной доли везения.

Можно действовать наоборот: сперва выбрать жилье мечты — потом проверить, в каких банках аккредитована эта новостройка и приемлемы ли для вас их условия. В этом случае нужно учитывать, что обычно лишь крупные девелоперы сотрудничают по одному объекту сразу с несколькими финансовыми организациями. Дом небольшого застройщика может быть «привязан» к единственному банку.

Цифра, которую вы видите в рекламе и на сайте банка, — это базовая ставка. Процент подрастает в том случае, если заемщик отказывается страховать жизнь. Если ставка объективно прекрасна, а регулярные отчисления в пользу кредитора не выглядят обременительными, проверьте, не слишком ли велика сумма переплаты. Чтобы ее посчитать, нужно ежемесячный платеж умножить на количество месяцев, из которых состоят все годы вашей ипотеки, и вычесть из получившегося числа сумму кредита. Чем длиннее срок договора, тем больше вы переплачиваете.

Так как заранее неизвестно, одобрят ли вашу заявку и каким в итоге будет процент, стоит одновременно отправить пакеты документов в 3–5 кредитных организаций. Вы сбережете время и, получив сразу несколько одобрений, выберете наиболее привлекательную ипотечную программу. Последовательное обращение в разные банки может занять несколько месяцев.

Попробуйте найти крупное агентство или брокера недвижимости, который пользуется доверием банкиров и работает с ними на особых условиях. Для таких партнеров (и их клиентов) финансовые организации разрабатывают специальный ипотечные программы — с облегченным пакетом документов, ускоренным рассмотрением заявки и сниженными ставками. Вот тут-то покупатель квартиры и может обнаружить свою скидку на ипотеку, которую ему никто не предложит при обращении напрямую в банк или к застройщику. В инфографике ниже — пример партнерской программы Банка ВТБ, созданной для компании «Петербургская Недвижимость».

Конечно, на такой случай и существуют компании-брокеры. Они берут на себя все хлопоты по поиску квартиры и ипотеки — и не просят за это денег, так как их работу оплачивают другие заинтересованные стороны процесса: застройщики и банкиры. А для покупателя жилья все предельно упрощается. Например, компания «Петербургская Недвижимость» работает по принципу «одного окна»: достаточно однажды прийти в офис с паспортом и заполнить универсальную анкету для подачи заявки. Дальнейшими поисками и общением с банками будет заниматься ваш персональный менеджер.

Первый способ — после оформления собственности застраховать только квартиру (от уничтожения и повреждений). Это единственное, что вы на самом деле обязаны сделать по закону «Об ипотеке». От страхования жизни и трудоспособности, права собственности, гражданской ответственности перед третьими лицами, потери работы теоретически можно отказаться. Однако если что-то из этого принципиально для кредитора, он ответит увеличением процентной ставки.

Второй способ — не покупать полис у компании, предложенной банком, а поискать более выгодный вариант с меньшим размером ежегодного взноса. В таком случае надо будет потратить время и найти страховщика, который уже аккредитован в данном банке или соответствует его требованиям (это придется доказывать).

Вообще же смысл полиса в том, чтобы кредитор получил обратно свои деньги, даже если вы по какой-то причине не сможете платить. Поэтому страхование производится в его пользу (но за ваш счет), а возмещение, независимо от момента выплаты, не должно быть меньше остатка задолженности, увеличенного для надежности на несколько процентов. О конкретных требованиях вашего банка можно прочитать в разделе «Права и обязанности сторон» ипотечного договора.

Купив жилье, вы сможете получить имущественный налоговый вычет. Ежемесячно работодатель перечисляет в бюджет страны 13% вашей зарплаты (НДФЛ). Государство согласно отдать обратно часть этих денег, если вы приобрели квартиру, в том числе в кредит. Максимальный возврат по самому жилью для каждого созаемщика составляет 260 тыс. рублей — 13% от 2 млн рублей (все, что сверх этой суммы, в расчет не принимается). Кроме того, вам готовы возместить до 390 тысяч руб. выплаченных банку процентов — 13% от лимита в 3 млн. То есть всего данным методом можно сэкономить до 650 тыс. рублей. Или до 910 тыс., если ипотеку брали супруги.

Тем, кому финансы позволяют, стоит озаботиться досрочным погашением основного долга по кредиту. Если каждый месяц сверх регулярного платежа отдавать банку часть одолженных у него денег, то срок кредита и, соответственно, сумма переплаты ощутимо сократятся.

Материал публикуется в партнерстве с ЦРП «Петербургская Недвижимость».

* Пример расчета по предложению «Ставка по ипотеке снижена на 0,7%» предоставлен ЦРП «Петербургская Недвижимость».

ЖК «Солнечный город» — застройщик ООО «Сэтл Инвест», разрешение на строительство № 78-008-0239-2016 от 15.02.2016, проектная декларация на сайте www.sc-si.ru

ЖК «Чистое небо» — застройщик ООО «Строительная компания «Каменка», разрешение на строительство № 78-15039120-2014 от 29.07.2014, проектная декларация на сайте www.sc-skk.ru

Предложение «Ставка по ипотеке снижена на 0,7%» действительно при условии заключения договора участия в долевом строительстве в отношении любого типа квартир в жилых комплексах застройщика с коммерческим наименованием ООО «Сэтл Сити» с использованием ипотечного кредита от ПАО Банк ВТБ (лицензия Центрального банка № 1000 от 08.07.2015) по программе «Ипотека. Строящееся жилье». По условиям предложения для клиентов, приобретающих квартиры с использованием ипотечных средств по указанной программе, процентная ставка в рублях снижается на 0,7%. Процентная ставка в рублях на весь срок кредита составляет от 8,9% годовых в случае оформления комплексного страхования. Первоначальный взнос от 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Срок кредитования до 360 месяцев. Сумма кредита от 1 000 000 рублей на объекты, расположенные на территории г. Санкт-Петербурга и от 500 000 рублей на объекты, расположенные на территории Ленинградской области. Погашение кредита — аннуитетными платежами. Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Обеспечение по кредиту — ипотека в силу закона. Досрочное погашение без комиссий, штрафов, без ограничений по сумме, в любой день. Возможны дополнительные расходы: при аренде банковской сейфовой ячейки / при использовании безналичной формы расчета / при использовании аккредитива; расходы, связанные с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве, закладной; расходы на услуги нотариуса. Размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату основного долга: 0,06% от суммы просроченной задолженности по основному долгу по кредиту за каждый день просрочки.