ПоделитьсяПо-настоящему качественным проектированием жилых территорий в стране мало кто занимается, – отсюда и проблемы с переполненными районами высоток вокруг Петербурга. Что можно сделать сейчас – рассказал "Фонтанке" Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест».
Территории вдоль КАД продолжат развиваться – более грамотно, менее хаотично. И девелоперам в этом процессе могли бы помочь знающие опыт других стран проектировщики, архитекторы и урбанисты. На фоне последних изменений в законодательстве объемы и интенсивность застройки снизятся. Прогноз по перспективе изменения цены квадратного метра – в интервью с Анзором Берсировым.
– Анзор Бесланович, вам нравится, как выглядят сегодня районы новостроек Петербурга, окрестностей? Какие основные ошибки допущены в тех местах, что многие сегодня называют в лучшем случае "муравейниками"?
– Главное – перенасыщенность: плотная и высокая застройка. Например, Мурино и Кудрово были самыми первыми подобными проектами, и развивавшие те территории девелоперы не рискнули взять на себя роль единого регулятора. Местные власти к такому бурному развитию скромных деревушек и к приходу туда серьезных игроков строительного рынка оказались не готовы. В итоге каждый из застройщиков на одной территории стал строить в рамках своего участка.
Но особенность комплексного освоения территорий (КОТ) именно в том, что приходится работать далеко за пределами своего участка: кто-то должен решать вопросы социальной инфраструктуры, транспорта, инженерных сетей. К тому же сегодня покупатель начал разбираться, он видит при равной цене колоссальную разницу между тем, что строилось в середине 2000-х, и тем, что создали после 2015-го.
(В 2012 году в области изменились нормативы проектирования, касающиеся этажности, плотности застройки, благоустройства. К 2015 году вдоль КАД на территории области как раз начали активно развиваться проекты по новым правилам. – Прим. ред.)
– Как можно исправить ошибки? Вообще, возможно ли хорошо и комфортно жить в районах высотной застройки?
– Можно не повторять прошлых ошибок, – сейчас в новых проектах понизилась этажность, множество девелоперов на одной территории стали садиться за стол переговоров, вместе думать о комплексном развитии.
К сожалению, о правилах урбанистики для создания комфортного района у нас сегодня мало кому известно. По сути, это ведь архитекторы и проектировщики должны учить нас, девелоперов, правилам урбанистики, чтобы можно было избежать явных ошибок при реализации масштабных проектов.
– Но в такой ситуации получается, что пока многоэтажки – это будущее КОТов?
– В том, что выросли многоэтажные леса, винят девелоперов, но тут я буду защищать коллег – ошибки, на мой взгляд, были допущены в градостроительных нормативах, разрешающих подобное строительство. В советское время существовал институт урбанистики, планировавший новые города и районы. А с началом рыночных реалий мы стали ориентироваться почему-то не на европейский, а на азиатский опыт в строительстве жилья. При этом мы его наложили на наши нормативы градостроения, разработанные в 60-70-е годы, – вот это главная ошибка. У нас получился гибрид двух моделей развития. Высотное жилищное строительство в мире вполне имеет право на существование, но тогда и нормативы нужно подстраивать под него.
У нас сейчас вообще нет урбанистического планирования, а наши нормативы, которые регулярно меняют и совершенствуют, далеко не дотягивают до норм урбанистики развитых стран. Как мы это решаем? Лично я изучаю западный опыт и градостроительные правила, стараюсь активно вести переговоры на эту тему с архитекторами и проектировщиками. Многие мои коллеги, желающие развивать жилищное строительство в правильном направлении, делают так же.
– Как дальше будут развиваться территории вдоль КАД?
– В Кудрово есть новые территории, которых изначально не было в Генплане, и они в ближайшее время начнут развиваться – от «Ленты» вдоль Заневки. Еще новая развивающаяся территория – поселок Новоселье, где мы с нашим проектом NEWПИТЕР занимаем почти 100 гектаров – это примерно четверть от того объема земли, который можно освоить в данной локации.
– Вы строите исключительно из кирпича, хотя это ручной труд, это долго, и следовательно – дорого. Почему?
– Мы строим исключительно жилье комфорт- и бизнес-класса. Никто не может на сегодня поспорить с тем, что кирпич – это единственный экологичный и проверенный веками материал природного происхождения. В этом плане его можно сравнить только с натуральным камнем и деревом, которые для массового жилищного строительства не подходят. И – да, это ручной труд, но за годы работы мы отладили технологический процесс настолько, что по скорости строительства лишь немного уступаем монолитному домостроению.
– В ваших проектах принципиально нет квартир-студий по этой же причине – потому что это слишком бюджетно?
– Меня часто об этом спрашивают, на что у меня встречный вопрос: вы вообще знаете хоть одного человека, который собирается купить студию, чтобы прожить в ней всю свою жизнь, построить семью и вырастить детей? Студии – это формат для временного проживания или для инвестирования, и это отражается на факторах, создающих среду в жилом комплексе. Во-первых, это не семейные квартиры, а наш основной покупатель – это люди с детьми. Второе – это отношение людей, временно занимающих жилье, к соседям, к общедомовому имуществу, к местам общего пользования. При временном формате проживания не будет той дружелюбной и безопасной среды во дворах, которой мы добиваемся, – когда на площадках спокойно оставляют игрушки, а велосипеды не пристегивают замками к велопарковкам. И в некоторых ЖК с системой закрытых дворов у нас получилось построить такую атмосферу. Еще, если нарезать имеющиеся у нас площади студиями по 25 квадратных метров, число квартир в доме получится в полтора раза больше, чем при отсутствии студий. А это в полтора раза больше людей, машин, нагрузки на общественную территорию. Нарезать студии и продать проще всего, если твоя цель – только деньги. Но есть более важные вещи.
– Вы сами какое жилье себе выбрали, в какой среде живете?
– Я живу в своем доме в черте города. Это куча дополнительных обязанностей: хозяйство, коммунальные услуги, которые нужно отслеживать самому, техническое состояние дома – этим многие не хотят заниматься. С учетом этого комплексные жилые районы интереснее для покупателей, чем индивидуальное жилье. Но я убежден, что этажность в таких районах не должна превышать 10-12 этажей, а все, что выше, должно проектироваться на особых условиях с учетом высокой плотности населения. Каждый высотный проект желательно рассматривать индивидуально, применять одни и те же нормативы к среднеэтажной и к высотной застройке – необъективно.
– Есть мнение, что мелкие компании уйдут со строительного рынка на фоне законодательных изменений ("Фонтанка" не раз писала о них) – вы согласны с этими прогнозами?
– Для нашей системы бизнеса это колоссальные изменения, крупнейшие за последние 15-20 лет. Но я не вижу предпосылок для ухода с рынка маленьких компаний, – их, наоборот, проще реформировать. А вопрос сейчас стоит именно так – кто вовремя адаптируется и подстроит свои финансовые планы. История рынка Петербурга знает примеры, когда во времена экономических потрясений – а это в моем понимании были куда менее значимые изменения, чем сейчас, – крупные компании уходили с рынка, не сумев перестроиться. Однозначно, кто-то не сможет договориться с банками и уйдет, но с размером компании я бы это не связывал.
– Предложение на рынке растет, пропорционального роста спроса не наблюдается, а цена квадратного метра не падает. Долго ли продлится эта тенденция?
– В моем понимании, пока нет тенденций к сильному удорожанию жилья. Но с новыми правилами на рынке какое-то число девелоперов уйдет, а оставшиеся наверняка сократят свои объемы строительства. Теперь ведь не будет бесплатных денег, которыми многие годы пользовались. Теперь выросли риски – не думаю, что банки будут эти деньги выдавать всем. Это вызовет сокращение объемов строительства в стране в целом, а также практически закроет рынок для новых игроков. Как только сократится объем, снизится и предложение. Дефицита, конечно, не будет, но цена возрастет. И если платные деньги приведут к удорожанию квадратного метра лишь на 3-5%, то сокращение объемов строительства и предложения на рынке может вызвать ощутимое подорожание. Но не сразу, это вопрос двух-трех лет.
Что касается спроса, то я бы не сказал, что он не растет. В целом, за 8 месяцев наши продажи выросли на четверть, учитывая, что уже 15 лет мы ежегодно вводим неизменный объем жилья на уровне 100-150 тысяч квадратных метров.
Еще про спрос – некоторые аналитики говорят, что он смещается из области в город, но у нас, наоборот, продажи в областных объектах в Кудрово и Новоселье за 8 месяцев выросли на 60% процентов по сравнению с январем – августом 2017 года. Прежде всего потому, что NEWПИТЕР вошел в активную фазу реализации.
В целом сейчас рынок достаточно стабилен, и это хорошо. Сильный рост продаж недвижимости – зачастую не очень хороший показатель, это настораживает и намекает на грядущую рецессию или серьезные изменения на рынке.
Анна Романова, "Фонтанка.ру"
