ПоделитьсяПочему в Финляндии почти все квартиры покупаются в ипотеку, а на родине ЮИТ не рекламирует себя как надежный застройщик, и как поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» скажутся на рынке жилья. Об этом «Фонтанке» рассказал гендиректор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» и руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен.
- В этом году самым большим событием для ЮИТ, наверное, стало слияние с "Лемминкяйнен". Как это скажется на российском отделении компании?
– Это большое событие. Может быть, здесь, в России, мы даже до конца не понимаем насколько, но для Финляндии это огромное событие. Не только для сотрудников, но и для общества. Две крупные строительные компании, которые были конкурентами, вдруг соединились. Были психологические факторы – мы друг друга не знали. Но концерн стал в два раза больше. Санкт-Петербург – исключение, так как в других странах не было связи между ЮИТ и «Лемминкяйнен», а здесь, например, бывший руководитель «Лемминкяйнен» долго работал на ЮИТ. Как результат слияния, мы определили новую стратегию и ценности в сентябре.
- После слияния ЮИТ изменит структуру, и часть важных функций будет перенесена в Петербург. Почему именно сюда?
– С 1 ноября мы работаем в петербургском офисе. Персонал «Лемминкяйнен» переехал сюда, хотя оргструктуры были внедрены еще в июле. После слияния по выручке самый большой город для ЮИТ в России – это Санкт-Петербург. Поэтому довольно большая часть сотрудников и руководителей находится именно здесь. Есть еще один важный момент – сейчас идет слияние всех наших девелоперских компаний в компанию «ЮИТ Санкт-Петербург». Это связано, в том числе, с изменениями в 214-й закон. Нам нужно быть готовыми создавать проектные компании для определенных проектов. Уже сейчас у нас около 20 юридических лиц в России, и поэтому, чтобы не было 50, мы приняли решение объединить эти девелоперские компании в Санкт-Петербурге. И руководить этим процессом легче именно из Петербурга. Всего в ЮИТ будет три дивизиона. Первый: «ЮИТ Сервис», или «Услуги для проживания». Второй дивизион – жилищное строительство в регионах. А третий – Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Такое слияние в единую компанию состоится и во всех странах, где работает ЮИТ.
- Чем отличается работа компании в разных городах России? Где ЮИТ лучше всего работается?
– В каждом городе есть свои толкования, например, градостроительных норм. Но разница между практикой и толкованием в российских городах все меньше год от года.
- Где ЮИТ лучше всего работается в России?
– Мы получаем этот вопрос очень часто. И ситуация, можно сказать, меняется каждый год. Что касается получения разрешения на строительство, самая плохая ситуация шесть лет назад была в Санкт-Петербурге. Сейчас наоборот. Легко работать в Ростове-на-Дону, но очень сложно найти участки. В каждом городе есть свои трудности.
- И в чём особенность Петербурга?
– Что касается результата, то мы почти всегда довольны Петербургом. Другая проблема (но это особенность всех столиц и больших городов) – участки. И хотя прибыль достаточная, но инвестиции в участки и инфраструктуру – огромные. 80% наших вложений уходит в участки. И чистая прибыль в процентах на вложенный капитал не такая большая. Нам в Санкт-Петербурге мешают большие инвестиции, цена участков, и в последнее время нагрузка на "социалку" стала очень высокая. Преимущества регионов и маленьких городов в том, что там участки стоят не так дорого и, таким образом, прибыль на вложенный капитал может быть выше.
- Российский рынок жилья в последние годы меняется: спрос не растет, а также были приняты поправки в 214-й закон о долевом строительстве. Как это повлияло на компанию ЮИТ?
– Все эти моменты означают, что последние 4 года мы начинаем новые проекты, покупаем участки, но не увеличиваем объем бизнеса. Если мы заметим, что спрос снова начал расти, то инвестиции не заставят себя ждать. Мы понимаем, что очень много обманутых дольщиков, поэтому были внесены эти поправки в закон. Но мы считаем, что каждое изменение в законе, который регулирует строительство, не уменьшает стоимость жилья, а наоборот.
- В Финляндии такая проблема есть?
– У нас была аналогическая ситуация с дольщиками и не было закона по этому поводу. Это было 40 лет назад – в то время в Финляндии происходила большая миграция из регионов в крупные города. Тогда внедрили систему RS, которая не сильно отличается от нового закона. Есть проектная компания – клиент платит ей, затем она берет кредит из банка. Но там гораздо меньше дополнительных правил. Мы можем сразу использовать деньги, которые клиент заплатил.
- То есть это правильные поправки?
– Мы считаем, что есть много застройщиков, которые неправильно используют деньги дольщиков, поэтому такой закон нужен. Но это уменьшает нашу мотивацию на дополнительные инвестиции. Внутри концерна у нас также есть конкуренция между подразделениями разных стран. Концерн инвестирует там, где выгодно.
- Что сейчас больше всего мешает вам в развитии на российском рынке?
– Поправки в 214-й закон. Нам мешает, что каждые два месяца появляются изменения, а потом поправки на предыдущие поправки. Но это не уникальная ситуация. Из опыта других стран мы знаем, что, когда вводится новый закон или правила в жилищное строительство, будет такой период, когда мы не знаем, как надо работать. Жилищное строительство – это та тема, которую политики хотят использовать как аргумент, почему они хорошие кандидаты. Это есть и в других странах. Помимо поправок общая проблема в России – проценты слишком высокие. Проценты по ипотеке, конечно, никогда не были такими низкими, но высокая ставка по кредитам для производственных компаний – большая проблема, поэтому они не инвестируют. Если им нужно платить за кредит 10% или больше, то им выгоднее купить облигации или взять депозит, чем рисковать и инвестировать в производство.
- Какой процент квартир ЮИТ в России и Финляндии покупается в ипотеку?
– Примерно 45% квартир в России последние три года покупаются в ипотеку. В Финляндии, думаю, минимум 90%. Это связано с тем, что ставка меньше 2%. Но есть один момент, о котором часто забывают. В начале 1990-х часть россиян смогла приватизировать имущество, то есть они бесплатно получили свою первую квартиру. В Финляндии такого не было. Сейчас в Суоми много тех, кто купил свою первую маленькую квартиру 20 лет назад, и у них до сих пор ипотека. Когда они покупали затем другую, побольше, и продавали старую, денег не хватало, и они все равно брали ипотеку. А остальные 10% – это, например, немолодые люди, которые раньше жили в своем доме за городом, а сейчас отдельный дом уже большой, поэтому они хотят квартиру в центре. Обычно трехкомнатную. Пенсионеры больше не могут себе позволить. И им для этого не нужен кредит. Кроме того, в Финляндии мы почти половину квартир продаем инвесторам, то есть компаниям, которые потом их сдают. Этот рынок отсутствует в России. Почему? Потому что если сдаешь в аренду квартиру, то рентабельность не очень высокая. Меньше 10%, ближе к 5 – 6%.
- В такой ситуации ЮИТ продолжает покупать участки в России. Это значит, что планируются инвестиции и расширение?
– Планируем инвестиции, но не расширение. Мы не планируем уменьшать размер нашего бизнеса в России. Наше решение, которые мы давно приняли, сохраняется – мы не покинем ни одного из городов, где сейчас работаем.
- В одном из своих интервью вы рассказывали, что неоднократно отдыхали на Кавказе. Почему именно это место? Не планируется ли расширение в этом регионе?
– Моя история с Кавказом начиналась в 1997 году, когда мы переезжали в Москву. У меня была мечта подняться на Эльбрус. В августе 1997 года я был первый раз на вершине. И гид, который с нами был, пригласил меня снова, поэтому я три раза был на вершине Эльбруса. В этом году я первый раз ездил на Алтай, и мне очень понравилось. Можно сказать, что каждый год я минимум один раз езжу в российские горы. Строить в этих регионах пока не планируем.
- Вы прожили в России 20 лет. Как за это время поменялись рынок недвижимости и сама страна?
– У меня есть опыт жизни только в Москве и Петербурге. Сейчас жить, конечно, гораздо легче. В 1996 году мы целую субботу тратили на покупку продуктов. Если сходить куда-то поужинать, то было только два варианта: дешевый "Макдональдс" или очень дорогие рестораны. Сейчас очень много вариантов. В этих двух городах, и других миллионниках, думаю, все услуги сейчас можно получить. Конечно, стало больше пробок – это большой минус. Но приятные люди не меняются! Что касается рынка недвижимости, то 15 лет назад люди хотели купить квартиру без отделки, сейчас больше берут уже с отделкой. Сейчас заканчивается первый этап жилищного строительства. Последние 20 лет людям было важно, что внутри дома, что внутри квартиры, а сейчас важнее, что вокруг. Жилой район должен быть современным, чтобы был общественный транспорт.
- Какие маркетинговые ходы работают в России, но не работают в Финляндии, и наоборот?
– Интернет и социальные медиа в России играют большую роль, чем в Финляндии. В Суоми мы, например, не используем такую фразу: «ЮИТ – надежная компания», потому что если для наших финских клиентов мы будет говорить: «Платите ЮИТ и получите свои квартиры в срок», то они подумают: «С ума сошли?! Конечно, мы получим квартиру вовремя». И надежная управляющая компания играет важную роль в России. В Финляндии немного другая структура. То есть там мы не занимаемся управляющими компаниями. Мы не предлагаем в широком смысле услуги во время проживания. Что-то предлагаем, но не в таком масштабе. В Финляндии мы продаем только с отделкой, без исключений.
- Какие из финских проектов ЮИТ реализует в России?
– Зарекомендовавший себя концепт квартир Smartti мы уже реализовали, но в России название – «Трансформер». Почему? Потому мы видим, что наши конкуренты говорят, что у них «смарт-квартира». В России это самая маленькая квартира. Мы считали, что люди не увидят разницу между нашим концептом и тем, что есть у конкурентов. Smartti, или «Трансформер»-квартира, – это когда клиент может выбирать из нескольких планировок. Комплекс Tarmo – наш первый проект в России, где мы внедрили эту концепцию. Они спланированы так, что, например, если человек захочет убрать стену или сделать из двушки трешку, то это очень легко реализовать. Можно сказать, что мы постепенно добавляем элементы умного дома в России, но не полностью. Наша целевая аудитория в России – это «эконом плюс» или «комфорт». И эти элементы прибавляют стоимость.
- Конец года – время строить планы. К чему готовится рынок недвижимости в 2019-м? Жилье подорожает?
– Да, я думаю, что жилье подорожает. Из-за изменений и поправок в закон. Но мы не ожидаем большого подорожания. И ценообразование России, когда в начале строительства можно купить квартиру дешевле, чем в конце, – это довольно уникально. В других странах такого нет. На начальном этапе жилье будет стоить больше.
