ПоделитьсяИнвесторам в Петербурге не хватает четких правил игры и ответственности чиновников за свои решения, считает операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.
Одним из самых громких градостроительных скандалов уходящего года в Петербурге стала битва за Смоленку. Активисты выступали против строительства гостиницы на Васильевском острове, которую проектировала Plaza Lotus Group. В итоге противникам идеи удалось одержать промежуточную победу. У Plaza Lotus Group большой опыт общения с градозащитниками, и ее операционного директора Ольгу Смирнову уже можно считать ветераном этого движения со стороны инвесторов.
- Что, на ваш взгляд, произошло с проектом на Смоленке? Почему так вышло и что надо было сделать, чтобы события пошли другим путем?
– Если говорить о том, что надо было делать инвестору, чтобы избежать этой ситуации, то ответ очень простой и короткий: «Ничего». Мы находимся на этом участке на законных основаниях, он был предоставлен нам с соблюдением всех необходимых процедур. Тот проект, что мы представили, имеет право существовать и, на наш взгляд, безусловно, украсит и район, и город.
Получилось так потому, что у петербургских властей уже сложилась практика возвращаться к пересмотру инвестиционных решений, подпитываемая лидерами различных общественных движений. Это может происходить вне правил и законодательства, в любой из точек движения проекта. Эти события находятся вне сферы влияния инвесторов. Инвестор может лишь делать упреждающие шаги, чтобы этого не произошло, возможно, заискивая перед общественными лидерами. Наперед узнавая, какие у них мнения, планы на тему реализации проекта вообще либо каких-то его частностей.
- Почему так происходит?
– Скорее всего, это некий сбой в системе. Само наличие лидеров общественных движений может быть, и их конструктивная критика имеет право на существование. Она должна быть представлена и должна быть учтена. Но необходима строго регламентированная процедура, которая бы учитывала все права и интересы и возможные риски возврата проекта в совсем нулевую точку или на предыдущий этап.
Если бы эта процедура была прозрачна и согласована всеми сторонами, не менялась от случая к случаю, можно было бы говорить о наличии цивилизованного, демократического подхода. Тогда была бы возможность начать и закончить инвестпроект в рамках утвержденного графика. И лишь на определенных — оговоренных заранее — этапах проводить модернизацию или улучшение проекта, если это понадобится.
Под заинтересованными сторонами я имею в виду исполнительную и законодательную власти, жителей района, который планируется развивать, и, естественно, бизнес, вкладывающий деньги. Разумеется, бизнес заинтересован в коммерческой выгоде. Но в этом нет ничего негативного. К сожалению, поиск коммерческой выгоды и прибыли часто воспринимается в нашем обществе как что-то антисоциальное.
- Кто, по-вашему, принимал решение, кто сказал последнее слово о том, что на Смоленке вас не будет?
– Думаю, что оно на самом деле еще не сказано. Сейчас есть две итерации законодательных инициатив. Во-первых, внесение поправок в закон о ЗНОП. Со второй попытки поправка была принята, но предстоят еще следующие чтения. Нам как заинтересованной стороне остается только наблюдать и следить за этим процессом.
Для того, чтобы считать вопрос закрытым, необходима дискуссия. Она может быть деструктивной, неоправданно короткой, какой угодно. Но в данном случае дискуссии не было вообще.
Важно понимать, что, если мы говорим о действительно демократическом устройстве нашего общества, не должно быть какого-то одного субъекта, который имеет право сказать последнее слово.
- А что вы делали со своей стороны, какие шаги делали навстречу?
– Мы, например, обращались в районную администрацию с предложением создать общественное пространство, проведя работы по берегоукреплению Смоленки и благоустройству территории. Там, кстати, никогда не было никакого парка. Поэтому создание гостиничной инфраструктуры с прогулочной зоной для жителей района и гостей города было бы тем компромиссом, который удовлетворил бы интересы всех сторон. Но наше письмо осталось без ответа. Более того, никто не поинтересовался, в чем содержание инициативы, которую мы имели в виду. Наверное, время этой дискуссии еще не пришло, и перед тем, как вопрос будет закрыт, она должна состояться.
- А что, на ваш взгляд, больше всего раздражало противников проекта? Что было красной тряпкой для ваших оппонентов?
– Скорее всего, красной тряпки как таковой не было, а была презумпция недоверия к инвестору, например в том, что он готов будет сделать за свой счет благоустройство этой территории. Именно эта презумпция недоверия не дала перейти к дискуссии между участниками.
- В какой момент надо было перехватывать ситуацию? Говорить другие слова, действовать по-другому.
– Когда собеседник не хочет тебя слышать, настаивать на диалоге бесполезно. Нельзя договориться с тем, кто не желает договариваться, кто не хочет услышать предложения другой стороны и при этом преследует собственные цели, например политические.
То, что в этом месте запретили строить не только нам, но и театру Аллы Пугачевой, подтверждает мою гипотезу: целевые устремления активистов не направлены на развитие территории и создании здесь современной качественной инфраструктуры, которую может привнести на территорию только инвестор.
- Одна из претензий к вам — функциональное назначение вашего проекта. Активисты подозревали, что вместо гостиницы там появится жилье. Апарт-отели — это действительно то, что нужно этой территории?
– Формат апарт-отелей появился в Петербурге недавно. Он отличается от московских апарт-отелей и больше напоминает европейский формат. Это инвестицонно-сервисная недвижимость. Формат меняется таким образом, что его следующим этапом эволюционного развития стал продукт, который предлагаем мы, — инвест-отель. Мы строим именно его, а не апарт-отель.
Это нежилая недвижимость, и у нее есть свои особенности. Во-первых, речь идет об инвестициях в недвижимость и качественную капитализацию активов, которая обеспечивает постоянный пассивный доход. Во-вторых, инвест-отель — это полное удовлетворение хозяйственно-бытовых потребностей резидента. Третья важная особенность — это инновации, которые будут предоставлены в наших объектах: элементы интернета вещей и «умного дома». Инвест-отель – это гостиница, предлагающая рынку широкие инвестиционные возможности, будущим резидентам – уникальную современную отельную среду, а горожанам – развитую рекреационную инфраструктуру.
- А почему не назвать их просто жильем? В этом же нет ничего плохого. Снялись бы сразу претензии в неискренности.
– Отличительная особенность псевдожилья, в строительстве которого нас подозревают, состоит в том, что оно съедает часть социальной инфраструктуры района: поликлиники, школы, дороги. Но наши резиденты не пользуются школами и детскими садами. А медицинский центр у нас планируется внутри комплекса свой. С формальной стороны вопроса, если мы возьмем действующие в законодательстве требования к гостиничным объектам и посмотрим на наши планировочные решения, видно, что мы строго соответствуем тем требованиям, которые предъявляются к гостиницам. Они отличаются от жилья. Здесь доминируют небольшие номера, которые будут сдаваться на короткий срок, а это значит, что вокруг будет постоянная ротация соседей и толпы туристов с чемоданами в высокий сезон. В этих номерах постоянно, с семьей и с детьми жить нельзя, потому что они приспособлены для другого.
Мы предлагаем этот продукт инвесторам. Те, кто готов войти в этот проект, становятся нашими партнерами. Они понимают уровень заполняемости объекта, качество его обслуживания, имеют финансовую аналитику. То есть это именно инвесторы, которые вкладывают деньги для того, чтобы получать с них доход. Так что это категорически не жилье. А 214-ФЗ, который мы применяем в продажах, — это инструмент гарантий прав инвесторов.
- Что с вашими другими проектами?
- Сейчас мы ведем работы на Витебском проспекте, там строится первая очередь, весной начинаем вторую. Также весной выходим на стройплощадку следующего инвест-отеля – на проспекте Большевиков. Кроме того, в проекте у площади Александра Невского закончен нулевой цикл, здание уже поднимается над землей. На конец 2019 года запланирован запуск проекта на Приморском проспекте.
Отель на Александра Невского значительно меньше по объему, чем остальные, — всего около 9 тыс. кв. м. Он строится на собственные средства с нашим партнером, там нет мелких инвесторов. Наш партнер — компания «Крафт». Это небольшой гостиничный оператор, у них два отеля в Петербурге. Этот проект выбивается из общего ряда, потому что в силу своего скромного размера не позволяет разместить в нем большое количество площадей под общественные пространства, вроде конференц-зала. Но само расположение его в сформировавшейся зоне, в центре города, позволяет отказаться от некоторых функций.
- Удается ли там воплотить в жизнь идеи о высокотехнологичном взаимодействии с инвесторами?
– Большой спрос со стороны инвесторов у нас наблюдается на Витебском проспекте. Помимо привычных рынку возможностей по приобретению номеров там им предложены совсем небольшие пакеты (от 3 кв. м) коммерческих площадей, которые будут использоваться под сервисные помещения управляющей компании после ввода здания в эксплуатацию. По первой очереди примерно 20 инвесторам реализовано более 80 кв. м из выставленных на продажу 120 кв. м, то есть львиная доля этого фонда уже нашла своих клиентов.
Для нас это был эксперимент, который мы считаем успешным. Во второй очереди предложение будет больше, до 1,5 тыс. кв. м. Важно понимать, что данный подход принципиально меняет рынок, позволяя инвестировать в недвижимость тем, кто раньше такой возможности не имел.
- А как ваши проекты связаны между собой?
– Мы говорим, что каждый отель имеет тематику и посвящен определенному циклу развития наших будущих резидентов. Например, на пр. Большевиков — современный кампус, пространство для активной путешествующей молодежи, студентов. Это тусовочное пространство, с кибер-спортом, образовательными программами и развлечениями.
Объект в Московском районе – территория карьеризма, молодых специалистов, когда люди ставят все на саморазвитие и профессию, занимаются карьерой, нацелены на рост экспертной составляющей и попадание в уровень начальника отдела.
Синопская, 30, где должен появиться один из следующих отелей, это уже средний класс, территория бизнеса, когда вам не нужно много пространств, когда вы уже определились с интересами и приоритетами и четко знаете, что вам нужно. Понимаете вашу целевую программу на пять лет вперед.
- Последней точкой на этом пути развития должно было стать Марсово поле? Как же тогда вышло, что вы отдали этот проект банку "Санкт-Петербург"? Какие проблемы вам там удалось решить, а какие остались неразрешенными?
– А перед этим объект на Приморском проспекте, вы верно подметили.
Следующему владельцу мы передали проект на Марсовом поле со всеми решенными вопросами. Мы получили разрешение на строительство и довели до конца стадию проектирования.
Но нам пришлось четырежды переделывать его концепцию, что было связано с изменениями в градостроительном законодательстве. Мы максимально уважительно относились к вопросам реставрации, предметам охраны, которые находятся в памятнике, и каждый раз пересматривали и пересогласовывали с представителями города и ВООПИК все, что нужно было согласовать. Именно поэтому мы подзавязли и потратили много времени до получения разрешения на строительство.
Сейчас гостиница спроектирована на основе международного мирового опыта, во всех этих четырех итерациях проектирования поучаствовало огромное количество очень профессиональных людей.
Банк "Санкт-Петербург" будет дальше реализовать этот проект, но в соответствии с теми решениями, которые закреплены в разрешении на строительство.
- Так а что там разрешено строить?
– Это будет стандартная гостиница уровня пять звезд: фитнес, ресторан, спа-зона, лаунж, паркинг. Там три двора, они очень петербургские, очень атмосферные. Они будут открытыми, никаких атриумов. Габариты здания останутся прежними. Будет усилен фундамент, появится паркинг, некоторые перекрытия будут отреставрированы. Разрешение на строительство действует до 2022 года.
Официальным языком это называется приспособление под современное использование под гостиницу. Такое разрешение выдает КГИОП, так как это особый вид работ, требующий встраивания в объемы памятника новых функциональных пространственных решений. Можно сказать, что это качественный профессиональный капремонт. Будут проводиться работы по реставрации, воссозданию ранее утраченных элементов.
- Со стороны казалось, что смена инвестора произошла из-за того, что проект забуксовал.
– Безусловно, мы морально подустали от того, что четыре раза пришлось перепроектировать и пересогласовывать проект. На пятый уже были не готовы. Но можно с уверенностью сказать, что новому собственнику мы передали идеальный проект.
- Как вы в целом оцениваете инвестиционный климат в городе? Как бы вы ответили на такой вопрос, скажем, иногороднему инвестору, который только собирается заходить в Петербург?
– Петербург – особенный город. Несмотря на Смоленку, Марсово поле и то, что в нашей жизни было Конюшенное ведомство, любовь к нему мы не растратили. Красота нашего нового проекта – этому свидетельство.
Если говорить о Петербурге в принципе, нам есть чем гордиться. Нам хотелось бы на его земле посеять эту гордость. Но ростки часто затаптывают, хотя земля качественная. Это не означает, что сейчас нельзя реализовать проекты в Петербурге. Надо лишь учитывать опыт, реальность и двигаться вперед.
Инвестиционный процесс в городе требует модернизации и реформирования. Залогом желания инвесторов вкладываться в развитие города, его инфраструктуру, в повышение туристической привлекательности, в новые идеи является именно стабильность процедур, прозрачность и прогнозируемость взаимоотношений инвестора, властей и других участников этого процесса. Контрольно-ревизионные структуры, общественные движения, прочие проверяющие субъекты – все это должно быть. Но надо четко регламентировать отношения с ними.
- Чего бы вы просили у чиновников, которые теперь будут отвечать за инвестиционный климат в городе?
– Я бы просила не приходить с пересмотром решений, которые были ранее приняты, и не пересогласовывать их. Это первое. Второе – я бы попросила их о том, чтобы была создана открытая дискуссионная площадка. Чтобы в ее полномочия входило вынесение окончательного решения по поводу судьбы инвестиционных проектов, разумеется, при учете мнений всех заинтересованных сторон до начала реализации проектов.
Беседовал Иван Черных, «Фонтанка.ру»
