ПоделитьсяОбновленное правительство Петербурга поставило на паузу идею о модернизации городских рынков. Потенциальные инвесторы теряют терпение и ищут альтернативу в промзонах.
Смольный приостановил переговоры с ресторанной группой Ginza, которой аппарат губернатора Полтавченко предлагал выбрать продовольственные площадки для переформатирования в модный фуд-холл. Администрация временно исполняющего обязанности губернатора Беглова не торопится с решением. По состоянию на 18 февраля вопрос заморожен. «Сейчас долгосрочного механизма [аренды] предложить не можем, поэтому общения с инвестором не идет», – сообщил «Фонтанке» вице-губернатор Евгений Елин. Он добавил, что передача объектов через закон о стратегических инвестициях также не рассматривается.
О необходимости реконцепции городских рынков Смольный объявил в мае 2017 года. По мнению чиновников, торговцы проиграли битву сетевым ретейлерам: площади пустуют, а потребитель вместо фермерской продукции зачастую получает ассортимент продовольственных баз, и тот по спекулятивной цене. Последующие полтора года чиновников занимали суды. Управляющие компании отказались добровольно освобождать объекты и оспорили расторжение договоров аренды, а также отказ от приватизации. В настоящее время в разных стадиях находятся судебные процессы по Кузнечному, Московскому, Мальцевскому, Торжковскому и Правобережному рынкам. При этом первый находится под управлением подведомственного КИО Агентства по развитию имущественного комплекса (АРИК), другие – у прежних операторов.
В конце 2018 года чиновники вернулись к обсуждению, как искать рынкам новых хозяев — через торги или целевое предоставление. Поводом стало обращение крупного инвестора — ресторанной группы Ginza, которая предложила создать аналог московского Даниловского рынка. Речь идет о формате фуд-холла по образцу мадридского San Miguel или барселонской Boqueria. Они позиционируют себя как рынки, но больше сосредоточены на продаже готовой продукции, что сближает концепцию не столько с ретейлом, сколько с общепитом. В конце 2018 года комитет по развитию предпринимательства предложил компании самостоятельно выбрать интересующие ее объекты. Ginza остановилась на Кузнечном, Московском, Сенном и Хасанском. Также группа обратилась к временно исполняющему обязанности губернатора Петербурга Александру Беглову с просьбой передать ей еще и Мальцевский рынок, сообщал «Деловой Петербург». Комитетам по инвестициям и имущественных отношений было поручено ускорить процесс, сообщало издание.
В Коминвесте «Фонтанке» сообщили, что проработкой передачи рынков кому бы то ни было в данный момент не занимаются. В КИО уточнили, что по-прежнему готовы выставить право аренды на торги, но после завершения судов. В Ginza вопрос о переговорах со Смольным оставили без комментария, но подчеркнули, что все еще заинтересованы в появлении аналога Даниловского рынка в Северной столице. «Ginza – компания из Санкт-Петербурга, и нам особенно важно реализовать придуманный нами новый формат рынка и в родном городе», – отметили в пресс-службе компании.
Защита в Генплане
По словам Евгения Елина, текущим состоянием рынков город по-прежнему недоволен. «Они находятся в разном финансовом положении, и [нас] не совсем устраивает эффективность того, как мы [их] используем. Мы не решаем продовольственную задачу и не решаем бюджетную задачу. По большому счету, от рынков мы ничего не получаем», – сказал он, пояснив, что «большого желания оставлять в государственной собственности» объекты нет. «Это бизнес-функция, а не государственная», – отметил Елин.
Но прежде чем продавать рынки или сдавать в управление на длительный срок, город хотел бы закрепить за ними их изначальную функцию. «Чтобы рынки остались рынками вне зависимости от формы собственности и нельзя было перепрофилировать их для другой деятельности, нужно убрать привлекательность с точки зрения девелоперов жилья или деловых центров», – сказал вице-губернатор. По словам Евгения Елина, решать задачу город собирается через градостроительную документацию. Речь может идти об изменениях в Генплане и ПЗЗ. «На тех территориях, где находятся рынки, будет введено ограничение на вид разрешенного использования», – уточнил он, но более детально комментировать не стал.
В настоящее время Московский, Мальцевский, Торжковский и Правобережный рынки включены в зону среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой. Кузнечный рынок — в зону всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой. При этом здание является объектом культурного наследия регионального значения и находится под защитой КГИОП.
В случае приватизации защитить рынки от нежелательного редевелопмента будет непросто, считают эксперты. По словам Александра Карпова, директора Центра экспертиз ЭКОМ, действующий статус позволит собственнику менять назначение объекта в пределах разрешенного использования. Единственный вариант – присвоить рынкам статус объектов регионального значения. «Если такой объект появится в Генплане, это означает, что вне зависимости от зоны там не может быть ничего другого», – пояснил он. Но, по мнению эксперта, такая процедура может быть длительной и сложной. «Куда проще правильно составленный договор. Например, в случае приватизации может быть долевая собственность с сохранением небольшой доли города, что не позволит менять назначение объектов без согласования», – комментирует Александр Карпов.
Фуд-холлы ищут альтернативу
Пока чиновники судятся с прежними арендаторами и думают, как не превратить рынки в офисы и жилье, бизнес начинает терять терпение и искать альтернативные площадки для развития модных ресторанно-торговых форматов.
Так, в 2018 году на улице Ильюшина заработал Долгоозерный рынок, перестроенный из ТК «Долгоозерный». Владельцы проекта предприниматели Михаил Михалков, Александр Мятиев и бывший заместитель губернатора Мурманской области Андрей Чумак вложили в редевелопмент около 600 млн рублей. Сейчас на территории работают прилавки с фруктами, мясом и специями, а также фуд–корт с заведениями авторской вьетнамской и японской кухни, пельменная, тандырная.
Ресторанные группы Italy Group и Dreamteam летом 2018 года организовали фуд-маркет Mercato Locale на парковке «Владимирского пассажа» на улице Рубинштейна. Но проект изначально позиционировался как сезонный и проработал только до сентября.
В феврале 2019 года инвестиционная компания Glorax Group приобрела на торгах здание малярной мастерской завода «Вагонмаш» на Московском проспекте, 115. Как пояснил «Фонтанке» генеральный директор Glorax Group Александр Андрианов, в бывшем цеху планируют создать креативное пространство, причем основную часть территории отдадут под фуд-холл по образцу Даниловского рынка. «Такая организация питания сейчас максимально востребована в Европе, а в Москве первые объекты гастрономического ретейла данного типа демонстрируют колоссальный интерес со стороны публики», – прокомментировал топ-менеджер.
Инвестиции в проект составят 300 млн рублей. Причем он может стать сетевым. «Ограничиваться одной площадкой Glorax Group не будет. Мы всегда тщательно анализируем рынок и при появлении интересных объектов готовы будем их приобрести», – уточнил Александр Андрианов.
В компании не исключают, что будут управлять рынком не сами, а наймут профессиональных рестораторов. По мнению экспертов, наиболее вероятным кандидатом может стать именно Ginza, если ей не удастся получить в управление или собственность городские рынки. Но пока проект находится в начальной стадии и говорить о привлечении оператора рано, отмечают в Glorax Group. В Ginza на вопрос о возможной кооперации сообщили, что готовы рассмотреть «все поступающие предложения о партнерстве».
Торможение редевелопмента городских рынков заставит бизнес, заинтересованный в развитии новых форматов, усиленно искать альтернативу, считают эксперты рынка торговой недвижимости. «Емкость рынка позволит Петербургу принять три или четыре фуд-холла», – говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management. По ее словам, для создания таких объектов девелоперы рассматривают не только промышленные площадки, но и первые этажи домов, открытые площадки, торговые центры.
«В Петербурге ещё много промышленных земель, где можно создать современные рыночные пространства», – считает Андрей Бойков, партнёр Rusland SP. По его словам, наиболее перспективными являются Выборгский, Калининский, Красногвардейский и Приморский районы. «Наличие станции метро в непосредственной близости не является критичным фактором, поскольку рынок сам по себе генерирует высокий трафик», – отмечает он. Но для флагманского проекта по образцу Даниловского рынка больше подойдут центральные локации, комментирует эксперт. Перспективными для такого редевелопмента Андрей Бойков считает территорию завода «Светоч» на Петроградской стороне и ТЦ «Варшавский экспресс» на набережной Обводного канала.
Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»
