Остров для одного. Владелец единственного в городе частного острова Серный собирается строить там гостиницу и новый яхт-клуб

«Фонтанка» узнала историю маленького Серного острова, который раньше был скрыт от глаз широкой публики, а недавно открылся взорам петербуржцев, будто вышел на поверхность из пенных волн Невы. У него есть хозяин — известный в городе специалист по недвижимости Алексей Комраков. Он готовится строить там гостиницу с яхт-клубом, а пока сдает территорию в аренду за 380 тыс. рублей в месяц.

Многие годы остров Серный пребывал в разрухе и был спрятан за заводскими корпусами на Уральской улице. Чтобы увидеть его, пешеходу надо было пробираться через мрачную промзону, а затем через шлагбаум поперек ветхого деревянного моста. Строительство моста Бетанкура, а также нового небольшого моста на сам остров и продолжение набережной Макарова сделало из Серного острова совсем новый, куда более привлекательный объект.

Ни пяди земли! 

Почти вся земля на Серном острове записана на ООО «Сервиспожзащита». Середина, 1,1 га, — в собственности, а то, что вдоль береговой линии и под мостом (около 1,9 га), — оформляется в долгосрочную аренду у города. 

«КИО пытался забрать у нас часть острова, прекратить с нами аренду городской земли, когда строился мост Бетанкура. Мы судились почти два года, и суд в трех инстанциях встал на нашу сторону, – рассказывает Алексей Комраков, единственный владелец «Сервиспожзащиты». – Чтобы город смог построить набережную Макарова, мы им передали наш старый деревянный мост, и нам взамен построили новый. Мы отдали городу арендуемые участки под самими опорами и под локальными очистными сооружениями, а остальное сейчас оформляем заново в аренду. И это важно для будущего проекта».

Что за проект, владелец Серного острова пока говорит скупо. Известно, что дизайн для него делал архитектор Ингмар Ветлицкий, автор застройки Бычьего острова. Посмотреть рендеры проекта Алексей Комраков не дал, ссылаясь на авторские права, но объяснил, что там будет яхт-клуб и гостиница. Судя по косвенным данным, размер будущего комплекса — 25-30 тыс. м2, а значит, исчисляться будущие инвестиции будут миллиардами рублей.

Кроме сложностей с оформлением аренды, у проекта есть и другие препятствия. Прошлым летом в ходе внесения поправок в правила землепользования и застройки были внесены предложения изменить назначения территории Серного острова с Р-3 (позволяет строить гостиницы и даже дачи) на Р-0 (только спортивные сооружения и пляжи). Это бы с большой долей вероятности поставило крест на идее коммерческой застройки. Чья это была идея, Алексей Комраков не знает. Но на его стороне оказались представители НИИ Генплана, которые высказались против «поспешного» превращения Серного острова в чисто спортивную территорию.

Старая история

Алексей Комраков получил в полное распоряжение остров в 2016 году, а впервые в числе учредителей ООО «Сервиспожзащита» он появился в 2014 году. Как объясняют знакомые с вопросом люди, доли в компании якобы достались предпринимателю «за долги». Вроде бы прежние владельцы прогорели в кризис из-за долларовых кредитов и расплатились островом, вернее, 100% долей в ООО. 

Существуют и другие версии этой истории, но как было дело, хозяин острова охотно рассказывает сам. «Сперва 50% долей в «Сервиспожзащите» я получил потому, что выплатил долг за прежнего владельца, Виктора Васильева, — 12 млн рублей. А затем оказалось, что на нем висел еще больший кредит — перед Сбербанком — на 66 млн рублей. Я взял долг на себя в обмен на оставшуюся часть компании, и сейчас продолжаю его выплачивать. Осталось около 30 млн рублей еще», – объясняет Алексей Комраков.

Его имя хорошо известно на рынке девелопмента. Он был замгендиректора «Красного треугольника» с конца 1990-х, а затем возглавлял ООО «Недвижимость — КТ», которому в свое время досталась часть территории канувшего в Лету завода резиновых изделий на Обводном канале. Как уточняет девелопер, – около 8 тыс. м2. Именно там сейчас располагаются и его новые компании. Также с его именем связывалось банкротство и угроза потери санатория в Репино Петербургским союзом кинематографистов. Сейчас, говорит Алексей Комраков, у него нет притязаний на имущество кинематографистов — существовавший перед ним долг погашен, и за дальнейшими событиями он не следит. 

Вообще, можно сказать, остров достался Алексею Комракову недорого (в общей сложности за 78 млн рублей). Судя по документам арбитражного суда, залоговая стоимость частного, центрального участка Серного составляла 195 млн рублей. А нынешняя оценка актива вместе с правом аренды — значительно выше.

Но если бы тогда Алексей Комраков не выплатил долг, остров бы достался Сбербанку — он уже подал иск к «Сервиспожзащите» с требованием досрочно вернуть деньги или отдать заложенную землю за долги.

Пока все по-старому

Несколько лет назад остров был вроде бы выставлен на продажу, цена — 700 млн рублей. Объявление все еще доступно в Сети, но обозначенный там телефон для связи не отвечает. Алексей Комраков говорит, что не имеет отношения к этому объявлению, и предполагает, что его составили еще прежние владельцы. 

«Даже если ко мне сейчас кто-то и придет с предложением, мне нечего будет продать, до тех пор, пока не будет окончательно оформлена в аренду оставшаяся на острове земля», – объясняет предприниматель. 

В любом случае, пока Алексей Комраков не придумал, что делать с Серным островом, он оставил там прежних арендаторов. Это яхт-клуб «Бриз», небольшое производство металлоконструкций для ледовых арен и пункт проката гидроциклов Anders Motors. Кстати, в МЧС ранее отмечали, что Серный — одно из основных мест базирования гидроциклов в городе. Небольшую часть острова занимает площадка для пейнтбола. 

Годы строительства моста Бетанкура и набережной Макарова были очень тяжелыми для обитателей острова. Постоянный шум от вбиваемых свай и грязь от земляных работ отпугивали посетителей. Не добавило очарования острову и то, что в ходе стройки дорожникам пришлось вырубить почти 60% зелени на острове.

Но ближе к окончанию работ стало понятно, что дела вот-вот наладятся. Строители, как могли, компенсировали неудобства соседей: посадили новые деревья, облагородили территорию, в конце концов построили новый мост. 

В прошлом году, когда строители уехали, «Бриз» почувствовал приток новых клиентов. Андрей Морозов, генеральный директор ООО «Бриз» – яхт-клуба, уже много лет работающего на Серном острове, рассказал, что их стало в полтора раза больше, чем было до начала активных строительных работ. Яхт-клуб купил новые понтоны для причалов, обновил оборудование. На все ушло около 3 млн рублей. Сейчас в яхт-клубе заканчивают зимовку катера клиентов, а с мая ожидается новый сезон, который обещает стать очень успешным. 

Алексей Комраков решил с этого года сдавать остров в аренду не по частям, как было до сих пор, а весь целиком. И если раньше крупнейший арендатор, «Бриз», платил по 100 тыс. в месяц, теперь за весь остров хозяин попросил 380 тыс. рублей. По этой схеме, взяв остальных обитателей в субаренду, будет работать Андрей Егоров — владелец Anders Motors. Он сообщил «Фонтанке», что подписал с владельцем земли договор аренды с мая. В его планах — создание спортивного пространства и проведение мероприятий. 

«Хочется сделать Серный остров хорошим местом, чтобы люди туда тянулись. Постараемся подтягивать туда спортсменов, которые выступают на чемпионатах по аквабайку Европы и мира», – рассказал Андрей Егоров. По его словам, условия аренды — стандартные 11 месяцев и возможность пролонгации – не очень предполагают серьезные инвестиции в развитие, но он будет пытаться все же привлечь деньги.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»