ПоделитьсяВладельцы выкупленных крупногабаритных коммуналок меняют стратегию. Раньше выгодно было делать из них дорогие элитные квартиры, потом мини-отели. Теперь комнаты превращаются в студии и ищут своих новых жильцов и инвесторов.
Рынок, как говорят продавцы, «раскачался»: и предложение, и спрос сейчас в разы больше, чем еще прошлой весной. Но уникальная возможность всего за 2 млн рублей стать владельцем отдельной «квартиры» в центре Петербурга подходит лишь тем, кто хорошо понимает юридические аспекты такой сделки и готов брать на себя риски.
За последние пару месяцев некоторые владельцы мини-отелей в центре Петербурга растеряли оптимизм. Во-первых, число туристов не так велико, как хотелось бы, а во-вторых, по новым законам в жилых домах отели оказываются под запретом. Спор уже идет не о том, закрывать их или нет, а когда это делать — 1 июля или можно подождать до октября.
Да, многие владельцы хостелов и мини-гостиниц в жилых домах найдут лазейки для продолжения работы. Но есть и те, кто ищет другие пути для возврата инвестиций. Один из них — распродажа номеров в розницу.
В базах выставленной на продажу недвижимости сотни студий в центральных районах города по цене в 2,5-3 млн рублей и даже еще дешевле. В Центральном районе сейчас с десяток предложений «отдельного жилья» в пределах 2 млн рублей: Басков и Свечной переулки, улицы Некрасова, Рылеева, Коломенская, Гороховая – везде можно купить такие студии по ценам меньше, чем в каком-нибудь Девяткино или Сертолово. Вместе с историческими районами на Петроградской стороне и в Коломне число супердешевых квартир в пределах 3 млн рублей стремительно приближается к паре сотен.
Номера в уже действующих гостиницах — не единственный источник пополнения базы выставленных на продажу квартир. Многие из выкупаемых коммуналок теперь целенаправленно готовятся под обычных жильцов, а не для туристов.
На одном языке
Беглый анализ показывает, что все такие предложения довольно однотипны. Почти на всех фотографиях в объявлениях — свежий ремонт и явно гостиничные интерьеры, а номера телефонов одни и те же в объявлениях по разным адресам. Площадь – от микроскопических 13 м2 (была даже студия на Воронежской улице с экстремальными 10 м2, но она, кажется, уже продана) до вполне приемлемых 26 метров.
«Фонтанка» нашла как минимум два относительно крупных агентства, которые занимаются продажей таких мини-квартир. Оба зарегистрированы недавно — в конце 2018 года. В обоих учредители должны очень хорошо понимать потребности потенциальных покупателей: один — судя по данным СПАРК, гражданин Казахстана, другой — выходец из Азербайджана. Кому как не им знать, чего хочет приезжий в нашем большом городе, имея на руках лишь очень скромную сумму, вырученную, допустим, от продажи своего жилья в глубокой провинции. Впрочем, сами они говорят, что место их рождения никак не связано с бизнесом.
«Раньше я занимался первичкой и строительством. А тут другой рынок и клиенты, которые живут и хотят жить в центре Питера. Объекты сами по себе другие. Каждый дом с историей. В одном жил Распутин, в другом писал Маяковский, в третьем бухал Есенин. Это интересно», – объясняет руководитель одного из агентств.
Он, кстати, не согласен с тем, что рост числа предложений дешевых студий в центре вызван гостиничным кризисом. «Сейчас мы действительно наблюдаем серьезное обострение и рынок раскачался. Просто клиенты созрели. Еще год-два назад они были менее подкованы юридически и не могли понять, что у нас действительно все правильно оформлено», – объясняет специалист. Покупатели были больше склонны верить риелторам старой формации, что дешевые «студии» продают только мошенники, и что купить квартиру в центре можно только за очень большие деньги.
Разные истории
Корреспондент «Фонтанки» попробовал купить такую студию, обратившись в агентство, которое, судя по рекламному проспекту, к сегодняшнему дню переделало в мини-отели 21 коммунальную квартиру. На Booking.com они получают хорошие отзывы — от 8,5 звезд на Чернышевской до 9,2 звезды на Горьковской. Как объяснили в компании, изначально бизнес начинался с выкупа отдельных комнат и в доведении их до приличного состояния. Затем удалось взять в управление мини-отели других операторов и резко увеличить доходность от них. Теперь управление гостиницами становится основным бизнесом — чтобы развиваться проще не вкладываться самим, а искать инвесторов: мини-инвесторов для мини-гостиниц. Квартиры для жилья — относительно недавнее веяние. Пока у фирмы таких только 8 по городу.
Представители компаний объясняют, что в обоих типах недвижимости в каждой студии или номере — туалет с душем и мини-кухня с раковиной. Общий у новых владельцев — только вход с лестницы и коридор. Бывают и совершенно эксклюзивные варианты: у конкурентов на Введенской улице есть даже вариант на первом этаже с отдельным входом со двора. Это довольно большая квартира — 25 м2, и цена уже 3,4 млн рублей.
Однако в основном предложения все же типовые. В каждой комнате-студии — свои счетчики на воду и свет и отдельные договоры с коммунальщиками. Зачастую при согласовании перепланировки из квартиры «вырезаются» газовые трубы и квартира переводится на тарифы с электрическими водогреями и плитами — так проще. Счета от коммунальщиков приходят в каждую отдельную комнату-студию, если она позиционируется как жилая. По многим формальным признакам — это отдельное жилье. Хотя, по документам это все еще доли в коммунальной квартире.
В доходных квартирах-студиях покупателям предлагается инвестировать те же 2-3 млн рублей (иногда больше или меньше) в приобретение отельного номера. Все такие номера берутся в общее управление, в них размещаются туристы. Оплата коммунальных услуг — общая, уборка и обслуживание — тоже. Владельцам студий «гарантируется» фиксированный доход — плюс-минус 13% годовых. То есть, вложив 2,5 млн рублей, вы можете ждать где-то около 27 тыс. рублей в месяц дохода.
Финансовая модель тут мало отличается от уже широко распространенных в городе инвест-отелей: не важно, сдается ли ваша конкретная комната, прибыль вы получаете от общего результата работы всего мини-отеля. Именно поэтому продавцы настоятельно рекомендуют не покупать такие студии для собственного проживания. Ведь тогда она «выпадет» из общего номерного фонда, и управляющей компании будет труднее зарабатывать. Но подчеркивают: запретить вам там жить никто не сможет, просто вы не будете получать деньги от сдачи объекта.
Но, разумеется, термин «гарантированный» доход редакция в этой статье не случайно берет в кавычки. Это лишь рекламный, а не юридический термин. В природе не существует способов заставить управляющего выплачивать инвестору ренту себе в убыток, если дела пойдут не очень хорошо. Зато у покупателя на руках всегда останется доля в коммунальной квартире с неплохим ремонтом.
Обычное дело
В самой по себе покупке комнаты в коммуналке риска почти нет — таких сделок в городе ежедневно совершаются десятки. Тем более, если она уже полностью выкуплена инвестором, никто там уже не прописан, и проблема получения согласия на продажу от соседей решена на корню. Самые главные сомнения — в том, что не будет сложностей с «мокрыми точками» в туалете и кухонной раковине. В принципе, их появление в том месте, где раньше была обычная жилая комната, довольно сомнительно и возможно лишь с длинным списком оговорок.
Чтобы все изменения были законными, нужно перед началом ремонта согласовать проект в районной межведомственной комиссии. Перед этим у главного инженера в управляющей компании надо получить технические условия для проведения ремонта. Когда он будет завершен, необходимо пригласить специалистов, которые подтвердят, что все сделано строго по проекту.
«К нам приходят с такими проектами, когда в квартире хотят сделать по десять туалетов. Мы никогда это не согласуем», – категорически говорит «Фонтанке» эксперт межведомственной комиссии в Петроградском районе. Но факты говорят об обратном: в распоряжении «Фонтанки» есть документ — с номером и датой — решение МВК именно Петроградского района, согласовавшее установку семи санузлов на Красносельской улице.
«Да, мы все знаем, что именно в Петроградском районе к нашим проектам подходят особенно строго. Условно говоря, четыре дополнительных санузла — это желтый свет, пять — это уже почти красный, – говорит руководитель агентства, который согласовал в центральных районах уже не один десяток подобных перепланировок. – Весь вопрос в том, чтобы точно и четко выполнить все технические условия, которые выдвигает главный инженер управляющей компании. Если все сделано правильно: давление воды не падает, водоотведение соответствует нормам, – у чиновников просто не будет возможности отказать в согласовании».
Скепсис чиновников специалисты по перепланировкам объясняют низкой квалификацией большинства частников, желающих сделать перепланировку «под себя». Подавляющее большинство заявок — действительно «беспредел», который не учитывает интересов соседей и противоречит нормам. Но если подойти к вопросу серьезно и профессионально, проблем возникнуть не должно.
Многое из выставленного на продажу подобного жилья действительно близко к полной легализации. Покупателям предлагаются новые технические паспорта на их объекты, где указаны новые «мокрые точки». Но узаконивание, как правило, до конца не доведено. Продавец при проведении сделки подписывает обязательство завершить все процессы в течение года. «На это чисто процедурно требуется много времени, и гарантировать, когда именно Росреестр внесет изменения, согласованные на районной межведомственной комиссии, не может никто», – объясняет этот фактор неопределенности консультант одной из компаний.
«Вы все врете»
Но скептики очень не верят в цену таких обещаний. Им слишком трудно представить, что отдельное жилье в центре действительно доступно по такой низкой цене, они ищут где подвох.
«Жулики и прохиндеи!» – категорично заявляют специалисты по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью на просьбу «Фонтанки» прокомментировать переделку коммуналок в студии.
«Все знают, что лохотрон — это обман. Но многие верят, что именно ему повезет, и все получится», – сетует другой эксперт, много лет занимающийся оформлением перепланировок.
«Кадастровый паспорт или технический паспорт — это не документ о легализации нового унитаза. Это, по сути, просто констатация факта: он тут есть. А появился ли он там законно, и не потребует ли Жилищная инспекция его ликвидировать, в этом паспорте ничего не написано», – объясняет Андрей Козодаев генеральный директор ООО "Первое кадастровое бюро".
Главное, что вызывает сомнения — это почти полная невозможность по документам превратить доли в коммунальной квартире, которые де-юре покупает клиент, в реальную однокомнатную квартиру — с собственным номером на двери. Главная сложность — места общего пользования. Ведь в коммуналке и кухня, и старый туалет, и коридор юридически поделены между владельцами комнат. Хотя по факту те, кто выкупает комнаты, за МОПы не платит.
При покупке новой студии в ее цене, как правило, учтены эти квадратные метры. А бывшая кухня почти всегда становится отдельной комнатой. Чтобы выделить свои квадратные метры из общей коммуналки, всем новым владельцам необходимо у нотариуса договорится о реальном выделении долей. А затем добиться внесения этих договоренностей в Росреестр. Еще сложнее вопрос с коридором, ведь по закону у отдельной квартиры должен быть отдельный выход на площадку. А коридор — в частной собственности, разбитой на доли. Если идти до конца, то необходимо на том же общем собрании договориться о передаче своего коридора в общедолевую собственность всех жильцов дома. А «одарить» их таким активом можно только с их общего согласия. На практике добиваться таких сплоченных решений крайне трудно, и никто из собеседников «Фонтанки» не смог припомнить даже попыток, не то что успешных кейсов.
Фактор риска
На то, что специалисты Жилинспекции рано или поздно придут к новым владельцам, шанс довольно ощутимый. «Ежегодно к нам поступает около 40 тысяч жалоб, и 10% из них — это именно жалобы на незаконные перепланировки у соседей, – рассказали «Фонтанке» в инспекции. – То есть реально 3-4 тысячи таких проверок в год мы проводим. Статистики, в скольких случаях они приводят к необходимости возвращать квартиры в первоначальное состояние, у нас нет».
Если звезды сложатся совсем уж плохим образом, например, соседка по лестничной клетке пожалуется, что у нее в кране маленький напор из-за того, что у вас в квартире вместо одной раковины их теперь пять, да еще и с пятью душами вместо одного, а на жилинспектора ваш новый техпаспорт не произведет впечатления, он вынесет предписание ликвидировать новодел. Вы можете его послушаться и вместе с новыми соседями начать пользоваться старым добрым коммунальным туалетом, договорившись мыть его по очереди раз в неделю. В этом случае выйдет, что вы купили обычную комнату в коммунальной квартитре по цене примерно на 40-80% больше рыночной цены, объясняют собеседники «Фонтанки». Но она все равно останется в вашей собственности и отбирать ее, если вы исполняете требования Жилищной инспекции, никто не будет.
Можно попробовать их проигнорировать, но тогда риски возрастают, ведь велик шанс того, что Жилинспекция подаст иск в суд о принудительном исполнении ее требований. В самом-самом плохом случае у вас отберут квартиру и продадут ее, чтобы покрыть расходы на ликвидацию переделок, а на ваш счет переведут остаток денег.
Это и есть самая большая опасность, которая только может подстерегать рискованного покупателя «квартир» в центре по цене студии в Девяткино. На практике такие случаи невероятно редки — настолько, что никто из опрошенных «Фонтанкой» специалистов по этому вопросу не смог припомнить реальных кейсов.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»
