ПоделитьсяСтруктуры основателя ювелирной сети 585 Александра Смирнова купили на торгах обанкротившегося ЗАО «Светлана-оптоэлектроника» почти 7 тыс. кв. м помещений возле Светлановской площади. Проект финансового оздоровления крупного производителя светодиодов окончательно провалился.
В развитии гиганта еще советской инновационной промышленности ПАО «Светлана» принимал участие целый пул инвесторов — от государственного «Ростеха» и «Интер РАО» до группы «Евроинвест». Но спасти предприятие в его привычном петербуржцам виде, видимо, не удалось. Широко анонсированная модернизация предприятия все больше напоминает старый добрый редевелопмент: на месте заводских корпусов один за другим рисуются проекты жилых комплексов.
Победителем недавних торгов по продаже имущества обанкротившегося «Светлана-оптоэлектроника» стало московское ООО «Стандарт-Истейт». Ему досталось почти 7 тыс. кв. м в корпусе на Энгельса, 27Х, который фасадом выходит на Светлановский проспект. Цена – 67 млн рублей. Раньше именно там было производство светодиодов, светильников и противопожарных систем.
Есть подвох: покупатель получает не все семиэтажное здание целиком, а лишь его часть, около 70% от общей площади. А значит, перспективы капитального редевелопмента пока довольно туманны.
Надо отметить, что впервые эти помещения были выставлены на торги еще год назад. Тогда стартовая цена была обозначена в 105 млн рублей, и специалисты по недвижимости ожидали, что она может вырасти хотя бы в 1,5 раза. Но тогда претендентов не нашлось. В начале апреля этот лот снова выставлялся на продажу уже за 71 млн рублей, но только теперь новый собственник получает его — с большим дисконтом.
Продавцы вряд ли сильно продешевили, несмотря на кажущуюся относительно невысокую цену – чуть меньше 10 тыс. рублей за 1 кв. м, уверены брокеры. К примеру, расположенный по соседству другой корпус «Светланы» площадью 18 тыс. кв. м имеет кадастровую оценку в 6,2 тыс. рублей за 1 кв. м, и его рыночная цена вряд ли при продаже будет сильно превосходить покупку Александра Смирнова. Ведь чтобы подготовить объект для рынка аренды, даже на скорую руку, необходимо будет потратить еще как минимум те же 10 тыс. рублей на 1 кв. м. А строительство нового современного объекта, которое наиболее логично в этом месте, предполагает, что здания будут и вовсе покупаться по цене земли под ней.
«Банкротство «Светланы-оптоэлектроники» было инициировано Сбербанком. Именно ему сейчас и достанутся 67 млн рублей, вырученные от продажи здания. Судя по выписке СПАРК, крупный пакет предприятия — 29% все еще принадлежит ПАО «Светлана». Кто остальные владельцы, не раскрывается.
Однако еще пару лет назад предприятие было подконтрольно ПАО «Интер РАО» и управлялось силами ОАО «Интер РАО Светодиодные системы». Крупнейшим заказчиком была как раз материнская компания (200 млн рублей в 2015 году). Продукция предприятия была востребована и у РЖД, и в метрополитене Петербурга. Но затем спрос на петербургские светильники резко упал. Два последних года завод уже был, по сути, несостоятельным: убыток в 730 млн рублей при выручке в 170 млн рублей. Кредиторская задолженность выросла с 230 до 880 млн рублей и было уже в целом понятно, что выкарабкаться не удастся.
Помощи от «большой» «Светланы» также ждать не приходилось. Еще в 2017 году ее представители открещивались от родства с гибнущей «дочкой».
Еще в 2017 году владельцами «Светланы» стал пул инвесторов, в который входили Андрей Березин из «Евроинвеста» с партнерами, структуры предпринимателя Фелиса Длина и даже «Ростех». Они рассчитывали, что им удастся продать большую часть земли в квартале между Энгельса, Светлановским, Манчестерской и Мориса Тореза. Тогда планировалось, что как минимум половину этого участка в 40 га можно будет отдать под редевелопмент. Выручить за них планировалось 1,8 млрд рублей. Такая низкая цена — из-за того, что земля предназначена там по большей части для промышленности. И вопросы перевода ее под жилье — всегда самые больные для девелоперов. Но в любом случае с этим планом ничего не вышло, «Ростех» вышел из числа владельцев «Светланы», и земля уже начала расходиться по частям. Небольшими участками ее даже удается использовать для строительства жилья, как SetlCity с его 4 га со стороны Манчестерской улицы.
Москва – Петербург
«Стандарт-Истейт» на 100% принадлежит петербургскому предпринимателю Александру Смирнову. Наиболее известный для петербуржцев его проект — сеть ювелирных магазинов 585. В ООО «585», на который зарегистрирован товарный знак «585 Ювелирная сеть», ему там вместе с Антоном Петровым принадлежит по 50%.
Как девелопер и управляющий коммерческой недвижимостью Александр Смирнов стал известен в 2017 году, купив на распродаже структур «Росатома» большой комплекс зданий у Казанского вокзала в Москве (15 тыс. кв. м примерно по 53 тыс. руб./кв. м) и офисно-парковочный комплекс на Большой Рязанской улице (также 15 тыс. кв. м, но по 24 тыс. руб./кв. м). Позже к ним присоединилось здание «Московской типографии № 2» на проспекте Мира на севере столицы.
Все три здания сейчас используются как бизнес-центры и управляются группой DELO Estate. На ее сайт ведет ссылка и в официальных документах о регистрации «Стандарт-Истейта».
По телефонам DELO Estate не нашлось специалиста, готового прокомментировать грядущее расширение бизнеса в Петербурге. Представители самого Александра Смирнова попросили корреспондента «Фонтанки» прислать вопросы, но сразу предупредили, что оперативного ответа на них можно не ждать.
Корпус «Светланы-оптоэлектроники» на Энгельса, 27Х, и внешне, и функционально очень похож на здание московской типографии № 2. Скорее всего, его ждет такая же судьба, полагают эксперты.
«Размещение в здании офисного центра является более простым и быстрым вариантом редевелопмента. Из минусов этого варианта можно отметить только чрезмерную глубину здания и удаленность от станций метро», – рассуждает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
В перспективе этот объект однозначно надо будет сносить и строить что-то современное, уверена специалист по коммерческой недвижимости Екатерина Лапина. Весь тот квартал сейчас активно развивается — жилые комплексы строят SetlCity, группа «Прагма» как раз по соседству уже открыла бизнес-центр класса «В».
«Там высокая транспортная активность, и новый качественный бизнес-центр будет востребован, ведь на севере города сейчас наблюдается дефицит качественных предложений. Однако снос и разработка нового проекта — дело не быстрое. Скорее всего, в ближайшую как минимум пару лет речь будет идти о сдаче помещений «как есть» по 600 – 800 руб. за кв. м, причем косметический ремонт проводить надо будет силами самих арендаторов в счет арендной платы», – говорит Екатерина Лапина.
«При такой стоимости входа здание можно и снести. Если там можно строить жилье, то земельный участок будет стоить в 2 – 3 раза дороже. Приспособить его под иное современное использование будет сложно, дорого и скорее всего в плане экономики малоэффективно, – говорит Вячеслав Кайгородов, директор департамента консалтинга «БестЪ Коммерческая Недвижимость». – Судя по стоимости продажи, что-то мне подсказывает, что там все уже давно придумано, что с этим делать».
Под зданием, часть которого приобрел Александр Смирнов, закреплен участок в 1 га. И при определенных условиях его можно было бы исключить из зоны промышленной застройки, но это очень долгий и непростой процесс.
«Вариант со строительством жилья в данной локации будет труднее. Развитие усложнит сравнительно небольшой участок, из-за чего площадь нового объекта, скорее всего, окажется меньше площади существующего здания. Однако в пересчете на метр, а также, вероятно, и на проект в целом вариант с жильем может оказаться выгоднее. На этот вариант развития участка также может оказать влияние проект планировки территории, который пока не утвержден», – говорит Игорь Кокорев.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»
