ПоделитьсяЧтобы сделать рентабельной реконструкцию терминала, бизнесу предлагают застроить прилегающую территорию бизнес-центрами и апартаментами.
О том, что Смольный активно ищет инвесторов для реконструкции «Морского вокзала», «Фонтанке» рассказал коммерческий директор АО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад» Алексей Панфилов. Принадлежащий городу «Морской фасад» получил в управление терминал на площади Морской Славы в начале 2019 года, после того, как КИО расторг договор с прежним арендатором. Ревизия актива показала, что в одиночку с его реконструкцией не справиться.
По словам Алексея Панфилова, сейчас комплекс «Морского вокзала» заполнен арендаторами на 75%. «Морскому фасаду» удалось добиться повышения арендных ставок после переоценки, проведенной ГУП «ГУИОН», но данные платежи в лучшем случае окупают его содержание. «Объект в печальном состоянии», – резюмировал он. Оценку затрат на его реконструкцию Алексей Панфилов не раскрыл, но отметил, что выделять на нее средства из бюджета город считает не целесообразным «по причине колоссального физического износа объекта».
7-этажное здание терминала на площади Морской Славы было построено в 1973—1983 годах по проекту архитекторов В. А. Сохина и Л. В. Калягина. Стены вокзала облицованы объемными панелями, имеющими форму парусов, на 78-метровом титановом шпиле изображен корабль. Общая площадь сооружения 20,8 тыс. кв. м.
Сегодня на «Морском вокзале» обслуживается паром «Принцесса Анастасия» оператора Moby Spl. По данным компании, в 2018 году она перевезла чуть больше 300 тыс. человек. (Для сравнения: пассажирооборот «Морского фасада», который принимает крупные круизные лайнеры, составил 623 тысячи человек). Верхние этажи терминала сдаются коммерческим арендаторам. 7-й этаж занимает отель, 5-й и 6-й – бизнес-центр с примерно 200 арендаторами.
«Морская столица» страны, как при случае любят называть Петербург с трибун мероприятий, могла бы иметь морвокзал и пореспектабельнее. Но руки у властей не доходят. В Смольном видят выход – партнерство с инвестором, который помог бы городу обновить вокзальную часть – залы ожидания, зоны таможенного досмотра и пограничного контроля – и приобрести телепрап вместо авиационного трапа, который используется сейчас. Взамен бизнесу предлагают взять в управление коммерческие площади терминала, а также частично застроить прилегающую территорию. По информации «Фонтанки», речь идет об участке 10 тыс. кв. м слева от здания терминала, а также парковки на площади Морской Славы перед ним. Там бизнес сможет возвести многофункциональный комплекс, разместив в нем гостиницу, апарт-отель, бизнес-центр или конгрессно-выставочный комплекс. «Жилая застройка маловероятна», – отметил Алексей Панфилов.
Здание терминала, созданное в начале 80-х годов, может быть полностью перестроено внутри, но должно сохранить внешний облик, ставший одной из визитных карточек города, уверены в Смольном. Кроме того, если границы здания изменятся, то придется приостанавливать действие пункта пропуска и заново возводить его по новым требованиям ФСБ, погранслужбы, таможни, Россельхознадзора и т.д. Сам «Морской фасад» недавно заявлял, что потратит на такую реконструкцию свыше 450 млн рублей.
По словам Алексея Панфилова, проект будет реализован в форме ГЧП. Недвижимость останется за городом, партнер получит здание терминала и участки под застройку в управление на длительный срок с обязательством обновить вокзальную часть. Но точные параметры соглашения будут уточнены после того, как появится инвестор. Уже идут переговоры с рядом инвесторов. Среди них есть девелоперские компании, специализирующиеся на жилищном строительстве и коммерческой недвижимости, но названия потенциальных интересантов он не раскрыл, ссылаясь на договоры о конфиденциальности.
Факт переговоров с инвесторами подтвердили также в комитете по инвестициям. «По итогам обсуждений будет утверждена окончательная концепция проекта», – прокомментировали в ведомстве. Кроме того, до конца 2019 года запланирована передача самого терминала и прилегающего участка в уставный капитал АО «Пассажирский Порт Санкт-Петербург «Морской фасад». Сейчас объект находится в доверительном управлении «Морского фасада». Это значит, что тратить на его содержание и обновление можно только те деньги, которые собраны от арендаторов.
Но к реконструкции «Морского вокзала» можно будет приступить не раньше чем в 2021 году. К этому сроку «Морской Фасад» должен закончить реконструкцию своего пункта пропуска, что позволит ему принимать паром «Принцесса Анастасия», которая сейчас использует инфраструктуру терминала на площади Морской Славы.
О планах провести редевелопмент «Морского вокзала» Смольный заговорил еще в 2017 году, когда принял решение разорвать отношения с предыдущим арендатором. Тогда власти пообещали создать единую концепцию развития морского круизного туризма, которая бы объединила «Морской вокзал» и «Морской фасад». Сообщалось, что первый может оставить себе паромы, тогда как второй сосредоточится на приёме круизных лайнеров. Коммерческая часть также не должна была дублироваться: например, в одном месте гостиница, в другом конгрессно-выставочные площади. Но суд с прежним арендатором затянул передачу «Морскому фасаду», а неопределенность охладила инвесторов.
Сам «Морской фасад» определился с планами развития в конце 2018 года. На участке в 10 га между Мичманской улицей и проспектом Крузенштерна, прилегающим к территории порта , будет создаваться Центр международного круизного туризма. Там хотят размещать все те же гостиницы и конгрессно-выставочные центры.
«Морской вокзал» и соседние с ним территории — интересная для девелоперов локация, говорит Андрей Бойков, партнёр Rusland SP. Наиболее востребованным форматом для застройки будет жильё. Для этого необходимо будет внести корректировки в генплан, но это вполне реалистичный сценарий, считает он. Построить в таком случае можно будет порядка 50-55 тысяч кв. м жилья бизнес-класса. Интересным для бизнеса будет и строительство гостиничного либо апарт-комплекса, бизнес-центра класса А или торгового центра районного формата. Совокупная площадь составит не более 150 тыс. кв. м. По оценке Бойкова, стоимость реконструкции только терминала «Морского вокзала» может составить порядка 30-40 тысяч рублей за кв. м.
Потенциальным инвесторам придется учитывать соседство. Так, структуры «Газпрома» заявляли о намерении возвести на территории выставочного комплекса «Ленэкспо», примыкающего к площади Морской Славы, четыре жилых дома, гостиницу, бизнес-центр с апарт-отелем, детский сад, школы и музеи. С другой стороны располагается завод «Севкабель», который на части своих площадей разместил креативное пространство «Севкабель Порт».
Но найти желающего для такого масштабного проекта будет непросто. «6 млрд рублей на сегодняшний день – серьёзный бюджет для большинства игроков. Осилить его сможет либо крупный инвестиционный фонд, либо пригосударственная структура вроде «Газпрома», либо потребуется привлечь нескольких инвесторов», – комментирует Андрей Бойков.
Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»
