ПоделитьсяЗаявленное спасение парка на Смоленке откладывается из-за дольщиков, которые успели появиться у инвест-отеля «Корабли». Права покупателей юнитов, в том числе и на землю, защищает закон.
О том, что петербургский комитет имущественных отношений и ООО «Специализированный застройщик "Новые территории девелопмент"» подписали соглашение о расторжении аренды в устье реки Смоленки на Васильевском острове, стало известно в июне. При этом, как следует из ответа КИО депутату Борису Вишневскому, это было сделано на основании заявления инвестора. Дальше наступила тишина, прерываемая новостями из судов: по разрешению на строительство, включению спорных участков в перечень зеленых насаждений и попытки взыскать задолженность по аренде.
Парламентарию удалось переговорить с замглавы комитета Ксенией Кононевской. В пересказе Вишневского, чиновница объяснила, что управление Росреестра по Петербургу приостановило регистрацию договоров долевого участия по инвест-отелю «Корабли». А вот освобождение участка от обременения в виде договора аренды поставило на паузу до 24 сентября. Причина задержки — уже заключенные ДДУ. И пока все они не будут прекращены, освободить участок от аренды невозможно в силу закона.
Землю инвестор в 2016 году получил в аренду в обмен на отказ от Конюшенного ведомства и собирался строить инвест-отель «Корабли». Проект намеревались реализовать «MASTER Девелопмент» Вячеслава Семененко с «Плазой Лотос Групп» Михаила Зингаревича. Против выступают местные жители, благодаря активности которых место уже получило неформальное название «парк на Смоленке» и где василеостровцы требуют обустроить зеленую зону.
В настоящее время в рамках проекта заключены 46 договоров долевого участия, рассказала «Фонтанке» операционный директор PLG Ольга Смирнова.
«В данный момент мы ведем переговоры с дольщиками. Наше предложение — это переход в другие объекты стратегического инвестиционного проекта: на Витебском проспекте и проспекте Большевиков. Касательно денежного возмещения в случае расторжения договоров, мы будем действовать в рамках общегражданского законодательства», – рассказала она.
В числе возможных адресов «переезда» дольщиков — инвестиционный отель In2it на пересечении Витебского и Дунайского проспектов и «ПроМолодость» на проспекте Большевиков.
По прогнозу Смирновой, инвестору может потребоваться от двух недель до двух месяцев для снятия обременения с участков. «Здесь все будет зависеть от позиции ФРС и от ее расторопности. Я не вижу системных трудностей, которые могли бы сделать этот процесс невозможным при условии соблюдения прав всех участников этого процесса со стороны органов исполнительной власти и регистрационной службы», — заключила представитель PLG.
«Предусмотренные в 214-ФЗ механизмы, как необходимость регистрации прав дольщиков на земельный участок в виде залога и госрегистрация договоров долевого участия, направлены на то, чтобы не допускать ситуации, когда условный дольщик, вложившись в стройку, теряет земельный участок. Даже если инвестор намерен прекратить проект, у дольщика должна оставаться привязка к земле. И юридически она как раз выражается в залоге. Даже если город придет к механизмам, которые позволят «Плазе Лотос Групп» или другим участникам выйти из проекта, то должна остаться юридическая возможность у дольщиков самостоятельно или с привлечением иных инвесторов достраивать этот объект», — объясняет юридическую ловушку, в которую попал парк, старший партнер Versus.legal Илья Алембаев.
Расставание мирным путем — не единственный выход для дольщиков, говорит эксперт: «Они могут обратить взыскание на предмет залога и забрать себе земельный участок, если намерены самостоятельно реализовать проект. Как я понимаю, уровень там невысокий, поэтому это вряд ли экономически целесообразно».
«Застройщик здесь оказывается сильной стороной, которая предложит дольщикам то, что может, или то, что хочет. Дольщик оказывается в ситуации, когда понимает, что обязательства не будут исполнены и нужно договариваться. У дольщиков есть возможность отказаться либо принять предложение. Если он отказывается и начинает требовать лучших условий, что он может противопоставить слову "нет"?» — резюмирует Алембаев.
Если Смольному придет в голову попытаться ускорить процесс в судебном порядке и подать иск о расторжении договора аренды, скорее всего, чиновники потерпят фиаско. В 2017 году Арбитражный суд Московской области рассмотрел схожее дело. Иск подала администрация Воскресенского муниципального района Мособласти в отношение компании «Строймонтажгарант». Фирма арендовала муниципальный участок для строительства жилья и через некоторое время перестала платить аренду, не реагируя на попытки чиновников воззвать бизнесменов к совести.
Истец сослался на гражданское законодательство, по которому арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора, если арендатор не внес оплату за два и более периода. Однако к тому моменту Росреестр успел зарегистрировать 20 договоров долевого участия в до сих пор не построенном жилом комплексе.
Муниципальная администрация проиграла все три инстанции. Суды постановили, что участок обременен правами участников долевого строительства. И посчитали, что в этом случае расторжение договора аренды приводит к нарушению прав и законных интересов дольщиков. В силу закона право аренды находится в залоге у участников долевого строительства. А так как в иске не была заявлена цель возврата участка и исполнения обязательств перед дольщиками, суд постановил в удовлетворении иска отказать.
Напомним, что защитники «парка на Смоленке» Ирина Баханович, Нэлли Вавилина и Сергей Кузин в мае 2019 года добились судебного признания незаконности выданных разрешений на строительство «Кораблей». В июле жалобу на решение Куйбышевского райсуда подал Госстройнадзор, который усмотрел нарушение норм материального права. Дата заседания до сих пор не назначена.
В июле комитет имущественных отношений подал иск о взыскании задолженности и пени за аренду земли на общую сумму 1,83 млн рублей. Арбитраж назначил заседание на 9 октября. До тех пор, пока управление Росреестра не зарегистрирует расторжение договора с городом, инвестору будет начисляться плата за пользование участками.
Также дело против администрации города возбудило управление Федеральной антимонопольной службы, которое утверждает, что участки на Смоленке инвестору отдали безосновательно.
Кроме того, в мае ООО «Специализированный застройщик "Новые территории девелопмент"» подало к Заксобранию и врио губернатора Александру Беглову иск с требованием признать незаконным включение предназначенных под строительство участков в перечень зеленых насаждений общего пользования. Этот статус, во-первых, не разрешает строить ни жилье, ни гостиницу и, во-вторых, предполагает наличие доступа на участок для любого желающего. Следующее заседание по делу назначено на 10 сентября.
Петербургское Заксобрание три года подряд отказывалось присвоить участкам статус ЗНОП. В декабре 2018 года парламентское большинство через день после очередного «нет» и критического сюжета на одном из городских телеканалов развернуло позицию на 180 градусов и причислило спорные территории к «официальной зелени».
Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»
