Стройка идет, процент капает. Эскроу-счета хотят сделать доходными для дольщиков

Покупай жилье — получай проценты, предложили законодатели. Эксперты хором говорят: логично на фоне перехода строительства на проектное финансирование и эскроу-счета, но в итоге может привести к росту стоимости на жилье.

В Госдуму 26 ноября внесли законопроект о выплате дольщикам процентов со средств, хранящихся на эскроу-счетах. Такие предложения эксперты строительного рынка предлагали еще на этапе разработки поправок в долевое законодательство, и поддерживают сами застройщики, которые теряют покупателей-инвесторов. Но тогда начнется хождение по замкнутому кругу, и в конечном счете это приведет к росту стоимости квадратного метра.

Представители ЛДПР – депутаты Госдумы Ярослав Нилов и Алексей Диденко в соавторстве с сенаторами Виктором Абрамовым и Сергеем Леоновым 26 ноября внесли на рассмотрение нижней палаты законопроект, который еще весной-летом 2019 года активно обсуждали в ходе работы над поправками в 214-й федеральный закон о долевом строительстве.

Авторы инициативы хотят дополнить Гражданский кодекс пунктом, согласно которому дольщики будут получать процент за использование банками средств, находящихся на эскроу-счетах. Сумму этого дохода предлагается установить в размере средневзвешенной процентной ставки и ежемесячно перечислять дольщику на отдельный счет до востребования. Например, в Сбербанке такая ставка, по данным на сентябрь 2019 года, была равна 3,88%.

Напомним, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Теперь деньги покупателей зачисляются на специальные счета, к которым застройщик получает доступ только после сдачи объекта. В Петербурге и Ленобласти такие проекты пока в меньшинстве — подавляющая часть жилых комплексов достраивается по старым правилам. В Петербурге, по данным Центробанка на 28 октября, были открыты всего 429 эскроу-счетов. 

«Речь идет о том, что средства, которые находятся на счете в банке, – ими пользуются. Но мы же понимаем, что продолжительное использование этих средств приносит дивиденды. Вот мы и предложили эти дивиденды переводить на индивидуальные счета тех, кто эти деньги размещает. Застройщик если пользуется кредитами – то по определенной процентной ставке, и деньги граждан все равно находятся у банка в обороте. Банк зарабатывает, используя эти средства, при этом нахождение этих средств в банке может быть довольно продолжительное», – пояснил соавтор законопроекта Ярослав Нилов.

Покупатели жилья не всегда готовы расставаться с деньгами на несколько лет, тем более беспроцентно. «Логично было бы защитить в этом треугольнике "застройщик — банк — гражданин" именно последнего. Если деньги в банк перечислены, они не лежат в банковской ячейке. Это средства, которыми банк оперирует, из которых извлекает выгоду», – добавил Алексей Диденко. Он согласился, что в случае принятия инициативы банки, как и любое другое изменение в парадигме, будут использовать нововведение как повод для пересмотра ставок, тарифов и договоренностей.

Опрошенные «Фонтанкой» представители строительной отрасли восприняли инициативу положительно — у них есть свой резон ждать этой поправки. Более того, возможность получения дольщиками процентов активно обсуждалась на этапе подготовки поправок в долевое законодательство, рассказывает глава Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов. 

Без этой поправки те, кто приобретает недвижимость в качестве инвестиции, предпочтут другие инструменты для заработка. «Мы теряем не просто большое количество инвестиционных покупателей, которые пришли с деньгами на рынок, чтобы заработать на разнице между конечным и начальным этапами стройки. Мы потеряли бы очень много покупателей, которые, имея деньги, исходя из тех же самых причин, полагают, что они больше бы заработали на депозите за два года, чем ту скидку, которую они получат в результате разницы между начальной и конечной стоимостью объекта недвижимости», – комментирует он.

Если при старых правилах строительства разница в цене может достигать и 20%, то при работе на эскроу, по оценкам застройщиков, она вряд ли будет достигать 10%. «Если удастся довести инициативу до закона, можно рассчитывать, что это даст дополнительную поддержку рынку и что количество людей, которые могут купить недвижимость, будет больше», – резюмирует глава Объединения строителей.

Выгода банков заключается в том, что они получают фондирование под нулевую ставку, то есть замещают денежные средства, полученные, например, в качестве процентных депозитов, на условно бесплатно привлеченные денежные средства, поясняет председатель правления строительного холдинга РСТИ Игорь Креславский.

В ГК «КВС» заложенную в законопроекте идею называют достаточно логичной. Замораживать деньги на эскроу-счетах было бы экономически нецелесообразным – речь идёт о триллионах рублей в год. Вывести из оборота эту сумму на 2–3 года просто невозможно. И дольщик должен получать определенную выгоду за то, что дает средства в пользование банку. Здесь возможно два варианта развития событий – это начисление определенных процентов дольщику (как на депозитный счет), либо снижение ставки по ипотеке, если эскроу-счет открыт в том же банке. «Что касается последнего варианта – со стороны банков уже поступил сигнал о разработке подобных продуктов», – добавили в компании.

«Может ли эта инициатива нарушить новую схему финансирования строительства по ДДУ? Я бы не сказал «нарушит», но она, если будет реализована, изменит баланс интересов между банками, дольщиками и застройщиками. Если с остатков на эскроу-счетах банки будут платить проценты дольщику, выгоду получат дольщики за счет банков. Соответственно, банки наверняка изменят тарифную политику по отношению к застройщикам. А застройщики, в свою очередь, будут вынуждены поднимать цену квадратного метра, что переложит эту нагрузку на дольщиков. Круг замкнулся», – говорит президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Эдуард Тиктинский. 

Креславский разделяет мнение коллеги и поясняет, что в случае начисления процентов на ипотечные деньги банк эскроу-агент, во-первых, фактически будет субсидировать проценты дольщика по кредитному договору с банком-кредитором, во-вторых, свои расходы на уплату процентов (убытки) вынужден будет заложить в процентную ставку по кредиту, выдаваемому застройщику в рамках проектного финансирования. Подорожание проектного финансирования (которое застройщики заложат в стоимость жилья) повлечет снижение платежеспособного спроса и, с другой стороны, ухудшит конкурентное положение застройщиков, работающих со счетами эскроу, по сравнению с теми, кто работает по старым правилам. 

Отметим, по данным главы Объединения строителей Белоусова, в настоящее время средние ставки по проектному финансированию на начальном этапе колеблются в пределах 10–12%.

Опасение игроков рынка подтвердили в банке «Открытие», который заключил первую сделку с применением эскроу-счета еще весной 2019 года. Поправка существенно повлияет на стоимость кредита. Как пояснил начальник управления недвижимости и девелопмента финансовой организации Олег Шишкин, в настоящее время в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» – которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу, и «специальная» – она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей. При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. 

«Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остаток долга, то процентная ставка снижается дальше, и при определённых обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых», – говорит Шишкин. «Если законодательно будет принято решение о начислении процентов на остатки только дольщикам, то у застройщика всегда будет только «базовая» процентная ставка, и текущая схема по удешевлению проектного финансирования перестанет действовать», – пояснил он. 

В настоящее время, поясняет эксперт, банк использует средства на эскроу-счетах по двум направлениям – уменьшает процентную ставку застройщику по целевому кредиту, привлеченному для строительства конкретного объекта, в рамках которого и открываются эскроу-счета, или снижает процентную ставку по ипотечным кредитам, которые берут дольщики этого же проекта. Куда направить эти средства, определяет застройщик. Поэтому чаще всего используется комбинация, при которой и застройщик получает пониженную процентную ставку, и покупатели – льготную ипотеку.

Последствия принятия поправки зависят от конкретных моделей ценообразования и расчетов отдельных банков, считает вице-президент, директор департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

 Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»