ПоделитьсяЧтобы получить доход от инвестиций в строящееся жилье, сегодня нужно иметь минимум на 2-3 млн рублей больше, чем еще пару лет назад. Порог входа на первичный рынок вырос, а число подходящих объектов снизилось.
Еще недавно прибыль от инвестиционной сделки — при покупке на начальной стадии строительства и продаже сразу после сдачи дома — достигала 50%. Сейчас на рынке таких вариантов больше нет. А чтобы все-таки получить до 25% от вложенной суммы, надо очень внимательно выбирать объекты.
«В настоящее время можно рассчитывать на доход в районе 25% в среднем через 2 года, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Раньше встречались варианты с большей доходностью, когда застройщик начинал осваивать перспективную зону, при этом выходил на рынок с адекватной, незавышенной ценой». Например, в комплексе у строящейся станции метро «Горный институт/Большой проспект» в 2016 году можно было приобрести студию по цене 3,5 млн рублей. Сейчас, когда все подобные квартиры от застройщика в комплексе уже реализованы, частные лица продают такие студии за 6,5-7 млн рублей.
Наиболее привлекательны для инвестиций сейчас, по мнению экспертов, дома нового класса «комфорт плюс». Здесь цена может достигать 150 тыс. рублей за квадратный метр. Даже несмотря на это, они имеют потенциал к росту. Но стоимость однокомнатной квартиры в таком доме даже на старте строительства — от 5,2-5,5 млн рублей. Поэтому, имея 2-3 млн рублей, на такие варианты замахиваться не стоит.
Что касается популярных ранее студий в пригородах, то их доходность начала снижаться уже пару лет назад. Так, в 2013 году за 1,7 млн рублей можно было приобрести квартиру-студию на начальном этапе строительства в доме класса «комфорт» в крупном проекте у метро «Девяткино». И продать ее сразу после сдачи дома в 2014 году за 3 млн рублей. В 2015 году аналогичная квартира, купленная уже дороже — за 1,85 млн рублей, была продана в 2017 году уже на 500 тыс. руб. дешевле, чем первая.
Место имеет значение
Собираясь инвестировать в недвижимость, надо понимать, что даже если растет весь рынок, это вовсе не значит, что существенно увеличится в цене конкретная купленная квартира. И для этого есть ряд объективных и субъективных факторов.
Самый важный — локация строящегося жилья. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра выросла в сегменте масс-маркет в Петербурге и пригородной зоне на 7,5% с начала 2019 года. Казалось бы, положительная тенденция для инвесторов – рынок растет, увеличивается ликвидность. Но данные по отдельным локациям существенно различаются. Например, в зоне Новоорловского лесопарка цена предложения с января выросла всего на 3,2%. То есть в этом месте цены прогрессировали не с такой скоростью, как в среднем по городу. Еще одна такая локация — район метро «Фрунзенская», здесь стоимость увеличилась и вовсе на 2,3%, так как уже значительно повысилась раньше. Между тем в Московском районе в локации у Средней Рогатки цена предложения увеличилась на 12,9%, а в зоне Сосновка — Удельный парк — на 12,3%.
Причины разнообразны. Где-то на рынке — всего один-два объекта, поэтому изменения цен в них напрямую влияют на средние показатели в этой зоне. В локациях, где годами копился отложенный спрос, а предложений мало, цены растут наиболее активно. Кое-где представлены дома в высокой степени готовности, поэтому средняя стоимость в такой зоне уже не так быстро поднимается. Где-то на рынок вышел новый объект с более высокой ценой, и поэтому рост отмечен по всей локации. Разобраться в этом непросто: для понимания ситуации в каждом конкретном микрорайоне необходим глубокий анализ.
Конкуренция растет
Еще один важный момент — наличие или отсутствие аналогичных предложений по соседству. В крупнейших жилых комплексах, где в первых очередях давно проживают люди, но при этом строятся все новые и новые корпуса, инвесторы конкурируют сразу с двумя категориями участников рынка — застройщиком и уже сложившимся здесь вторичным рынком. Поэтому при покупке квартиры в таких проектах это нужно учитывать, внимательно выбирая и дом в составе комплекса, и саму квартиру — в доме.
В проекте масс-маркет более далекие от метро корпуса априори ценятся меньше, чем те, что рядом с ним. Квартира должна быть не на самых низких или самых высоких этажах, не у лифта, желательно, не в самой «густонаселенной» парадной. Ну и надо понимать, что самые жирные сливки уже сняты теми, кто покупал, а затем перепродавал квартиры в самых первых очередях строительства, когда конкуренция была небольшой, а цены росли быстрее.
«На сегодняшнем конкурентном рынке есть масса важных моментов, неизвестных непрофессиональному инвестору, — рассказывает Ольга Трошева. — Это не значит, что всем, имеющим, допустим, 2-3 млн рублей, стоит оставить свои мечты об инвестициях. Но как следует разобраться в этом вопросе нужно, иначе есть риск остаться с квартирой, но без прибыли».
Согласна с экспертом и Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. «Сегодня заработать на инвестициях в жилую недвижимость все еще возможно, — уверена она. — Но объектов, которые могут принести максимальную прибыль, на рынке сейчас крайне мало. Чтобы найти подобные предложения нужно постоянно быть включённым в ситуацию, изучать проекты, ждать выхода новых, прогнозировать ситуацию и успевать приобрести их».
Где еще можно заработать
По словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», наибольшую инвестиционную привлекательность имеют проекты на старте продаж с минимальными ценами. Объекты с наилучшим потенциалом расположены в выгодных с точки зрения транспорта и социальной инфраструктуры локациях. Либо на территориях с перспективой развития. Например, в новом квартале, рядом со строящими станциями метро и дорожными развязками.
На рынке сейчас отмечается четкая тенденция — переход от КОТов к строительству гораздо менее масштабных объектов, расположенных в более удачных местах. Застройщики пополнили рынок новыми для него предложениями — комплексами в обжитых районах города с инфраструктурой, в «околоцентральных» локациях, часто — у метро, парков, набережных.
Сами застройщики тоже не случайно выбирали эти локации — они имеют ликвидность и инвестиционную привлекательность. Есть территории, например, район Сосновки и Удельного парка, где годами формировался отложенный спрос. То есть на жилье в этом любимом народом месте всегда были потенциальные покупатели, но не было строящихся домов.
«Лучше всего подходят для вложения средств небольшие жилые комплексы в обжитых районах, — считает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — В идеале они должны быть расположены в пешей доступности от метро или остановок общественного транспорта, поблизости от центра города, иметь продуманные планировочные решения и обеспечены всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой».
Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), уверена, что в таких комплексах цены растут всегда, даже когда на рынке наблюдается спад покупательской активности. Поэтому в любом случае у покупателей не возникнет сложностей перепродать купленное в них жилье.
Как для себя
По мнению Анжелики Альшаевой, генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС», выделить точную долю инвесторов достаточно сложно — квартиры на старте пользуются привлекательностью у многих клиентов, ведь заключение ДДУ на ранних этапах строительства — хорошая возможность, имея на руках один и тот же бюджет, приобрести более комфортную в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками. Кроме того, перепродажа жилья может быть связана не только с желанием заработать, но и с семейными обстоятельствами. В ГК «КВС» доля последующих перепродаж не превышает 10%.
«Большинство наших клиентов приобретают квартиры для себя, своих детей или других близких родственников. В известном смысле это тоже можно считать инвестицией: в собственное будущее, в комфорт и благополучие семьи. Если есть задача сохранить денежные средства, вложения в недвижимость по-прежнему остаются достаточно эффективным инструментом. Главное — выбрать качественный проект от надежного застройщика», — отмечает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
По словам Ольги Трошевой, в целом в связи с рядом факторов доля инвестиционных сделок будет понемногу снижаться. Причины – рост среднего бюджета покупки, изменение схемы реализации жилья и отсутствие большого выбора инвестиционно привлекательных объектов. Дело в том, что большинство девелоперов уже вывело на рынок свои новые комплексы в конце 2018-го и в первой половине 2019-го, то есть старт продаж прошел и сейчас цена в них выросла. Сейчас открываются продажи в единичных новых проектах.
Согласна с этим и Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК «Росстройинвест»). «Сегодня разница между ценой квартиры на этапе котлована и после сдачи комплекса составляет около 15-20%, — говорит она. — Раньше этот показатель был выше, но из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета уровень доходности вложений в новостройки постепенно снижается. Кроме того, для инвестирования нужны собственные средства, а использование ипотеки для покупки квартиры значительно снижает показатели доходности».
«Учитывая переход рынка на эскроу-счета, которые можно раскрыть только после сдачи дома, и проектное финансирование с достаточно высокими ставками, застройщики будут закладывать данные издержки в цену квартир, — уверен Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — Все это сделает невыгодным данную схему инвестиций. Так, в нашей компании часто продажи объектов начинаются на достаточно высоком этапе строительства, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке».
Юлия Ружицкая согласна с коллегой. По ее словам, разница в стоимости жилья на этапах котлована и ввода в эксплуатацию еще сократится, что скажется на итоговой доходности вложений, если цель — дальнейшая перепродажа недвижимости. При этом сделка с использованием эскроу стала еще более безопасной, а инвестициям обеспечена лучшая сохранность. В ГК «КВС», которая уже перешла на работу по эскроу-счетам, приводят действующие цифры: минимальный рост стоимости от старта продаж до ввода дома в эксплуатацию 20-25%. «Так что инвестиционная составляющая покупки на начальном этапе строительства сохраняется и при новой схеме работы», — отмечает Анжелика Альшаева.
Маргарита Яременко,
для «Фонтанки.ру»
