ПоделитьсяУчасток в Большой Ижоре участвовал в MIPIM, ждал намывных островов и 3 млрд евро, но теперь нашел нового инвестора в лице семьи Мишиевых. У них размах скромнее, чем у Зингаревичей, и слышно о них меньше, но деловая хватка впечатляет контрагентов.
В Большой Ижоре на месте не реализованного «Плазой Лотус Груп» проекта планируется построить жилой комплекс на 270 тыс. м2 общей стоимостью 3,5 млрд рублей. Но неурегулированные споры поставили новый проект под вопрос, а природная стихия грозит Мишиевым заметным увеличением требуемых инвестиций.
В распоряжении «Фонтанки» есть концепция комплексного освоения этой территории. Согласно ей, на 44 га должны разместиться набережная с пляжем, яхтенный порт, две гостиницы 15 и 10 тыс. м2, спорткомплекс, ТРК на 10 тыс. м2, школа на 825 учеников и два встроенных детских сада. В 98 жилых секциях запланировано 267 тыс. м2 общей и 182 тысячи полезной площади.
Как объяснил «Фонтанке» инвестор проекта Борис Мишиев, финансирование планировалось вести при помощи израильских банков и инвесткомпаний, которые уже дали предварительное согласие на участие. Он и сам гражданин Израиля, поэтому основную часть дел в Петербурге ведет через представителей.
За 44 прибрежных гектара пришлось побороться. Доказать, что принадлежащую МО «Большая Ижора» землю надо без конкурса продать фирме «Альянс» (единственный акционер – Борис Мишиев), удалось через суд. А до этого местная администрация отказывалась отдавать участок.
Итоговая сумма, которую пришлось заплатить, – около 40 млн рублей. То есть 15% от кадастровой стоимости (260 млн рублей), или по 9 тыс. рублей за сотку.
Эксперты по недвижимости, услышав цену, заинтересованно тянутся к калькуляторам. Даже в простеньком СНТ в Большой Ижоре – далеко от берега – участки продаются по 80 тыс. рублей за сотку. А в соседнем Ломоносове земля с выходом к заливу выставлена на продажу уже по 270 тыс. рублей за сотку. Иными словами, даже кадастровая стоимость 44 га в Большой Ижоре кажется куда больше похожей на истинную цену, чем то, что попало в бюджет.
Областные чиновники развеивают сомнения: да, кажется, что за 44 га на берегу залива 40 миллионов — маловато, но все по закону.
ПоделитьсяУдарными темпами
Впервые «Альянс» получил права на участок — тогда еще аренду — в 2017 году на аукционе. К тому времени местные власти через суд разорвали длившиеся 10 лет отношения со структурами Зингаревичей, которые не смогли реализовать проект развлекательного комплекса «Жар-птица» с намывными островами за 3 млрд евро.
Новый арендатор соорудил на участке восемь домиков (примерно по 50 м2), чуть позже – объект площадью 189 м2 с титулом «Здание службы размещения многофункционального курортно-рекреационного комплекса», а также склад спортивного инвентаря (44 м2) и частную дорогу.
Эта недвижимость, оформленная в собственность «Альянса», хоть пока и не принимает туристов, дала компании формальный повод спустя всего полгода аренды потребовать отдать землю в полновластное владение. Это предусмотрено законом, но читая материалы суда, складывается ощущение, что местная администрация не ожидала такого подвоха.
Власти попытались было отказать, сославшись на то, что площадь требуемого в собственность земельного участка гораздо больше расположенных на нем объектов и что арендатор не обосновал «необходимости испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости».
Таких оснований для отказа в Земельном кодексе нет, на что судья Арбитражного суда СПб и Ленобласти Кротов указал муниципальным юристам. И в апреле 2019 года обязал их направить «Альянсу» проект договора купли-продажи спорной земли. Судя по выписке из ЕГРЮЛ, точка в этом вопросе была поставлена 22 ноября 2019 года, когда компания оформила участок в собственность.
Но не все так просто, объясняет Борис Мишиев. Участок проблемный. Дело в том, что в 1950-е годы на нем добывался песок, и сейчас он понижен чуть ли не до уровня моря. Так что часть из 44 га — заболочены. Весной его затапливает. Чуть задует ветер с моря — опять наводнение. Так что нужно серьезно вкладываться в гидротехнику. Необходимые работы по ликвидации этой проблемы оцениваются в 300 млн рублей.
Тем, кто пожелает подсчитать реальную цену, за которую он получил землю, Борис Мишиев предлагает к заплаченным в бюджет деньгам прибавить уже вложенные им деньги в строительство дорог и зданий, а также арендную плату. Если верить ему на слово, выходит около 150 млн рублей, что уже гораздо ближе, например, к кадастровой оценке, хотя все равно далеко до рыночной.
Дело семейное
Для семьи Мишиевых Большая Ижора – это далеко не первый крупный земельный участок. К примеру, петербуржец Ихиил Мишиев (брат Бориса) — с 2018 года совладелец ООО «Империя СПБ», оператора русской деревни «Шуваловка» в Петергофе (около 10 га). Там предлагается русский колорит, а также праздники с викингами и Бабой-Ягой. Ранее «Шуваловка» принадлежала Александру Иванову, основателю сети автосалонов «Вагнер». Судя по опубликованной бухгалтерии, бизнес там не особо широкий (выручка — в районе 7 млн рублей), зато после прихода Мишиевых (директор «Империи СПБ» – Татьяна Мишиева) фирма впервые вышла на прибыль.
Ихиил Мишиев давно занимается бизнесом в Петербурге. Перечислять его нынешних и бывших партнеров (которые величают предпринимателя то Эрнест, то Махмуд) — дело неблагодарное. О нем вспоминают и на рынке аренды, и торговцы автомобилями, и много еще где.
У семьи есть активы и в других заметных развлекательных заведениях города. К примеру, имеющие дело с Ихиилом Мишиевым предприниматели обращают внимание, что встречи он часто проводит в ресторане «Баязет» на Фонтанке. По документам ресторан не имеет отношения к Мишиевым, но сам бизнесмен не скрывает, что там есть его интересы. Такая же история с развлекательным комплектом «Невские звезды» на Бабушкина (с рестораном и вип-сауной), а также базой отдыха «Аленушка» в Окуловке.
Но куда больший размах интересов семьи — на другой стороне Петербурга. Уже много лет идет напряженная борьба за наследство совхоза «Пулковский», и одной из сторон конфликта в судебных документах значится Борис Мишиев. Речь идет примерно о 130 га вдоль шоссе прямо за поворотом на аэропорт. Именно там собирался построить огромный жилой комплекс миллиардер Микаил Шишканов, но в силу ряда очень разных причин проект сорвался. Как и сами совхозные наделы, эта тяжба имеет давнюю и богатую историю, причем с уголовным акцентом.
На чью сторону склоняются весы в споре за сотню гектаров, оцененных в миллиарды долларов, может сказать только очень вдумчивый юрист. Дела в судах пошли уже даже не по второму, а по третьему и пятому кругам, и нет смысла говорить, каков итог какого-то очередного заседания. Стороны конфликта уверены, что еще ничего не закончилось, и правда обязательно будет на их стороне.
Газопровод – вот
Как рассказывает Борис Мишиев, чиновники в Большой Ижоре напоследок все же нашли возможность выразить свое недовольство потерей ценной земли. Несмотря на высказанные пожелания и предварительные договоренности, его проект не учли в недавно утвержденном Генплане муниципального образования. Назначение земли Мишиева — для строительства гостиниц, и строить там жилье пока не получится. И теперь нарисованные проекты развития территории подвисают. Борис Мишиев намерен в ближайшее время оспорить решение чиновников в суде.
Глава администрации Герман Воронов не стал рассказывать «Фонтанке» свое видение истории с землей на заливе. Он ограничился словами о том, что все решения о земле принимаются в КУМИ Ломоносовского района. Но с 2019 года эти функции возвращены из районов городским поселениям. Так что в администрации Ломоносовского района справедливо заметили, что к продаже 44 га Мишиевым никакого отношения не имели. По этой же, кстати, причине начиная с 2019 года деньги за аренду земли — 18,6 млн рублей — должны были идти не в бюджет района, а в местный.
Не удалось задать главе Большой Ижоры и вопрос об исключении планов инвесторов из Генплана, хотя два соседних крупных частных участка жилую функцию получили. Одно из объяснений — на момент окончательного утверждения документа «Альянс» Бориса Мишиева уже вовсю судился с чиновниками, и причин быть к нему благосклонными у них, конечно, было немного.
Как бы то ни было, сделка с Мишиевыми удвоила бюджет Большой Ижоры на 2019 год, хотя половину суммы и пришлось отдать в казну Ломоносовского района. После получения денег местные депутаты вносили поправки в бюджет. Изначально он верстался с доходами в 31 млн рублей, а в октябре, когда сделка уже была готова и цена выкупа определена, вырос до 57 млн — добавилось как раз около 20 млн рублей по строчке «продажа земли». На эти деньги отремонтировали дороги, благоустроили сквер, подлатали жилье и главное — заказали газопровод.
Конечно, если бы ижорцам удалось получать арендную плату в том размере, что обещал инвестор, когда выигрывал аукцион в 2017 году, — то есть по 18,6 млн рублей в год, и так 10 лет подряд, — жизнь в Большой Ижоре могла бы пойти другим чередом. Но, с другой стороны, грех жаловаться: через десять лет отказываться от только начавшейся сытой жизни уже было бы трудно. Не жили богато, нечего и начинать, как говорится.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»
