Ждать или покупать сейчас: как рынок жилья реагирует на коронавирус

Недвижимость на фоне упавшего рубля казалась «тихой гаванью» для сохранения средств. Но рост ставок по ипотеке уже начинается, цена метра тоже, скорее всего, продолжит расти, так что нынешний момент может оказаться оптимальным для покупки.

Самым негативным возможным последствием нынешних кризисных событий большинство экспертов считают увеличение ключевой ставки Центробанка и изменение политики по программам госсубсидирования. Ситуация уже привела к шагам по удорожанию ипотеки и сужению аудитории потенциальных покупателей.

Ставка на ставку

Следующее заседание по ключевой ставке состоится в Центробанке 20 марта. Если ее повысят, то наметившийся тренд удешевления ипотеки затормозится, а снижение спроса вполне может потянуть за собой коррекцию цен, в первую очередь в сегменте самого недорогого жилья. Если ставка останется прежней, то стоимость квадратного метра будет формироваться исходя из рыночной ситуации. При этом дорожать недвижимость все равно будет — из-за инфляции. В целом участники рынка надеются на принятие властями взвешенных мер и на то, что позиция ЦБ по ключевой ставке не изменится. Впрочем, ряд банков уже начали корректировать свои ставки, не дожидаясь решения ЦБ.

— Из-за падения курса рубля ЦБ вынужден будет поднять свою ставку, что приведет к удорожанию ипотечных кредитов, — отметил директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков, — кроме того, все «валютные составляющие» в стройке (европейские лифты, отделочные материалы) в рублях подорожают.

Одновременно снизится покупательская способность граждан, так как возрастут расходы на товары первой и второй необходимости. Всё это вызовет трудности на рынке, прогнозирует Сергей Беляков: с одной стороны — снижение спроса, с другой — невозможность снижать цены со стороны застройщиков.

— Рост обменного курса валют приведет к увеличению уровня инфляции, и для ее корректировки Центральный банк может повысить ключевую ставку, как в 2014 году. А это приведет к увеличению ставок по ипотеке и стоимости банковского финансирования для бизнеса, проценты по которому закладываются в себестоимость, — продолжает мысль Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development. — Однако есть основания полагать, что текущая ситуация на финансовых рынках носит кратковременный характер, связанный больше с психологической и эмоциональной составляющей из-за совпавших неблагоприятных факторов.

История повторяется

Если продолжится тренд на повышение курсов валют, то можно ожидать увеличения себестоимости строительства. «Как показал опыт предыдущих лет, в такие периоды рынок реагирует ростом спроса на недвижимость: покупатели предпочитают вкладывать свободные средства в рублях именно в строящееся жилье, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Так что можно говорить о возможном увеличении интереса к жилью на первичном рынке».

Сравнив нынешнюю ситуацию с похожей в прошлом, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская предположила, что всплеск спроса будет краткосрочным, особенно если произойдет новый рост процентных ставок: «Однако пока непонятно, будет ли это так же ощутимо, потому что рынок «перегрет» новостройками. Остается надеяться, что покупательская активность сильно не упадёт».

Не исключил повторения на рынке недвижимости ситуации, аналогичной 2014 году, и коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР») Денис Бабаков — тогда цена квартир резко пошла вверх и так и не вернулась на докризисный уровень.

— Сейчас самое правильное время для покупки квартиры. Во-первых, ставки по ипотеке на рекордно низком уровне, но никто не может гарантировать, что скоро они не пойдут вверх. Во-вторых, на рынке достаточное количество вариантов в качественных проектах, — пояснил он.

Также важно внимательно присматриваться к застройщикам и выбирать готового к российским реалиям, так как в новых условиях уход с рынка неуспешных девелоперов только ускорится. Преимущество у тех, кто имеет собственные мощности по производству стройматериалов, а в ситуации высокой волатильности рубля — кредиты в национальной валюте.

С тем, что сейчас оптимальный момент для покупки квартиры, согласен и Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Во-первых, потому что ключевая ставка в лучшем случае останется на неизменном уровне, в худшем — начнет расти в ближайшие полгода. По его словам, ставки скорее всего прекратят снижаться и уже в 2020 году начнут плавно расти, как и стоимость недвижимости, — правда, в первую очередь не из-за кризиса, а в связи с переходом на банковское проектное финансирование. Но вряд ли рост будет резким.

— Любая нестабильность приводит граждан в нашей стране на рынок недвижимости, — отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Сейчас квадратные метры рассматриваются скорее даже не с точки зрения дохода, а как сохранение средств. Мы фиксируем увеличение спроса на квартиры уже на 7–10%. Застройщики тоже готовятся повышать цены вслед за поставщиками материалов и комплектующих.

Помимо колебаний на финансовых рынках, сейчас на многих отраслях мировой экономики сказывается коронавирус, вызывающий замедление производства и потребления. Именно распространение инфекции, эпидемиологические сроки будут во многом определять дальнейшие перспективы всех рынков, считает Ольга Ульянова.

Доплата за «премиум»

В перспективе рубль может укрепиться, однако не настолько сильно, чтобы вернуться к показателям января этого года, предположила заместитель председателя правления холдинга РСТИ («Росстройинвест») Нина Креславская. По ее словам, падение рубля приведет к росту себестоимости строительства и повышению цен на жилье.

— В большей степени это коснется проектов класса «бизнес» и «премиум», где доля импортных материалов выше, — считает Нина Креславская. На этой неделе многие застройщики уже повысили цены на квартиры примерно на 2–5%. Дальнейшие корректировки зависят от динамики курсов валют.

По ее словам, сейчас средневзвешенная ипотечная ставка в России составляет примерно 8,8%, а ее уровень в 6% мог бы поддержать спрос.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, считает, что пока предпосылок для значительного изменения цены строящейся недвижимости и уровня спроса нет, но поддерживает тезис о подорожании в определенных сегментах.

— На рынке существует ряд проектов с определенной валютной составляющей — в нашем проекте «Черная речка», например, фасадные системы, заказанные напрямую из Германии, клинкерная плитка от европейских производителей и т. д., — рассказывает он. — Ослабление курса рубля повлияет на экономику проекта, и в результате мы будем вынуждены немного поднять стоимость квадратного метра.

Замереть в ожидании

Пока рынок занял выжидательную позицию, ведь масштабы происходящего не проявились в полной мере. Кто-то, возможно, пересмотрит цены, кто-то их «заморозит». Некоторые игроки даже разглядели в кризисе и новые пути.

— Прогнозы пока делать рано, но вторник после праздников был достаточно показателен: повторения ситуации 2014–2015 годов, когда люди бросились скупать технику, автомобили, недвижимость, валюту, не произошло, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Это может быть связано и с иной конъюнктурой нынешних валютных колебаний, и с тем, что у малого числа петербуржцев сегодня есть свободные средства. К тому же совсем недавно, в конце 2018 — начале 2019 года мы прошли период повышенного спроса перед вступлением в силу нововведений в ФЗ-214. Отложенный спрос в масс-маркете уже тогда был выбран.

По мнению Альшаевой, сейчас у девелоперов нет оснований для повышения цен. Во-первых, в масс-маркете после предыдущего кризиса уже прошла волна импортозамещения, и себестоимость строительства минимально зависит от курса валюты. Во-вторых, цены на квартиры формирует платежеспособный спрос, который не изменился. В связи с переходом на проектное финансирования стоимость жилья уже выросла, и сейчас возможностей для ее дальнейшего повышения без резкого увеличения спроса практически нет. В ГК «КВС» пока не корректировали нашу ценовую политику.

— Любой сценарий содержит в себе возможности для бизнеса, — говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Очевидно, что на какое-то время нам придётся привыкнуть к доллару за 70 рублей, но катастрофы не произойдёт. В ГК «ПСК» мы определили следующую тактику: в марте мы, наоборот, снижаем стоимость квадратного метра в проектах. В нашем случае это win-win: покупатели выигрывают по очевидным причинам, а мы получаем возможность привлечь дополнительные средства за небольшой период. В целом же для строительного бизнеса в данный момент угрозы нет.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»