Эскроу как копилка. Кризис привлек покупателей к новой схеме продажи жилья

Количество эскроу-счетов, открытых в Петербурге и Ленобласти к марту, выросло до 4,3 тысячи.

С одной стороны, на новую схему переходят все больше застройщиков, с другой — покупатели активизировались из-за колебаний курса рубля и ожиданий, что ставки по ипотеке вырастут. Если раньше покупатели не видели разницы между обычным долевым участием и новой схемой, то теперь видят в ней защиту от возможных проблем застройщика — «снять» со счета деньги дольщика он сможет только после передачи квартир.

Проектное финансирование жилищного строительства набирает обороты — всего по стране, по данным Центробанка, заключено 943 договора между строителями и банками на общую сумму около 1 трлн рублей. В Петербурге таких кредитных линий для застройщиков 26, в Ленинградской области — 15.

Зато покупатели жилья в области обогнали Северную столицу по числу открытых эскроу-счетов, здесь их более 2,5 тысяч против 1,7 тысячи в городе. Всего же в уполномоченных банках по всей стране открыто 63 тыс. эскроу-счетов, на которых размещено 216,7 млрд рублей — всего за месяц рост составил 22%.

Рост числа эскроу-счетов происходит на фоне падения продаж жилья в новостройках. Так, по данным Росреестра, в Москве в январе-феврале заключено 10,9 тыс. договоров долевого участия, что на 14% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге в феврале 2020 года зарегистрировано на 28% меньше ДДУ, чем в феврале 2019 года. Но все это было до кризиса — мартовские события могут способствовать повышению спроса. Уже сейчас застройщики говорят о 7–10% росте.

— Думаю, что сокращение числа договоров в начале года — это общая тенденция, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. — Надо понимать, что прошлый год в преддверии перехода на новую систему финансирования стройки был очень беспокойным. Чтобы выполнить требования законодательства по финансированию, застройщики старались оформить максимальное количество ДДУ, в том числе, на себя. На сегодняшний день все это отразилось на объеме продаж.

Алексей Белоусов подчеркнул, что сегодня отмечается взлет спроса на жилье по двум причинам: во-первых, резко снизился курс национальной валюты, а во-вторых, возникла вероятность роста ипотечных ставок. Это стимулировало покупательский интерес тех, кто откладывал приобретение квадратных метров. Сказались и ожидания новых инфляционных показателей экономики страны, так что число ипотечных сделок — на фоне последних новостей, выросло.

Частично кризис способствует тому, что интерес к проектам, которые реализуются по новой схеме, растет.

— Отношение покупателя к приобретению квартиры по эскроу-счетам особенно заметно меняется на фоне последних экономических событий, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Если еще условно месяц назад работа по эскроу не была для клиентов существенным преимуществом, оценивалась сама компания-застройщик и ее репутация, то в кризисный период клиенты стали обращать на это больше внимания. По опыту предыдущих кризисных периодов, в такие моменты росло число сделок на вторичном рынке, поскольку построенный дом — более осязаемая покупка. В этот раз оттока клиентов на вторичный рынок практически нет, поскольку есть выбор новостроек, реализующихся по эскроу-счетам, что дает клиентам дополнительную гарантию безопасности сделки. Клиенты, которые рассматривали новостройку, останутся именно на этом рынке.

Главное преимущество схемы с эскроу-счетами заключается в том, что, в соответствии с законом, застройщик имеет право получить с них деньги только после регистрации права собственности на первую квартиру. Если же дом не будет достроен, то средства с эскроу-счетов должны помочь завершить проект.

Как отметила Анжелика Альшаева, для покупателя в такой схеме есть еще один плюс –возможность воспользоваться федеральной субсидией по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Ранее она распространялась только на вторичное жилье, сейчас есть возможность купить квартиру и в строящихся домах, но только в тех, что продаются через эскроу.

Больше проектов, больше счетов

Поскольку поправки к закону о дольщиках вступили в силу с 1 июля 2019 года, а окончательно решили, кто по какой схеме строит только к 1 октября, многие девелоперы только сейчас открыли продажи с использованием эскроу-счетов.

— Наша компания первой в городе реализовала строящееся жилье по новым правилам, и сейчас у нас зарегистрировано более 450 сделок с использованием счетов эскроу, — рассказала директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. — Сегодня мы продаем жилье как по старым, так и по новым правилам. Новые очереди выводим в продажу уже через эскроу, при этом стоимость квадратного метра в наших ЖК не зависит от того, по какой схеме заключается договор.

Осенью «Главстрой Санкт-Петербург» заключил договор с Газпромбанком о проектном финансировании на 30 млрд рублей для своих проектов — ЖК «Северная долина» и «Юнтолово». На эти средства будут построены 38 жилых корпусов и объекты транспортной инфраструктуры, отмечают в компании.

Холдинг Setl Group пока реализует через эскроу-счета в Петербурге один проект — малоэтажный квартал «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе, который вышел на рынок в 2020 году. Жилой комплекс станет продолжением проекта «Солнечный город», однако будет отличаться оформлением.

Проектное финансирование для первого эскроу-проекта Setl Group открыто в Банке «Санкт-Петербург», с которым у застройщика заключены кредитные договоры на проектное финансирование первых двух очередей. Сумма лимитов по договорам — 2,3 млрд рублей.

— В целом по рынку мы отмечаем повышение спроса на жилье в феврале по сравнению с январем, а в марте — по сравнению с февралем, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Тенденция, в том числе, связана с колебаниями курсов валют — покупатели предпочитают не хранить сбережения на депозитах, а вложить их в недвижимость, которая принесет большую доходность.

Также один проект по схеме проектного финансирования и у ГК «Полис Групп» — ЖК «Мой мир» в Мурино. По словам директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольги Ульяновой, он был запущен в ноябре 2019 года, продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком — как по количеству площадей, так и по цене реализации. Банком-партнером выступает «ДОМ.РФ». Размер кредитной линии — 5,4 млрд рублей.

— По мере продаж в объекте растет и количество покупателей по эскроу-счетам, так как купить квартиры по другой схеме здесь не предоставляется возможным, — говорит Ульянова. — Если говорить о рынке в целом, то количество сделок растет, но это связано только с появлением все большего количества проектов, которые реализуются по новой схеме. Традиционно в начале года рынок испытывает влияние сезонного фактора — наблюдается затишье после активного пика в декабре. Тем не менее, уже сейчас мы фиксируем увеличение спроса на квартиры на 7–10%. Пока это связано с тем, что граждане, которые находились в процессе выбора квартир, а также планировали покупку в ближайшие месяцы, быстро решают свой жилищный вопрос на фоне сложившейся ситуации.

ГК «КВС» сегодня реализует два проекта по эскроу-счетам с использованием проектного финансирования от банка ВТБ: клубный дом «Б57» в Санкт-Петербурге, у парка Победы и седьмая жилая группа микрорайона «Новое Сертолово», в ближайшее время готовится к выходу еще один крупный проект. Сейчас по объектам компании суммарно открыто порядка 190 эскроу-счетов. Причем такую сделку можно оформить даже через онлайн-магазин, не посещая офис застройщика. Как отмечает Анжелика Альшаева, спрос на квартиры в разных очередях одного жилого комплекса существенно не зависит от схемы реализации. То есть покупатель выбирает, в первую очередь, застройщика.

Первые итоги

Интересно, что в целом по стране уже насчитывается более 4 тысяч раскрытых счетов эскроу, подсчитали в Центробанке. Это означает, что застройщик, продавший квартиру по этой схеме, уже завершил объект и передал квартиру. В Петербурге раскрытых счетов нет, в Ленобласти их 4.

Скорее всего, речь идет о компаниях, которые решили попробовать новую схему до того, как она стала обязательной на каких-то объектах, близких к завершению. Как поясняет Ольга Ульянова, срок реализации проекта составляет в среднем два-три года, поэтому активное раскрытие счетов начнется не сразу.

Алексей Белоусов подчеркивает, что если сейчас приобрести квартиру через эскроу-счет, то до сдачи дома уйдет не меньше года-полутора, а большинство застройщиков работает по новой схеме считаные месяцы. А значит, массового раскрытия счетов стоит ждать к лету 2021 году.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»