Ипотека уходит "на карантин".

Застройщики надеются, что банки, объявившие кредитные каникулы для жертв коронавируса, не ужесточат требований к новым заемщикам. Иначе рынку недвижимости грозит падение — на ипотеку в масс-маркете приходится около 60% сделок.

Желающие взять ипотеку в нестабильное время тем временем разделились на два лагеря. Одни стремятся закрыть сделку как можно скорее, пока банки не подняли ставки, вторые — скептически оценивают свои возможности по выплате кредита на ближайшие годы и откладывают покупку жилья.

Банки начали говорить о возможности предоставления отсрочки по кредитам еще до выступления Владимира Путина в среду, 25 марта. А после того, как президент обозначил кредитные каникулы как один из пунктов антикризисной программы, в стороне уже не мог оставаться никто.

В частности, в Банке «Санкт-Петербург» подтвердили, что готовы предоставлять льготный период на срок не более 6 месяцев по ипотечному договору заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации — на индивидуальных условиях возможна отсрочка, платежные каникулы, уменьшение ежемесячного платежа посредством увеличения срока кредита, изменение формы платежа. В банке отметили, что большая часть мер поддержки была и ранее, но сейчас они адаптируются под те предложения, которые были озвучены президентом с учетом постановлений и рекомендаций регулятора.

В Сбербанке отметили, что если у клиентов, например, в связи с карантином на предприятии, возникнут сложные финансовые обстоятельства, то банк готов рассмотреть возможность реструктуризации задолженности, либо воспользоваться ипотечными каникулами — на срок до 6 месяцев без начисления штрафов и неустоек. При этом не нужно будет посещать отделение банка — подать заявление и предоставить подтверждающий документ можно на сайте, онлайн.

ВТБ с 31 марта запускает упрощенную программу помощи пострадавшим от коронавируса заемщикам. По ее условиям, все заемщики, которые ушли на больничный из-за COVID-19 смогут получить отсрочку платежа по кредитам наличными и ипотеке на срок до трех месяцев. Подтверждающие документы — в данном случае, больничные листы — будут приниматься банком дистанционно, визиты в офис банка в данном случае исключены.

Определенные плюсы в этом есть и для застройщиков, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Ипотечные каникулы, объявленные Президентом 25 марта, позволят избежать дополнительной нагрузки на стройку со стороны банков, сократить отток клиентов и уменьшение средств на эскроу-счетах».

Новая реальность

Между тем ипотека последние несколько лет остается драйвером продаж на рынке первичного жилья Петербурга. В масс-маркете в среднем 50-60% сделок совершается с привлечением ипотечных средств, в ряде жилых комплексов эта доля доходит до 70%. И если ипотечные каникулы для тех, кто уже купил жилье, застройщиков затрагивают не так сильно, то планы банков по выдаче кредитов в будущем имеют большое значение.

— На сегодняшний день некоторые банки уже подняли ставки по ипотеке, — отмечает Алексей Белоусов, — такое решение негативно повлияет на строительную отрасль в целом, поскольку низкие проценты и субсидирование ставок государством оказывали строителям серьезную поддержку. Поэтому развитие последних событий и ужесточение требований к заемщикам в первую очередь отразится на объемах продаж и может коснуться застройщиков, получающих у банков проектное финансирование.

Он подчеркивает, что до сих пор финансовые модели строительных компаний создавались, исходя из «допандемической» ситуации в стране, сейчас же ситуация может коренным образом измениться.

Опасения, что согласованная финансовая модель по проекту может не выполниться и средств от продаж может быть недостаточно для погашения всех обязательств застройщика, есть и у банков. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, возможная угроза в текущих условиях — это снижение темпов продаж на стадии строительства, которое повлечет увеличение процентной нагрузки, так как по проектам строительства жилья устанавливается средневзвешенная процентная ставка, которая зависит от накопления средств на счетах эскроу. Сейчас у Сбербанка уже по стране более 800 заключенных договоров на строительство жилья с эскроу - под 90% таких кредитных линий активно осуществляется финансирование.

Анатолий Попов считает уже реализованное повышение размера и условий выплат материнского капитала одной из мер поддержки застройщиков. «Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков», — отмечает он, подчеркивая, что прирост процентной нагрузки на проект за счет более медленных продаж на стадии строительства может повлечь максимальное увеличение к бюджету проекта 5-7%. В таком случае, по оценке экспертов, необходимый объем субсидий на четыре года в целом по рынку составит около 50 млрд руб.

— Еще в середине марта, в ожидании изменения ключевой ставки, ряд банков уже изменили условия ипотечного кредитования, незначительно увеличив ставки, — подтверждает Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», — но так как регулятор оставил ключевую ставку без изменений на уровне 6%, какого-либо ужесточения условий для ипотечных заемщиков от остальных банков пока не последовало. Однако в текущей неопределенной ситуации нельзя исключать, что это только вопрос времени.

При таких условиях возрастает роль господдержки и различных программ — сельской ипотеки, семейной ипотеки, материнский капитал и т.п. «Мы ожидаем, что сельская ипотека дополнительно простимулирует спрос на новостройки на попадающих под ее условия территориях Ленобласти, — отмечает Валерия Малышева, — сегодня данная программа очень интересна покупателям и застройщикам».

— Не думаю, что андеррайтинг со стороны банков будет значительно ужесточен, — считает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. - Сегодня выстроена достаточно сильная система, позволяющая оценить надежность заемщика. В условиях сужающегося спроса банки вряд ли пойдут на ухудшение условий выдачи кредита. Кроме того, ипотека – это обеспеченный кредит. И если раньше залоговая квартира была непрофильным активом для банков, то сейчас, с переходом на эскроу-счета, банки больше погружены в эту тему, они становятся фактически содевелопером.

Строители подчеркивают, что работа по новому законодательству дает больше гарантий для банка в период строительства дома, ведь по сути средства, которые он выдает по ипотеке, до окончания строительства дома не уходят из банка. Стройка ведется на кредитные средства, и банк контролирует темпы строительства.

Со всей ответственностью

Карантинные меры, отразившиеся на работе многих компаний, наложились на ситуацию на мировых финансовых рынках. И хотя сейчас падение курса рубля и цены на нефть как-то ушли на периферию потребительского сознания, первыми на рынок недвижимости начали влиять именно они. И чтобы сохранить накопления обратились, как обычно, на рынок недвижимости. По словам Анжелики Альшаевой, количество звонков выросло процентов на 10, но реального роста сделок пока по этим запросам не последовало. Такой спрос больше реализуется в бизнес-классе, отмечают эксперты — именно у покупателей этой категории есть накопления в рублях, которые они хотели бы сохранить.

Но ситуация с карантином и изоляцией компенсировала этот рост — оказавшись в трудной ситуации люди, скорее всего, не скоро решатся на новые ипотечные кредиты.

Поэтому на ипотечном рынке сейчас наблюдается две тенденции, сообщила на онлайн-круглом столе, организованном СРО А «Объединение строителей СПб», территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. С одной стороны, те, у кого уже были одобрены кредиты, в ожидании возможного роста ставок торопятся оформить сделки, чтобы провести их по текущим условиям. Вероятно, это особенно важно для тех, кто рефинансирует кредиты под меньший процент, чем у них был. Часть клиентов отказываются от сделок, так как непонятно, что будет с работой, не уверены, что смогут обеспечить выплату кредита. Также отмечено, что ряд продавцов снимает с продажи свои объекты на вторичном рынке — как в ожидании роста цен, так и отказываясь от расширения жилплощади.

«У нас достаточно высокая ипотечная ответственность самих граждан — большинство взвешенно подходит к оценке своих финансовых возможностей, просрочки по ипотечным кредитам минимальны, — подтверждает Анжелика Альшаева. — В этом плане показательна ситуация, что сейчас из-за ситуации с коронавирусом и кризисом в экономике, ряд тех, кто планировал покупку квартиры в ипотеку, откладывают эту сделку, несмотря на страхи перед ростом цен и ипотечных ставок».

Это также говорит об осознанном подходе — люди не скупают все подряд, лишь бы вложить деньги, как это было в 2015 году, отмечают участники рынка.

И все же риски того, что в апреле пересмотр ипотечных ставок в сторону повышения, сейчас велики. Достаточно и предпосылок для повышения цен. «В ближайшей перспективе можно говорить о том, что, во-первых, уменьшится скорость вывода новых проектов на рынок, так как после получения разрешения на строительство застройщику нужно будет время для получения кредита, — комментирует Валерия Малышева, — постепенно будет сокращаться количество новостроек в продаже и предпосылок для снижения цен я не вижу».

Подсчеты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) показали, что уже в первом квартале сокращение предложения составило 10-15% — в том числе за счет уменьшения вывода на рынок нового жилья. Всего в продажу вышло около 500 тыс. кв. метров, что в два раза меньше, чем годом ранее.

Мария Мокейчева, Анна Романова, «Фонтанка.ру»