Тонкая грань.

Среди объектов, позиционируемых как бизнес-класс, реально соответствует ему от силы половина, считают участники рынка. Границы классификации очень нечеткие: «высокий комфорт» уже приближается к бизнесу, а сам бизнес становится все более «кастомным» и перенимает некоторые элементы элитного жилья.

При этом жилье бизнес-класса все чаще выбирают «айтишники», владельцы небольших компаний и творческие люди — на покупателей моложе сорока приходится уже почти половина сделок в сегменте. Расширяется и география проектов, и спектр предлагаемых «фишек».

На начало 2020 года в Петербурге и ближайших пригородах насчитывается 63 строящихся жилых комплекса бизнес-класса плюс 15 очередей уже выведенных на рынок домов, то есть всего 78 объектов общей площадью 1,16 млн кв. м, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Свободного жилья не так много – всего 380 тыс. кв. м.

— На сегодняшний день доля объектов бизнес класса в Петербурге в предложении оценивается примерно на уровне 12-13%, — поясняет маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. — Несмотря на то, что спрос на такую недвижимость обычно довольно устойчив, в последние годы интерес к ней всё же сокращается. Отчасти ввиду миграции спроса в сторону относительно более дешевого «комфорта», а отчасти — из-за сокращения числа земельных участков под застройку, обеспеченных инфраструктурой и соответствующих более высоким требованиям с точки зрения будущих видовых характеристик, экологичности и однородности среды. Кроме того, сегодня не очень ясны перспективы застройки «серого пояса» и намывных территорий, что также влияет на объем предложения в сегменте.

По данным Группы ЦДС, доля бизнес-класса в общем объеме рынка колеблется в пределах 12-17%. Мощный рост предложения пришёлся на 2018 год, когда стартовали сразу несколько крупных проектов – в районе Чёрной речки, на Обводном канале, у Московских ворот.

За 2019 год на рынок вышло 11 проектов бизнес-класса, в 2020 — один, отмечают аналитики Glorax Development. Но несмотря на то, что в абсолютном выражении жилых комплексов бизнес-класса выходит на рынок меньше, чем в 2017 и 2018 годах, доля среди всех новых проектов наоборот, выросла до 32% (в 2017 году этот показатель составлял 31%, в 2018 – 26%), говорит управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов. Он отмечает, что с 2018 года проекты бизнес-класса активно появляются в ходе редевелопмента бывших промышленных территорий.

Если оценивать спрос по Петербургу, бизнес-класс последние четыре года стабильно занимает 9% от общей площади или 6% от количества проданных квартир.

Разница в подсчетах обусловлена тем, что официальной классификации нет. Никто не будет проверять, каким именно критериям соответствует жилой комплекс. Так что здесь, скорее, речь идет о единых правилах игры, которые негласно соблюдаются на рынке.

— С одной стороны, границы сегментации достаточно размыты, что позволяет появляться различным гибридным вариантам вроде «бизнес-лайт» или «комфорт-плюс», — рассуждает Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС, — С другой стороны, можно легко выделить ядро: локация, состав проекта, планировки квартир, качество строительства. Говоря о локации, мы подразумеваем, что объект расположен в престижном районе, без объектов негативного влияния — например, недалеко от центра, как ЦДС «Чёрная Речка», либо вблизи парка или с выходом к воде.

Три «кита» бизнес-класса — это локация, архитектура, технологии дома, резюмирует Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». В Петербурге сейчас около 80-100 проектов в продаже позиционируются как бизнес-класс, при этом критериям этого сегмента безоговорочно соответствует в лучшем случае половина, считает он.

Где его найти

В первую очередь, статус недвижимости всегда обусловлен локацией, считает Сергей Мохнарь — дома бизнес-класса и элитные строятся на дорогой земле, как правило, неподалеку от воды.

— Подобрать участок под проект бизнес-класса проще, к нему нет таких жестких требований, как для проекта элитного класса, — рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — А поскольку в городе много промышленных предприятий на набережных или близко к ним, поэтому, конечно, основной потенциал для бизнес-класса — это как раз земли под редевелопмент.

Традиционные районы для проектов бизнес-класса — центральные: Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, добавляет начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест») Екатерина Пчелкина. В центре, в отличие от более высоких классов, проекты бизнес-класса обладают, например, менее эксклюзивными видовыми характеристиками и рассчитаны на больший объемом застройки. Также подходят лучшие кластеры в районах массовой застройки: в Московском, Выборгском, Красногвардейском, Приморском районах и престижные пригороды.

— Одним из главных факторов определения класса остается расположение участка под застройку, — подтверждает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, — его удаленность от центра города, метрополитена, развязок, развитость инфраструктуры, видовые характеристики. В бизнес-классе дом должен обладать оригинальной эстетикой, что может проявляться в живописном статусном окружении. Например, проект может быть расположен у воды и парка, как наш ЖК «Наутилус» на берегу Матисова канала, или в окружении исторической архитектуры, в центре престижного района, как Клубный дом Б57 у Парка Победы.

Больше всего квартир бизнес-класса продается в Московском, Невском, Петроградском, Приморском районах, отмечает руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Паршина. Также сейчас большим спросом пользуется Василеостровский район — там «Группа ЛСР» возводит жилой комплекс «Морская набережная. SeaView».

— Жильё бизнес-класса может быть построено как в Петроградском, так и в Выборгском районе города, если локация имеет удобную транспортную развязку, сформированную инфраструктуру и находится в непосредственной близости от рекреационных зон, — поясняет директор по продажам АО «Стройтрест» Сергей Степанов. — В 2019 году наша компания ввела в эксплуатацию два объекта бизнес-класса – это жилой комплекс «Сосновка» в Выборгском районе и клубный дом «Адмирал Ушаков» в Василеостровском районе.

По мере того, как одни популярные локации застраиваются, предложение, а вместе с ним и спрос, перемещаются в другие районы, ранее менее заметные на карте дорого жилья.

— Постепенно в структуре спроса в этом классе снизилась доля Петроградского района, поскольку часть проектов завершилась, в том числе на Петровском острове, при соответствующем росте спроса в Василеостровском и Выборгском, — рассказала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. — Последний по итогам 2019 года даже вышел в лидеры за счет реализации проектов бизнес-класса на площадках редевелопмента в локациях Черная Речка-Лесная (ЖК «Притяжение» от Setl Group) и Сосновка- Удельный парк (Svetlana Park от Setl Group).

Как его узнать

Единой общепринятой классификации недвижимости нет, и создать ее сейчас практически нереально, поскольку проекты становятся все более индивидуальными, говорит Анжелика Альшаева. Конкуренция подталкивает к повышению качества, в том числе и путем заимствования каких-то деталей из более высокого сегмента.

— Как правило, бизнес-класс определяет нетиповая архитектура, более дорогостоящие материалы облицовки и отделки, — пояснила эксперт. — Здесь иная квартирография и планировки. Например, в Клубном доме Б57 запроектировано всего 150 квартир, от одно- до четырехкомнатных, без студий. Во всех квартирах высокие потолки 2,9 метров и большие окна, а также дополнительные помещения — гардеробные, кабинеты. В «Наутилусе» пятый этаж отдан под мансарды, в том числе, с видом на канал.

Обязательный атрибут домов бизнес-класса — приватное пространство. Это закрытые дворы без машин, контроль доступа на территорию.

— Многие девелоперы придерживаются классификации, разработанной Национальным советом Российской Гильдии риэлторов, — поясняет Сергей Степанов. — Специалисты выделили жилые объекты эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Два наших проекта КОТ — «Капитал» в Кудрово и NEWПИТЕР в Новоселье, — а также проект «Новое Купчино» во Фрунзенском районе отнесены к классу «комфорт», а пятиэтажный дом «Сосновка» на границе одноимённого парка и клубный дом «Адмирал Ушаков» на Васильевском острове — к бизнес-классу.

По словам Натальи Кукушкиной, в состав проекта бизнес-класса входит очень много деталей. Это и подземный паркинг с доступом с этажа, коммерческие помещения, просторные входные группы с индивидуальной отделкой, какие-то дополнительные удобства вроде кладовых, колясочных, коворкингов. Сюда же можно отнести привлекательный архитектурный облик комплекса, его инженерную «начинку» и меры для безопасности жителей. К планировкам тоже повышенные требования: высота потолков - минимум 2,75 метра, немного квартир на этаже, преобладание двух- и трехкомнатных. Популярны интересные планировочные решения: кухни-гостиные с несколькими окнами, увеличенные балконы и террасы, мастер-спальни, постирочные, гардеробные и прочее.

— Принадлежность жилого комплекса к бизнес-классу можно определить по оригинальной архитектуре здания, созданной по авторскому проекту, дизайнерской отделке фасадов, более интересным входным группам, изысканному ландшафтному дизайну закрытой дворовой территории, уточняет Юлия Паршина. - Квартиры сегмента имеют больший метраж и высокие потолки (от 2,8 м), в таких домах есть служба консьержей и видеонаблюдение.

Также одной из важнейших характеристик является тишина, отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Поэтому желательно, чтобы окна квартир не выходили на оживленные магистрали, железные дороги, транспортные депо и прочие источники шума. Например, проект компании «Новый Лесснер» укрыт от шума большого города соседними зданиями, а внутренний двор закрыт от посторонних. Второе — соседи. Клубный формат жизни обеспечивает низкая этажность и не больше 4-5 квартир на этаже. Третье - акцент на высоком статусе владельцев за счет уникальности проектов — премиальные материалы в отделке, обязательная художественная подсветка. Двух одинаковых проектов в этом классе не может быть.

— Мы считаем, что в бизнес-классе не место малогабаритным квартирам, которые, как правило, приобретают для сдачи в аренду, — подчеркнул Гражданкин. — В «Новом Лесснере» отсутствуют студии, а на этаже всего по четыре квартиры.

Элитную недвижимость и жилье бизнес-класса отличает, прежде всего, качество, считает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг», а также наличие определенных «фишек». Например, у ЖК «Дом у Каретного» — это эксплуатируемая кровля, где можно разметить зону отдыха, также квартиры с террасами, и закрытый двор, подземный отапливаемый паркинг, кладовки для личного пользования.

По словам Екатерины Пчелкиной, основными тенденциями сегодня являются разнообразие планировок и растущая востребованность квартир евроформата, большие площади остекления, современные инженерные решения и актуальные тенденции в благоустройстве. Средняя площадь квартир в проектах бизнес-класса около 60-65 кв. м.

Меньше, но лучше

Представители некоторых компаний отмечают тенденцию к уменьшению средней площади квартиры в проектах бизнес-класса. Если три года назад на рынок выходили проекты со средней площадью квартиры около 80 кв. м, то в 2019 этот показатель уже 56 кв. м, говорит Дмитрий Коновалов. В 2020 году пока единственный стартовавший проект в сегменте «бизнес» имеет среднюю площадь квартиры 52 кв. м.

— По цене квадратного метра на старте продаж мы, наоборот, фиксируем рост, — продолжил он. — В 2017-2018 годах средняя цена старта в проекте бизнес-класса составляла порядка 140 тысяч руб. за кв. м, в 2019 эта цифра выросла до 160 тысяч рублей.

Наталья Кукушкина назвала уменьшение площади трендом последних нескольких лет во всех сегментах.

— Раньше считалось, что в сегменте «бизнес» однокомнатная квартира должна быть минимум 45-50 квадратных метров, сейчас большим спросом пользуются 36-38-метровые однушки, — говорит она. — Очень востребованы компактные двухкомнатные квартиры, с двумя спальнями и просторной кухней-гостиной, до 60 кв. м. Всё идёт в сторону рационализации.

— Застройщик реализует проекты в ответ на запрос покупателя и рынка, тем самым большинство классовых различий размывается, — подытожила Ольга Ульянова . — Во многих проектах комфорт-класса также создается качественная социальная среда — ландшафтный дизайн, детские площадки, безопасная территория и другие элементы бизнес-класса. Тем не менее, покупатель в первую очередь выбирает продукт, который укладывается в его представление о жизни и бюджет вне зависимости от жесткого деления на классы.

На приросте сегмента бизнес-класса сказывается, прежде всего, развитие редевелопмента в центре и смежных районах, уточнила Анжелика Альшаева. Также уже заметный объем проектов сконцентрирован в промежуточных сегментах «комфорт+» или «бизнес-лайт». Это жилые дома с более удачным расположением, видовыми характеристиками и деталями, которые не были присущи комфорт-классу ранее. По словам Альшавеой, комфорт-класс в городе развивается в направлении бизнес-класса, а в самом «бизнесе» теперь все более важна эксклюзивная концепция, вау-эффект, новинки в планировках, дизайне общих зон.

Новые лица

Почти все эксперты отметили, что покупатель бизнес-класса заметно помолодел за последние три года. «Почти половина покупателей сейчас — это люди, которым не больше 40 лет, — уточнил Сергей Мохнарь. — По этой причине в бизнес-классе растет и число сделок с ипотекой. В нашей практике на долю таковых приходится около 40% продаж».

— Средний возраст покупателей в объектах бизнес-класса от 35 до 47 лет, — говорит Сергей Степанов. — Как правило, это собственники бизнеса, топ-менеджеры и менеджеры среднего звена. Он отмечает, что у покупателей востребованы квартиры для семей, поэтому средняя площадь квартир в ЖК «Сосновка» - 133 кв.м, в клубном доме «Адмирал Ушаков» - 70,5 кв.м.

Для таких клиентов покупка квартиры, скорее всего, не первая, и продиктована желанием улучшить свои жилищные условия или грамотно инвестировать, уточняет Юлия Паршина. Она также отметила снижение возраста клиента - основная доля покупателей сейчас в возрасте до 40 лет. Именно для них в тренде — функциональность во всем и интересные планировочные решение. Например, в жилом комплексе «Цивилизация на Неве»в Невском районе есть большой выбор квартир разных форматов и комнатности.

— Основной пул квартир приобретают люди в возрасте 30-45 лет, — добавляет Наталья Кукушкина. — Растёт требовательность к продукту, планировочным и инженерным решениям. Популярностью пользуются компактные суперфункциональные квартиры, без лишних коридоров, но с гардеробными и мастер-спальнями. Активность покупателя при выборе квартиры уходит в интернет.

— Покупатели в бизнес-классе очень «конкретные» и самостоятельные, говорит Николай Гражданкин - Когда они звонят в отдел продаж, то уже имеют первичное представление об объекте и им нужны детали — размеры окон, электрические мощности на квартиру, системы очистки воды, кондиционирования и вентиляции, толщины внутренних перегородок и внешних стен и пр. Для их важно наличие закрытого двора без машин, при этом ЖК должен быть обеспечен достаточным количеством парковочных мест.

— Покупателей в бизнес-классе отличает разумный подход к тратам, — пояснила Анжелика Альшаева.— Они готовы платить за удобное расположение, которое экономит их время, и за характеристики, напрямую влияющие на комфорт, но не на излишки. Особенно важны ресурсосберегающие технологии и инженерные решения — погодозависимая автоматика, коллекторная разводка тепла и радиаторы с терморегуляторами, клапаны инфильтрации воздуха и продуманная вентиляция. По нашим клиентам в бизнес-классе мы видим, что эти энергоэффективность и инженерия важны наравне с планировками.

Основными мотивами покупки квартиры эксперт назвала улучшение текущих жилищных условий и инвестиции. Доля инвестиционных сделок в бизнес-классе в 2018-2019 году - 18%. Наиболее активны покупатели в возрасте 31-40 лет, но средний возраст 41-42 года. Основные клиенты сегмента – это молодые и ведущие специалисты в высокооплачиваемых отраслях, топ-менеджеры, стартаперы, представители богемы, инвесторы и рантье.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»