Цены на новостройки снижаться не будут. Мешает эскроу, ограниченное предложение и низкая маржинальность (фото)

Даже в условиях экономической рецессии проектное финансирование позволит застройщикам использовать новую стратегию. Снижая объемы продаж на старте проекта по низким ценам, они увеличивают их ближе к завершению, когда стоимость квартир наиболее высока.

Ничто не предвещало изменений: первый квартал 2020 года на рынке строящегося жилья завершился позитивно. Безусловно, самым активным месяцем был март — на фоне тревожных новостей и снижения курса рубля люди традиционно стали спасать свои сбережения в местной валюте, вкладываясь в недвижимость.

Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», было продано около 1 млн кв. м в новостройках — столько же, сколько в этот период в 2019 году. Цены в сегменте масс-маркет с начала года выросли на 3%, достигнув 118 тыс. руб. за кв. м в Петербурге и 79 тыс. руб. — в пригородах. При этом вывод новых объектов на рынок сократился вдвое, до 500 тыс. кв. м. Объем предложения снизился на 15%, до 3,9 млн кв. м.

— В марте все те, кто находился в процессе поиска квартиры, вынуждены были быстро сделать свой выбор и совершить сделку, опасаясь дальнейшего повышения цен, — подтвердила Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Необычный апрель

Но затем наступил апрель, были объявлены карантинные меры и обычный порядок жизни изменился. Тем не менее, строительный рынок по-прежнему функционирует.

По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб», сейчас ситуация ровная: стройки работают в плановом режиме, банки продолжают финансировать объекты, продажи идут. Аналитики отмечают, что в Петербурге девелоперские компании из ТОП-10, реализующие уже более 65% жилья на первичном рынке, не остановили свою деятельность. Продажи не прекратились, а перешли в режим онлайн. Режим удаленной деятельности технически несколько ограничил работу компаний, однако в целом покупательская активность сохраняется.

Сценариев дальнейшего развития событий может быть масса: очень многое зависит от того, насколько долго продлятся ограничительные меры и насколько длительной окажется рецессия в экономике. В самом худшем случае аналитики предполагают «плато» на рынке недвижимости в течение максимум 1,5 лет. Это значит, что и объем предложения, и объем спроса плавно снизятся. Покупательная способность населения, безусловно, уменьшится, но, вероятно, больше всего могут пострадать те слои населения, которые и так не являются клиентами на рынке недвижимости по причине неплатежеспособности.

2008-й не повторится

Опыт прохождения предыдущих кризисов на рынке недвижимости помогает спрогнозировать текущую ситуацию многим участникам этого сектора экономики. «Сейчас картина, на мой взгляд, отличается от того, что было в 2008 году, — уверена Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Тогда из-за мирового ипотечного кризиса этот инструмент фактически исчез с рынка. В условия отсутствия ипотеки и в результате резкого снижения покупательской способности на рынке «завис» существенный объем непроданного жилья».

В 2008–2009 годах аналитики фиксировали рекордный для того времени объем предложения — 3,5 млн кв. м, а продано при этом в 2009 году было всего 1,6 млн кв. м. Тогда компаниям в отсутствии такой схемы как эскроу требовался постоянный приток средств для продолжения стройки. Все это привело к тому, что застройщики были вынуждены снизить цены. Тогда средний показатель уменьшился на треть, но в последующие годы «отыграл» все упущенное: стоимость ежегодно росла, в некоторые годы прирост средней цены достигал 12–14%. При этом уже в следующий кризис, в 2014 году, на рынке отмечался рекордный подъем спроса и рост цен, после чего последовал период стабилизации этих показателей, но снижения стоимости жилья не произошло.

По словам эксперта, сейчас ситуация такова, что на рынке нет переизбытка предложения. Наоборот, вывод новых объектов сократился по причине перехода на схему эскроу, которая требует более длительной подготовки к старту проекта. И одновременно люди приобрели в первом квартале 24000 квартир, что еще снизило объем жилья, выставленного на продажу. Можно предположить, что в данных условиях новых объектов будет выводиться меньше.

— В любом случае, безотносительно текущих событий, в 2020 году на рынок выйдет меньше новых проектов, чем в предыдущие годы, — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Объем выданных разрешений на строительство ощутимо снизился, в ближайшие годы объем предложения сильно сократится.

Новые стратегии

— Нужно понимать, что сейчас уже многие проекты возводятся в рамках проектного финансирования, и определенный уровень цен, их постепенное повышение по мере роста готовности, прописаны в кредитном договоре, — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Если условия договора будут нарушаться, последуют штрафные санкции от банка. Кроме того, при проектном финансировании строительство менее зависит от покупательской активности, стройка финансируется не напрямую дольщиками. Это значит, что в случае снижения спроса строительство может продолжиться на кредитные средства, а квартиры будут проданы на более поздней стадии.

Соответственно, ожидать снижения цен на проекты, которые реализуются по эскроу, точно не стоит. Сейчас, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», 16% предложения реализуется по эскроу. А вот среди новых объектов, только выходящих на рынок, доля таких — уже 37%. То есть со временем она будет только расти.

Ольга Трошева поясняет: большинство застройщиков в связи с переходом на эскроу меняет подход к реализации проектов. Новая стратегия — это определенное сокращение объема продаж на начальной стадии строительства, с тем, чтобы на более высоких стадиях готовности продавать жилье по более высоким ценам. Получается, что даже в случае реализации самого неблагоприятного сценария, снижение покупательской активности в наименьшей степени повлияет на такие проекты. Это в корне отличает эту рыночную ситуацию от кризиса 2008–2009 годов.

Ипотека во главе угла

И тем не менее, многое будет зависеть от поведения покупателей. Здесь большую роль сыграет ипотека. Решение регулятора о сохранении ключевой ставки пока обеспечило сохранность ипотеки с низкими ставками. Доля ипотечных сделок на рынке составляет порядка 55%, а по ряду объектов — до 80%. И это помогает сделать жилье доступным. Напомним, что в кризис 2009 года ипотечная поддержка была свернута.

Большую роль сыграет и позиция государства. Так, в январе 2015 года, после обвала рубля и рекордного объема продаж новостроек в 2014 году на уровне 5,2 млн кв. м, ипотечные ставки стали заградительными, достигнув даже 25% годовых против 12–13% в предыдущий период. После этого были приняты меры господдержки, которые существенно поддержали строительную отрасль, обеспечив платежеспособный спрос: объем продаж в 2015 году составил примерно 3,8 млн кв. м. Это высокий показатель для кризисного периода.

Поэтому и сегодня застройщики ждут таких решений. «В сложившейся ситуации рынок недвижимости может поддержать субсидирование ипотечных ставок, а также снижение ставок по проектному финансированию», — уверена Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). С ней согласен и Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, важно, чтобы ипотечные ставки не повышались, а хотя бы сохраняли прежний уровень. Существенное значение приобретает субсидирование жилищных программ.

Разнонаправленные движения

— Я предполагаю, что после снятия карантинных мер мы увидим скачок спроса на квартиры в новостройках — сейчас многие ждут завершения своих сделок, открытия офисов продаж застройщиков, запуска регистрационных действий в Росреестре, — уверен Михаил Бимон, эксперт рынка недвижимости, руководитель проектов архитектурного бюро «Студия 17». — В дальнейшем ситуация со спросом и с ценами будет зависеть от многих факторов, но один из важных — территориальный». Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон», отмечает: «Важно помнить, что качественные проекты, находящиеся в хорошей локации с развитой социальной, транспортной и развлекательной инфраструктурой будут востребованы всегда. Тем более в эти непростые времена».

— Рынок уже давно расслоился, — продолжает мысль Михаил Бимон. — Есть пригороды с дешевым жильем и высокой конкуренцией. И есть обжитые локации в городе, которые не предполагают столь масштабной застройки по причине отсутствия свободной земли, где возводят жилье в сегментах комфорт и комфорт плюс. Ситуация в этих двух секторах, я предполагаю, будет различаться.

По словам эксперта, в первой группе в перспективе возможно небольшое снижение спроса — на 10–15%. Покупатели в этой территориальной зоне — это те, кто приобретает свое первое жилье, копит на первоначальный взнос, то есть самые небогатые слои населения. В ситуации экономической нестабильности именно эта категория людей вынуждена будет отложить свои приобретения на некоторое время. Кроме того, например, в Мурино, Буграх отмечается высокая конкуренция между застройщиками. В условиях снижения числа покупателей участники рынка, которые строят в таких локациях, вынуждены будут запустить различные акции. «Но я не думаю, что снижение цен составит более 10%, –говорит Михаил Бимон. — Ведь и объем спроса здесьбудет уменьшаться в тех же пределах».

Вторая группа — не столь масштабные территории с проектами комфорткласса и комфорт-плюс в городе, в удачных локациях в окружении обжитых микрорайонов — окажется менее чувствительна к изменениям на рынке. Это, например, зоны Октябрьской набережной, Полюстрово, Дальневосточного проспекта и ряд других. Стоимость этого предложения во многом формируется с учетом окружения — соседних объектов на вторичном рынке. Учитывая гораздо меньший уровень конкуренции в таких локациях, а также тот факт, что продавцы готового жилья не будут снижать цены, уменьшения спроса и стоимости не ожидается.

Прочно стоят на ногах

Резюмируем: в целом снижения цен на рынке строящегося жилья аналитики не ждут. Все опрошенные эксперты отмечают, что на фоне роста себестоимости и в целом снизившейся за последнее время маржи строительных компаний участники рынка до последнего будут сдерживать цены продаж. По словам Анжелики Альшаевой, в случае негативного развития событий, если спрос будет снижен в течение длительного времени, застройщики скорее уменьшат планы по объемам продаж, чем снизят цены. Старты продаж новых очередей или запуски новых проектов могут быть перенесены, а предложение сократится.

Сейчас у ведущих десяти застройщиков, на которых сегодня приходится 65% продаж, имеется запас прочности. По словам Ольги Трошевой, тот факт, что большинство объектов реализуют девелоперы из ТОП-10, которые не останавливают ни строительство, ни продажи, является дополнительной гарантией того, что квартиры останутся востребованными у покупателей. Ведь большинство застройщиков из десятки уже вышли без потерь и без задержек из предыдущих кризисов, а это значит, что доверие к ним сохраняется. Похожего мнения придерживается и Ирина Соловьева. По ее словам, достаточно молодой рынок российской недвижимости за все время своего существования неоднократно сталкивался с непростыми периодами и всегда успешно адаптировался к новым условиям работы.

Если же говорить о более далекой перспективе, Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, говорит, что в Северной столице потенциал для роста цен на жилье выше, чем в среднем по стране за счет небольшого предложения. При сохранении текущих объемов строительства через 5 лет квартиры в новостройках могут подорожать на 40–50%. Аналитики добавляют: за прошедшие двадцать лет снижение цен на рынке наблюдалось лишь в 2008–2009 годах. В связи с популярностью Петербурга как места проживания и в целом ограниченным выбором на рынке строящегося жилья во все остальные периоды отмечался рост: в среднем от 5% до 15% в год в зависимости от класса жилья и территории, где оно строится.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»