Эра компактного жилья. Современные планировки совмещают европейские и советские традиции

Большие кухни, маленькие спальни: в последние годы на рынке недвижимости все чаще в фаворе квартиры небольших площадей. Девелоперы преуспели в оптимизации планировок, чтобы обеспечить максимум полезной площади в минимальных метражах.

На вторичном рынке покупатели также возвращаются к истокам: отдают предпочтение «хрущёвкам» и небольшим квартирам в «новой вторичке».

В эпоху массового жилищного строительства 1960–1980-х годов подавляющее большинство квартир были компактными. Планировки в «хрущёвках», «кораблях», 137-й и других сериях особым разнообразием тоже не отличались. В связи с этим, когда в 1990-е годы началось становление строительного рынка, для людей, уставших от маленьких кухонь и комнат, главным преимуществом при выборе жилья стала площадь.

Опрошенные «Фонтанкой» представители застройщиков почти единогласно вспомнили, что в тот период на рынке начали появляться квартиры площадью до 100–150 кв. м. Площадь кухонь, вне зависимости от общей, тоже старались делать не менее 10 кв.м, но сами планировки при этом практически не изменились, они все еще были «советскими» с обилием нефункционального пространства. Но те, кто имел возможность, всё равно покупали такое жилье нарасхват.

— К концу 90-х годов этот тренд пошел на спад. Люди осознали, что содержать такие квартиры дорого, да и стоят они недешево, и началось постепенное уменьшение метража квартир в новостройках, — говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов. — Если в 90-е средняя площадь квартир в сегментах комфорт и бизнес составляла 100 кв. метров, то в начале 2000-х годов она снизилась до 80. В экономклассе средняя площадь квартир уменьшилась с 55 до 40 кв. м.

Антикризисный евроформат

Рост конкуренции на рынке строящегося жилья и постепенное увеличение стоимости квадратного метра заставили застройщиков пересмотреть подход к формированию планировочных решений. Уже в 2010-х годах стали появляться небольшие квартиры площадью 30–45 «квадратов», где были запроектированы небольшие, но удобные кладовые и санузлы, встроенные шкафы. В общем, все, чтобы предоставить возможность человеку комфортно жить и при этом не переплачивать за лишние метры.

Появилось и своеобразное ноу-хау: так, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м стала такой же функциональной как трехкомнатная площадью 75 кв. м с небольшой кухней за счет наличия просторной кухни-гостиной и двух изолированных спален. То есть, по сути своей, это стало началом продолжающейся по сей день «эпохи» так называемых европланировок. По данным директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольги Ульяновой, сейчас квартиры такого формата есть как в проектах жилья масс-маркет, так и в бизнес-классе. В целом на рынке на них приходится около 30 %.

Как отметил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, сегодня комфортный метраж кухни-гостиной для квартиры, где живут два человека или более, начинается от 14 кв. м. Параллельно увеличению площади кухни уменьшается метраж спален: люди проводят в них все меньше времени, и чаще всего эти комнаты используются исключительно для сна. По современным меркам оптимальный метраж спальни для одного человека может составлять 8 кв. метров, для двоих — 10.

— В случае с двух- и трехкомнатными квартирами сегодня востребован именно евроформат, — уточняет Петр Буслов. — Ввиду высокой стоимости квартир с несколькими спальнями, люди хотят получить за свои деньги максимальный функционал. Добиться этого позволяют только европланировки. В связи с этим, в наших новых проектах мы делаем акцент именно на таком предложении».

По мнению коммерческого директора Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирины Соловьёвой, расширение вариантов планировочных решений связано с тем, что покупатель стал более требовательным. Раньше при выборе квартиры он, прежде всего, отталкивался от цены и локации объекта. Сейчас планировка новой квартирытакже имеет для покупателя значение.

По классике

Но сохраняется спрос и на традиционные планировочные решения с небольшими кухнями, как было принято в советское время. Для части покупателей по-прежнему важно, чтобы большего размера были именно жилые комнаты, чтобы проводить в них время, расставить дополнительную мебель, говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По словам руководителя департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлии Паршиной, часто такие квартиры предпочитают семьи с детьми, для которых важно, чтобы у каждого члена семьи было своё место для уединения.

Петр Буслов отмечает, что в случае с однокомнатными квартирами, за счет маленькой кухни, «классика» имеет меньшую площадь — от 32 кв. метров. И, соответственно, обойдется дешевле. «Однушка» же евроформата будет минимум на 4,5 кв. м больше метражом — и, соответственно, дороже — за счет расширения функционала кухни.

Безусловно, классические квартиры есть и на первичном, и на вторичном рынке. При этом у последнего есть и свои плюсы: здесь представлены варианты в удобных местах в обжитых районах с развитой инфраструктурой и даже у метро. Причем такие квартиры есть в домах высотой 5–9 этажей, что привлекает многих покупателей гораздо больше, чем высотки в 10–25 этажей.

— В старых домах решения, актуальные и удобные сегодня, также сохраняются. В каждой серии есть свои «любимчики» у покупателей. Например, наиболее популярны трехкомнатные «квартиры-распашонки» площадью около 60 кв. м в «кораблях» в развитых районах. Такие квартиры сегодня можно найти по достаточно привлекательной стоимости — около 5,5 млн рублей, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Студия — уже не временно

Претерпел изменения за последние годы и формат квартир-студий. Сейчас застройщики уже стараются не проектировать «студии-вагоны»: вытянутые прямоугольные комнаты с одним окном.В более современных вариантах разграничены зона кухни и зона отдыха, в прихожей появилось место для шкафа. Появились светлые студии с двумя окнами, форма комнаты из прямоугольника приблизилась к квадрату. Вышли на рынок и более просторные варианты.

— Горожане сейчас в более позднем возрасте заводят детей, а на покупку своего жилья, напротив, решаются раньше. Поэтому студии и однокомнатные квартиры сегодня многие люди рассматривают не только как «временное жилье» — некоторые семьи живут в них в течение продолжительного времени. И это меняет подход к планировкам студий, — объяснила Анжелика Альшаева.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup), малогабаритные квартиры — по-прежнему наиболее ликвидный продукт. Их доля в объеме спроса составляет 72 %. Причина проста: это самое недорогое жилье на рынке.

Вторичный рынок: «двушек» не хватает

Предпочтения покупателей на первичном рынке в последние годы повлияли на картину и на вторичном рынке.

— Мы заметили, что в первом квартале 2020 года 52,1 % сделок нашего агентства составили квартиры в кирпично-монолитных домах, построенных за последние 10–15 лет, в так называемом сегменте «новой вторички», — рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». — Если рассматривать предпочтения в планировочных решениях, то люди, действительно, стали тяготеть к евроформату или выбирать квартиры с большими кухнями».

Вырос спрос и на студии в сегменте «новой вторички», однако наблюдается тенденция: люди выбирают квартиры меньшей площади. Во-первых, они стоят дешевле, а, во-вторых, на вторичный рынок выходит все больше небольших квартир. Это следствие тренда к уменьшению площади на первичном рынке. Поэтому, если раньше были сделки со студиями площадью 30 кв. м, затем — с квартирами около 27кв.м, то сейчас основную долю занимают студии площадью 24–25 кв. м.

Аналогично, в связи со снижением покупательной способности населения, стали пользоваться спросом ранее неликвидные варианты, например, комнаты и квартиры в «хрущевках» из-за их невысокой стоимости. «13–14 % спроса в первом квартале пришлось на комнаты, примерно столько же — на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в «хрущёвках», — говорит Сергей Дроздов. — Это наиболее дешевое жилье, а сейчас стоимость недвижимости продолжает играть главную роль для покупателей».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»