От каких слагаемых сумма изменяется. Строители не видят поводов для снижения цен на жилье в Петербурге

За апрель квадратный метр в новостройках Петербурга подорожал в среднем на 1,5 %, до 116,2 тыс. рублей, в пригородах — на 0,6 %, до 83 тыс. рублей. Застройщики предлагают покупателям экономить за счет льготной ипотеки и покупки на ранней стадии строительства.

Растущий курс валют, дорожающие стройматериалы, кредиты в банках и общая экономическая ситуация не создают предпосылок для удешевления стоимости жилья в новостройках. «Фонтанка» спросила у девелоперов, из чего складывается цена квартиры.

Такой разный метр

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет по итогам апреля составила 116,2 тыс. рублей в городе и 83 тыс. рублей — в пригородах. При этом сами девелоперы говорят, что это как «средняя температура по больнице», так как реальная стоимость может отличаться даже в рамках одного жилого комплекса.

Например, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман приводит данные, что в Петербурге цена квадратного метра в сегменте масс-маркет начинается от 120 тыс. рублей, в аналогичных жилых комплексах в Ленобласти — от 75 тыс. рублей. «Квартиры, стоимость которых укладывается в бюджет до 2,5 млн рублей, можно найти в окраинных районах города или в примыкающих к КАД районам Ленобласти, — рассказывает он, — по формату это студии площадью 25–30 кв. м или скромные однокомнатные квартиры».

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова говорит, что в сегменте масс-маркет стоимость «квадрата» сейчас — примерно 110–112 тыс. рублей, и это если говорить именно о проектах экономкласса, расположенных преимущественно в Ленобласти и приграничных к области районах Санкт-Петербурга.

— Средняя цена по рынку мало что может сказать покупателю, — резюмирует Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», — стоимость жилья значительно отличается в зависимости от расположения, инфраструктуры, престижности локации, класса и качества строительства, отделки, благоустройства, квартирографии, репутации застройщика, от этапа возведения объекта.

В качестве примера она приводит микрорайон «Ясно.Янино» в Ленобласти: в домах, которые сдаются в III квартале 2022 года, квадратный метр в среднем стоит 68 тыс. рублей, а в тех, которые находятся на этапе ввода в эксплуатацию — 79 тыс. рублей. В городских объектах у метро «Парнас» средняя стоимость «квадрата» варьируется от 102 тысяч рублей (срок сдачи — III квартал 2022 года) до 122 тысяч в доме со сдачей в III квартале этого года. Кроме того, цена метра варьируется в зависимости от типа квартиры — разница может составить 30 % и больше.

Структура затрат

Расписать по долям, сколько в цене квадратного метра составляют те или иные затраты строителей, невозможно, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Все зависит от конкретного проекта: затраты на землю, например, в сегменте масс-маркет могут достигать 10–20 %, а в отдельно стоящем малоэтажном доме — в разы больше.

— Средние показатели в отношении стоимости квадратного метра не показательны, — пояснил он. — Так, например, если вы строите в центре города, то затраты на подключение к инженерным сетям могут в два раза превысить те же затраты при строительстве в окраинных районах. Поскольку в центре не хватает мощностей сетей коммуникаций, то для того чтобы запитать объект, нужно продлить уже существующие сети, проложить новые кабели и открыть новые подстанции. В то же время в проектах КОТ строители работают в локациях, где нет дорог, водопровода и канализации — и возведение всего этого также ложится на застройщика. То есть в цену квадратного метра закладываются затраты на строительство плюс прибыль. Так как затраты на строительство сегодня — уравнение со многими неизвестными — возникает такой разброс цен.

В основе базовой цены квадратного метра лежит земля — это самый дорогой актив в российском девелопменте, говорит Ян Фельдман. А проектное финансирование увеличивает себестоимость квадрата минимум на 8–10 %. Если проект реализуется в сложной локации, то весомую часть бюджета строительства может съедать инженерная подготовка.

— В проектах комплексного освоения территории эта нагрузка равномерно распределяется по всем очередям жилого комплекса и может быть не так заметна, — говорит он. — В начале этого года власти Ленобласти анонсировали возможность компенсации затрат на инженерное обеспечение в рамках программы «Стимул», но эта мера поддержки затронет только крупные проекты.

И все же в структуре затрат на возведение объекта в масс-маркете основной объем — около 67–70 % — занимают сами строительные работы: проектно-изыскательные работы, организация строительства, работы по нулевому циклу, наземной части здания, фасадам, внутренним инженерным и наружным сетям, благоустройству, отделке, уточняет Анжелика Альшаева. Учитывая значительную долю расходов на сам конструктив и материалы, качество проекта и благоустройства значительно отражается на финальной стоимости квартир. Если застройщик подходит к вопросу с позиции качества, выбирает долговечные материалы, ресурсосберегающие решения, жилье даже в удаленных от города локациях не может стоить дешево. «Другой вопрос, насколько эффективно застройщик может использовать бюджет, — говорит она. — В комфортклассе особенно важен баланс между удобными, интересными, долговечными решениями и их ценой, и здесь нет противоречия».

Затраты зависят и от того, как застройщик руководит своим бизнесом. Тщательно контролируя издержки, можно достигнуть экономии над заявленным бюджетом проекта, и, благодаря этому, снизить себестоимость. Контроль издержек достигается и на стадии покупки земельного пятна, и при проектировании, и при выполнении подрядных работ.

— В этом смысле ГК «КВС» как компания полного цикла экономически выигрывает, — говорит Альшаева. — У нас есть свой проектный отдел, свое сильное генподрядное направление и собственные строительные силы по монолиту, отделке, фасадам, кровле, благоустройству, внутренним инженерным системам. Все это позволяет управлять стоимостью строительства, не переплачивать подрядчикам, сократить сроки внутренних согласований.

К росту цен ведет и изменение стоимости со стороны поставщиков, уточняет она. Цены на материалы и логистику растут ежегодно в соответствии с инфляцией, а сейчас на них отражается движение курса валюты. Несмотря на то, что после 2014 года строительные компании уже провели импортозамещение, определенная доля импорта или тех материалов, которые изготавливаются из импортного сырья, присутствует. В объектах комфорткласса ГК «КВС» она составляет порядка 30 %. И сейчас уже заметно удорожание по ряду таких материалов и комплектующих.

Уравнение с неизвестными

— Стоимость строительства может более-менее спрогнозировать только опытный застройщик, реализовавший несколько проектов в данном конкретном регионе, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Очень часто мы сталкиваемся с тем, что приходит какая-нибудь московская компания на петербургский рынок, громко заявляет о себе и оставляет после себя недострои. Либо новичок или иностранная компания начинает реализовывать объект в Ленобласти и продавать квартиры ниже средней цены по рынку, а потом выясняется, что она «забыла» заложить в смету стоимость подключения и строительства инженерных сетей и социальных объектов.

По его словам, всему виной незнание специфики строительства в данной сфере, регионе и прочее. Процесс строительства жилого комплекса — это дело не одного года. И помимо первичных вложений в покупку участка, разработку проектной документации, инженерную подготовку, надо спрогнозировать все последующие траты на много лет вперед, еще и с учетом их удорожания. И тут появляется очень много неизвестных. Как правило, все они ведут к повышению себестоимости.

— Например, у нас постоянно переписываются законы. Один только 214-ФЗ правят постоянно. Добавляются страховые выплаты — то через компенсационный фонд, то через страховую компанию, теперь вот ввели эскроу-счета. По ходу реализации проектов добавляются новые требования к сопутствующей инфраструктуре, дорогам, озеленению. Также постоянно меняются нормы градостроительного проектирования: уменьшается этажность домов, уменьшается коэффициент застройки земельного участка. Это приводит к уменьшению площади возводимых домов и увеличению себестоимости проекта, — добавил Гражданкин.

— В строительстве используется большое количество материалов, оборудования, которые тем или иным образом связаны с поставками из-за рубежа, — говорит Ольга Ульянова. — Мировая экономика сбавляет темп роста, производство останавливается, в связи с эпидемологической ситуацией задерживаются поставки комплектующих и оборудования. Импортные материалы станут для нас дороже, насколько пока сказать сложно, но к росту себестоимости надо быть готовым. От размера ключевой ставки зависит стоимость кредитов, поэтому если она повышается, то это также отражается на стоимости строительства, так как строительный бизнес предполагает использование банковских кредитных линий.

Рост стоимости ряда строительных материалов может добавить к себестоимости еще несколько процентов, добавляет Ян Фельдман. В случае, если при строительстве используются импортные стройматериалы или комплектующие, то рост курса валют прямо пропорционально отразится и на себестоимости жилья. Снижение ключевой ставки может привести к более комфортным ставкам по кредитам.

Снижения ждать не стоит

Маржинальность девелоперских проектов в масс-маркете сейчас невелика, в большинстве случаев составляет от 10 до 15 %, говорит Анжелика Альшаева. Поэтому и значительные скидки или снижение стоимости жилья сейчас невозможны. К компаниям, которые сейчас прогнозируют значительное снижение стоимости, возникает большой вопрос: если такие скидки будут, как и за счет чего в дальнейшем девелопер собирается развивать свой проект.

Второй фактор, из-за которого снижение цен на рынке сейчас невозможно, — это проектное финансирование.

— В ГК «КВС» сейчас уже половина объектов реализуется по эскроу-счетам, и ценообразование согласовано с банком-партнером. Показатели по стоимости и плановые повышения прописаны в кредитном договоре — за нарушение этого регламента предусмотрены штрафные санкции. Нашим планом в 2020 году заложен рост цен на 7 %, и мы сейчас работаем в рамках данного плана. Корректировки в сторону повышения возможны, если спрос превысит ожидаемые показатели продаж. Но пока предпосылок для ажиотажа на рынке мы не видим, — уточнила она.

— За последние 10–15 лет рентабельность строительного бизнеса снизилась в разы, — подтверждает Ян Фельдман. — В этой отрасли нет сверхприбылей. Поэтому на данном этапе у застройщиков нет возможности радикально снижать цены. Предпосылок к тому, что какая-то из статей расходов на реализацию проекта сократится, — также нет. Соответственно, нет и повода к снижению стоимости квадрата.

В Петербурге в среднем по рынку рентабельность составляет порядка 15 %, уточнил он. В экономклассе — это 5–9 %, в «комфорте» — 10–12 %. Как правило, маржинальность повышают либо за счет объемов (в масс-маркете), либо за счет инженерной «начинки» жилого комплекса, отделки, высокого качества благоустройства или локации (в элитном сегменте). В ситуации, когда проект возводится в абсолютно новой локации, где нет сложившейся застройки, инструменты для повышения рентабельности ограничены. А затрат — на подготовку площадки, создание дорог, прокладку сетей — больше.

— При ограничении высотности набор инструментов сужается еще больше, — добавляет Фельдман. — Например, когда мы одними из первых начинали строительство в Янино, это была незнакомая широкому потребителю локация. Мы осознанно отказались от решения строить «человейники» по 30 этажей, еще до введения официального ограничения высотности. Повышать рентабельность мы решили за счет концепции квартала и его внутреннего наполнения: благоустройства дворов, детской и спортивной инфраструктуры, а также качества обслуживания домов.

— В связи с переходом отрасли на проектное финансирование мы видим тренд на снижение объемов застройки и концентрацию рынка, — говорит Ольга Ульянова. — Он начал формироваться еще в прошлом году. Из-за уменьшения количества новых проектов в 2020-м (по сравнению с 2019 годом за 3 месяца оно составило более 30 %) предложение рынка новостроек постепенно сокращается. В связи с чем мы не прогнозируем значительного отката цен в текущем году. Кроме этого, активные продажи первого квартала создали для застройщиков запас, который позволит спокойно скорректировать свою деятельность с учетом введенных ограничений.

Если говорить о перспективах в более долгосрочном периоде, то, по ее прогнозу, можно ожидать корректировку спроса до 10–12 %. Начала положительной динамики можно ожидать в конце 2020 — начале 2021 года. В городе не будет затоваривания рынка, т.к. объем предложения естественным образом снижается вследствие перехода отрасли на проектное финансирование.

В ближайшее время возможны колебания уровня спроса, в том числе из-за ограничений в связи с эпидемиологической ситуации и отсутствия роста покупательной способности, дает прогноз Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». На рынке могут появляться дополнительные скидки и акции, например, за дистанционное оформление сделок, или ипотечные программы от застройщиков с субсидированной сниженной ставкой. При этом спрос на качественное жилье в хороших локациях сохраняется, новые проекты будут выводиться медленнее.

— Кроме того, себестоимость строительства меньше не становится, девелоперы все чаще будут реализовывать проекты на земные средства в рамках проектного финансирования, поэтому снижение стоимости предложений от основных игроков на рынке не ожидается, — добавляет он. — В среднесрочной перспективе спрос на недвижимость останется стабильным. Покупатели будут приобретать первые квартиры для себя и близких, улучшать жилищные условия и переезжать в дома более высокого класса, а в России продолжится реализация нацпрограммы «Жилье и городская среда», которая подразумевает увеличение объемов жилищного строительства к 2024 году до 120 млн кв. м в год. Для сравнения, в 2019 году в России, согласно уточненным данным Росстата, введено в эксплуатацию 82 млн кв. м жилья, что на 8,4 % превышает показатель 2018 года.

Ранняя покупка

Купить жилье, сократив расходы, в нынешних условиях, можно, приобретя квартиру на раннем этапе строительства объекта, у проверенного застройщика — хотя скидки «на котловане» сейчас меньше, чем при прежней схеме строительства.

— Покупая квартиру в новостройке, можно сэкономить до 30–35 %. Причем с каждым новым построенным этажом квадрат жилья становится все дороже, — говорит Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг». — Приобретение недвижимости на старте продаж — выгодно для инвесторов. В последующих очередях жилье даже на стадии котлована может быть на 3–5 % дороже.

Дальше, по ее словам, стоимость жилья начнет расти по мере застройки: монтаж стен — цена за квадратный метр дороже еще на 5–7 %, дом под крышу — плюс еще 5–8 % к изначальной цене. Полная готовность объекта к сдаче в эксплуатацию может добавлять до 10 %.

— Стоимость квартиры растет с каждым этапом строительства, логично, что квартиры в доме в высокой стадии готовности стоят дороже, — уточняет Ян Фельдман. — Покупка недвижимости на стадии котлована — это своеобразный кредит доверия застройщику и инвестиция в будущий продукт. При старых нормах 214-ФЗ застройщики шли на это, чтобы привлекать прямые инвестиции от дольщиков в стройку. Сейчас, с переходом на проектное финансирование, этот момент тоже имеет значение: чем больше средств покупателей на эскроу-счетах, чем ниже ставка по проектному кредиту.

— В апреле в нашем строящемся жилом комплексе комфорткласса «Английская миля», который будет введен в эксплуатацию в этом году, средняя стоимость продажи квадратного метра составляет 95 тысяч рублей с учетом специальных предложений, — говорит Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development. — На старте она составляла чуть более 80 тысяч рублей. В долевом строительстве «на котловане» цены традиционно ниже в связи с необходимостью привлечения застройщиком финансирования в проект для его реализации. Это было как при старых условиях, когда финансирование строительного процесса велось за счет средств дольщиков, так и сейчас для возможности сохранения минимальной ставки привлекаемого банковского проектного финансирования.

По его словам, динамика цен на жилую недвижимость почти всегда ориентирована на рост, особенно сейчас, в условиях сокращения предложения, роста себестоимости материалов и услуг подрядчиков, а также расходов на обслуживание обязательств перед банками.

— Сейчас, с переходом на проектное финансирование и продажу жилья через счета эскроу, разница в стоимости квадратного метра на этапе котлована и готового дома сократилась, но она по-прежнему есть, — уточнил Дмитрий Ефремов. — Ранняя покупка выгодна как за счет более широкого выбора планировок, этажности, так и благодаря более доступной стоимости. Такой подход к ценообразованию, в том числе, является определенным поощрением для покупателя, готового дольше ждать, но при этом совершить более выгодную покупку. Также это обеспечивает стабильное поступление средств на счета эскроу в банке, перед которым у застройщика есть определенные обязательства.

При запуске проекта обязательно рассчитывается финансовая модель, которая позволит обеспечить бесперебойное строительство объекта, добавила Ольга Ульянова. Составляющими этой модели становятся объемы продаж и цены. На начальных этапах спрос на проект невысокий, т. к. покупатели, приобретая квартиру, вынуждены вложить денежные средства и в течение 2–3 лет ожидать окончания строительства и получения ключей от квартиры. Для того, чтобы повысить спрос и сделать предложение более привлекательным на начальном этапе строительства, застройщики реализуют квартиры по более низким ценам. Далее по мере готовности объекта цена начинает расти и достигает своего максимума на этапе полной готовности.

— В нашем плане заложен минимальный рост стоимости от старта продаж до ввода дома в эксплуатацию 20–25 %, — говорит Анжелика Альшаева. — Это касается в том числе тех проектов, которые реализуются по эскроу-счетам. Причина такого ценообразования достаточно проста — время ожидания своей квартиры. Жилье, которое нужно ждать 2–3 года и то, в которое можно въехать прямо сейчас, не может стоить одинаково. Раньше эта разница была еще больше, поскольку на ранних стадиях риски вложений для клиента были выше.

Со вводом эскроу-счетов эти риски минимизировались, но временной фактор остался. Кроме того, когда клиент инвестирует на ранней стадии, он помогает снизить себестоимость строительства — от суммы, накопленной на эскроу-счетах, зависит процентная ставка по проектному кредиту.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»