Денег нет, но вы платите. Переговоры ТЦ и ретейлеров о работе в условиях пандемии зашли в тупик

В ожидании помощи властей стороны обмениваются петициями, угрожая банкротствами и массовыми увольнениями.

Российские власти не включили крупный ретейл и торговые центры в список получателей господдержки, решив подтолкнуть их к поиску компромисса: рассматриваемый в Госдуме законопроект может разрешить расторгать договоры аренды без штрафных санкций. По словам участников рынка, инициатива только парализовала переговорный процесс.

21 мая Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект о регулировании рынка коммерческой аренды во время режима повышенной готовности. Судя по развернувшейся войне петиций, найти баланс законодателю будет непросто.

Изначальная версия, принятая нижней палатой парламента в первом чтении 12 мая, дает возможность арендаторам расторгать договор в одностороннем порядке без штрафов. Этим правом можно воспользоваться, если в регионе введен режим ЧС или повышенной готовности и из-за введенных ограничений розничная компания потеряла половину оборота.

Но такая инициатива, явно защищающая интересы ретейлеров, приведет к «необратимому разрушению отрасли без возможности восстановления», заявили владельцы торговых центров в письме спикеру нижней палаты Вячеславу Володину и главе Минэкономразвития Максиму Решетникову. По их заверениям, законопроект может отрицательно сказаться на банковском секторе, поскольку предприятия отрасли коммерческой недвижимости окажутся под угрозой дефолта по обязательствам перед банками. Ретейлеры, в свою очередь, настаивают на срочном принятии законопроекта, чтобы избежать массовых банкротств. Мол, такой инструмент даст им преимущества в переговорном процессе. Сейчас собственники продолжают требовать деньги за период простоя в прежнем объеме либо предоставляют «незначительные формальные скидки».

По словам ретейлеров Северной столицы, спустя полтора месяца коронавирусных каникул собственники торговых комплексов все же смирились с неизбежным и перестали требовать оплаты за апрель и май. Но пока лишь на словах.

Так, сеть Baon (магазины в «Европолисе», «Мегах», «Аутлет Пулково») пока не смогла подписать ни одного соглашения об отмене арендных платежей на период коронавирусных ограничений. «По Петербургу ничего не подписано, юридически ничего не зафиксировано, есть те, кто вообще не отвечает, есть те, кто на все готовы, но попозже», — прокомментировала коммерческий директор Анна Сироткина. По ее словам, продлившийся два дня перезапуск «Мег» тоже происходил в режиме неопределенности, хотя на период простоя ТРК пообещали не брать арендную плату. «Мы верим на слово, но, чтобы открываться, хотелось бы понимать затраты», — говорит она.

Сеть Finn Flare («Галерея», «Жемчужная плаза», «Охта-Молл», «Академ-Парк», «Лето», «Мега-Дыбенко) смогла договориться, что не будет платить за аренду в период действия ограничений. Но многие ТРК продолжают требовать эксплуатационные сборы, которые могут составлять «сотни тысяч рублей в месяц в зависимости от площади», — рассказала президент Ксения Рясова.

Дополнительных соглашений не подписала с собственниками и сеть магазинов обуви Zenden, рассказал управляющий партнёр группы Александр Сарычев. Но, в отличие от коллег, не винит торговые центры в несговорчивости. «Условия, на которые ТРК были готовы месяц назад, уже не устраивают арендаторов. Подписывать лишние документы смысла нет», — отмечает он.

Ретейлеры просят пересмотреть долгосрочные условия сотрудничества, в противном случае угрожая закрытием.

Так, Zenden уже разослал всем арендодателям уведомления о намерении расторгнуть договоры аренды. Не то чтобы всерьез помышлял о полном закрытии розницы — скорее, речь идет о необходимости обозначить жесткую позицию в переговорном процессе. В частности, ретейлер просит в два раза сократить процент от оборота, который он платит ТЦ. Желаемый показатель топ-менеджер не раскрыл, но сообщил, что он выше ставки, которую уже сейчас имеют зарубежные fashion-ретейлеры (3–7 %). «Только европейцы будут просить уже не скидку, а деньги, чтобы открыться», — предупреждает Александр Сарычев.

«Ставки аренды по действующим договорам упадут примерно вдвое, условия открытия новых магазинов будут с точки зрения девелоперов абсолютно грабительские. Предложение региональному ТРЦ не просто сделать отделку, а дать ещё и полгода без оплаты, станет нормой от федеральных сетей», — рисует на своей странице в Facebook недалекое будущее директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац. По его мнению, девелоперы будут вынуждены согласиться, иначе вовсе лишатся арендаторов.

Закрытие магазинов рассматривает и Baon. По словам Анны Сироткиной, несколько договоров ретейлера в Петербурге истекают в июле и сентябре: «Если не договоримся, будем съезжать. То, что было жалко бросить до пандемии, теперь придется закрывать без вариантов». Чтобы избежать этого, ретейлер хотел бы зафиксировать новые условия, как минимум до конца года. «Все соглашаются, что трафик упадет, поскольку люди боятся ходить в людные места, а одежда и обувь — не товары первой необходимости», — пояснила топ-менеджер. Не готов возобновлять работу на прежних условиях и Finn Flare. «Ретейл бедный, прошлый год подкосил всех с НДС 20 %», — добавляет Ксения Рясова.

Сеть товаров для беременных «Буду мамой» пока добилась лишь устных обещаний не брать деньги во время простоя. Но ретейлер не уверен, что сразу возобновит работу, рассказал совладелец компании Роман Ротблат. «Опыт «Меги» продемонстрировал, что опасно открывать», — сказал он. «Буду мамой» предложила своим партнерам перейти с фиксированной арендной ставки на процент от оборота (10–12 %), но ответа пока не получила.

Сети общепита более удачливы в переговорах. Так, «Теремок» сообщил, что 80 % его ресторанов переведены на оплату в проценте от товарооборота. Ряд арендодателей предоставил условия нулевой аренды. Фуд-холл Eat Market подписал допсоглашение о работе в период самоизоляции в ТРЦ «Галерея», но его условий не раскрыл. «Какими будут условия после возобновления работы общепита, пока неизвестно», — сказали в пресс-службе. «Рестораторы получили от всех собственников, даже от самых лютых, отмену платежей на время пандемии и плавное повышение после выхода», — уверяет совладелица агентства недвижимости Екатерина Лапина.

Петербургские собственники ТЦ ведут себя гораздо адекватнее московских, считает владелец сети ресторанов «Евразия» и фитнес-центров «Фитнес Хаус» Алексей Фурсов. Ему в период простоя предложили платить лишь эксплуатационные платежи, а после снятия ограничений дать скидку в 50 % или перейти на процент от оборота. «Дополнительные соглашения не подписываем, так как все на удалёнке», — отметил он.

Неготовность договариваться подтверждают и собственники ТЦ. По их словам, горизонт планирования загораживает отсутствие четких сроков отмены запретов, а также желание властей принудительно отрегулировать рынок аренды.

Так, крупнейший собственник ТРЦ «Адамант» сообщил, что дает арендаторам скидку на нерабочий период от 50 до 80 %, в зависимости от площади и истории прежних отношений. Дополнительные соглашения заключаются. Но запросы об изменениях условий до конца года компания не рассматривает. «Пока мы стараемся не вступать в подобные переговоры, так как ситуация с выходом из периода вынужденного простоя сильно неопределенная, как по срокам, так и по динамике», — отметили в пресс-службе.

В Fort Group не ответили на момент публикации на запрос «Фонтанки». Ранее компания обещала не взимать плату с арендаторов на время простоя. Девелопер SRV («Жемчужная плаза» и «Охта молл») дает скидки от 10 до 50 %, ранее рассказывала «Деловому Петербургу» директор компании Ольга Болотникова.

Топ-менеджер иностранной компании, владеющей крупным ТРК в Петербурге, сообщил, что сформулировал предложения по режиму работы во время ограничений 80 % своих арендаторов. Средний размер скидки составил 82 %: те, кто смог продолжить работу, получили дисконт, тем, кто не смог, платеж обнулили, оставив лишь сбор за эксплуатационные издержки. Но, по факту, такая щедрость лишь закрепила статус-кво: за апрель управляющая компания получила 30 % оплаты, за май — 6 %. Как жить после отмены ограничений, ретейлерам предлагают обсудить отдельно. Но предупреждают: либо скидка будет маленькой, либо ненадолго. В отличие от розницы, владельцы ТЦ верят в быстрое восстановление. «Трафик в IKEA в Ухани вернулся к прежним показателям через две недели после открытия», — говорит собеседник «Фонтанки».

«Они какие-то бумажки присылают, я их не рассматриваю, директор по моему указанию тоже не рассматривает», — прокомментировал переговорный процесс с арендаторами совладелец «Питерлэнда» Александр Кожин. По его словам, сейчас за аренду никто не платит. «Мы тоже не требуем до тех пор, пока государство что-то требовать не будет», — пояснил он. Должны ли арендаторы платить за время простоя, решат суды. Готовность снижать ставки зависит от того, в каком размере ТРЦ получат скидку по налогу на имущество от петербургских властей. Предоставить такую льготу Смольный обещает с конца марта, но так и не внес законопроект в Законодательное собрание. «Пока я не понимаю, что решит город или федеральное правительство, помощи пока нет никакой, только слова», — заключил Александр Кожин.

В «Адаманте» считают, что снижение налога на имущество «кардинально не меняет ситуацию, когда отрасль находится на грани выживания». «От правительства мы ожидаем более существенной поддержки, а именно, внесения отрасли торговых комплексов в перечень отраслей наиболее пострадавших от пандемии», — отметили в компании.

На чью сторону в итоге склонятся парламентарии, станет понятно по итогам пленарного заседания Госдумы. Ранее нащупать баланс попыталось Минэкономразвития, предложив одностороннее расторжение договоров аренды только до 1 октября и обязав ретейлеров возместить убытки владельцам недвижимости в размере одного ежемесячного платежа.

Сбербанк предложил дать свободу от обязательств только представителям малого бизнеса.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»