Противостояние севера и юга. В каких районах Петербурга хотят жить люди и почему

В пятерку самых популярных для покупателей районов сегодня входят три северных, включая Всеволожский в области, Приморский и Выборгский, и два южных — Московский и Красносельский. Секрет прост — где больше строят, там чаще и покупают.

Сегодня район — это не просто место для жизни, но еще и признак класса. Квартира в доме, построенном на Петроградке или в Центральном районе, в любом случае будет стоить дороже, чем на окраине, при равных качественных характеристиках. А значит, выбирая место для жизни, покупатель выбирает и свой собственный статус.

Где хотят жить

По результатам первого квартала 2020 года самым привлекательным для покупателей стал Приморский район. Как подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», здесь заключается каждая пятая сделка. Следом идет жилье во Всеволожском районе (второе место по агломерации, 16% в спросе), Московском (11% в объеме спроса, третье место), а также Выборгском и Красносельском. Пятерка районов-лидеров фокусирует 65% спроса в агломерации. Их популярность объяснима: крупные девелоперы, масштабные проекты квартальной застройки, разнообразие цен. К примеру, Каменка за пять лет стала популярнее более чем в два раза, достигнув доли в спросе 14,5% в первом квартале 2020 года.

Если смотреть только в масштабах города, то доля Приморского района будет еще выше. В холдинге РСТИ считают, что на новостройки, расположенные там, приходится 31% спроса. В топ также входят Московский и Невский районы. Причем, если для жилья массового спроса наиболее перспективны Приморский, Московский и Калининский районы, то для проектов более высоких классов — Петроградский, Адмиралтейский, Центральный.

Выбор покупателей в первую очередь обусловлен их финансовыми возможностями, считает Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой».

— Наиболее востребовано жилье на территориях, примыкающих к КАД, — говорит она. — У этих локаций наиболее богатый потенциал развития. Обширные участки позволяют возводить кварталы с самой современной социальной инфраструктурой — большими детсадами и школами с поистине огромной прилегающей территорией, где можно разместить, к примеру, футбольное поле. Сейчас у кольцевой идет активная застройка в различных районах города, и у покупателей большой выбор квартир — прежде всего, экономкласса. В этом смысле наиболее перспективными сегодня, на мой взгляд, являются Шушары на юге и Парголово на севере.

В ГК «ПСК» считают, что локация должна не только отвечать экономическим интересам, но и «влюблять с первого взгляда». Без этого экономика проекта вряд ли окажется успешной.

— Объективные критерии удачного места: транспортная доступность, сложившаяся инфраструктура, хорошие видовые характеристики, — перечисляет Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Плюс близость к центру и к воде, исторический контекст — если речь о бизнес-классе. И само собой, расположение в чистом поле снижает привлекательность для покупателя. В масс-маркете, если человек не ярый фанат конкретного района, выбирают по цене, наличию инфраструктуры ежедневного спроса, удобству передвижения. И если подходящая квартира будет не в Выборгском, а в Приморском районе — вряд ли кто-то начнёт ломать копья. В бизнес-классе также важен не столько район, сколько genius loci — гений места. То есть локация важна не сама по себе, а в контексте Петербурга и его истории.

Хотя есть определенные районы-лидеры, люди становятся мобильнее, поэтому при выборе квартиры больше нет жесткой привязки к близости метро, считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

— Сегодня для людей важна соразмерная среда внутри жилого квартала, низкая высотность и плотность застройки, — считает он. — Многие покупатели, посмотрев несколько объектов в черте города, делают выбор в пользу проектов в ближайшей Ленобласти. Одной из перспективных локаций является микрорайон Янино, где действует ограничение высотности до 12 этажей. Постепенно эта локация становится комфортным пригородом, жители которого могут удовлетворить практически все свои потребности, не выезжая за пределы микрорайона.

— Для многих покупателей важно наличие парков, социальная среда, — уточняет Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг». — Для семей при выборе квартиры все решает наличие детских садов и школ, спортивных и образовательных учреждений, а также объектов здравоохранения. При этом многие покупатели не хотят переезжать из района, где живут долгие годы, но могут менять предпочтения, если понравившийся жилой комплекс расположен в соседнем районе.

— При выборе жилья в сегменте «эконом» главным критерием (а иногда и единственным) является цена, — подтверждает Елена Тян, руководитель отдела продаж малоэтажных ЖК «Образцовые кварталы» (застройщик «Терминал-Ресурс»). — При поиске квартиры комфорткласса покупатели более взыскательны. Помимо качества строительства, они интересуются социальной средой, возможностью парковки и экологией. Все эти ожидания воплощены в малоэтажных ЖК на подъезде в Пушкин. Пушкинский район всегда считался престижным и премиальным, но нового жилья здесь строилось немного. Комплексное освоение территории началось относительно недавно. Мы видим хороший потенциал у локации, где от года к году покупательский спрос увеличивается. Многих привлекает этажность — в районе действует строгий высотный регламент. Способствует популярности и стремительное развитие транспортной инфраструктуры.

Где хотят строить

Для застройщика выбор места под строительство задача непростая. Будущую площадку делает привлекательной уже сформированная инфраструктура, но таких мест с каждым годом все меньше, поэтому важно оценивать перспективы развития, уточняет заместитель коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» Ольга Аветисова. Сегодня огромную роль играет хорошая транспортная доступность к будущему жилому комплексу, наличие метро или перспектива его строительства, планы по созданию нового съезда с ЗСД, развязки и т. д.

— Как правило, наиболее востребованы для строительства жилья локации, где есть свободная земля, хорошая транспортная доступность и уже развитая инфраструктура, — дополняет Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». — Поэтому традиционно в лидерах по объемам ввода в последние годы оказывается Приморский район. В 2019 году здесь, по данным комитета по строительству, введено больше всего жилья среди городских районов: 618,2 тыс. кв. м жилья — 98 домов и 15,2 тысячи квартир. В этом районе много зеленых зон, выезд на курортное направление, Юнтоловский заказник, берег Финского залива, также развивается общественно-деловая зона возле Лахта Центра, построен ЗСД.

Развитие этой части Петербурга будет активно продолжаться, считает Ефремов. Если говорить о развитии городских территорий, то это в основном площадки серого пояса. В частности, постепенно формируется район застройки на Петровском острове, возможен редевелопмент берега Финского залива на Васильевском острове. Небольшими кластерами застраивается район Черной речки. К числу перспективных можно отнести также намыв Васильевского острова, юго-запад города, в том числе благодаря продлению проспекта Ветеранов. Намывные территории и «серый пояс» также отнес к перспективным и Ян Фельдман. В Ленобласти по-прежнему будут востребованы ближайшие пригороды — Янино, Бугры, Кудрово, Мурино, хотя количество новых проектов там и сокращается.

На окраинах земля дешевле, нет таких ограничений по высотности, как в центре, поэтому застройщики создают там в основном жилье экономкласса, добавила Анна Боченкова. Соответственно, чем ближе к центру города, тем выше класс жилья.

— Когда девелопер приходит на необжитую территорию и начинает проект, он сам может повлиять на будущее восприятие этого района, — говорит Ян Фельдман. — Можно построить современный квартал с интересной концепцией, яркой архитектурой и развитыми общественными пространствами, а можно — очередной скучный спальник. Поэтому важно возводить не голые квадратные метры, а формировать среду и точки притяжения даже жителей соседних районов.

О том же говорит и Сергей Мохнарь из ГК «ПСК»: не локация должна определять характер дома, а новый проект приводить к ее преобразованию.

— Так происходит в новых районах — как это было на Парнасе 15 лет назад, а также в исторических, — добавил он. — Приходит девелопер и полностью меняет забытое на карте города место, вдыхая в локацию новую жизнь.

Границы и возможности

Между тем нельзя не отметить, что предпочтения покупателей трансформируются со временем, и карта их интересов при выборе жилья меняется. Если раньше активным спросом пользовались квартиры в Ленинградской области, то сейчас клиенты стремятся в город, отмечает Ольга Аветисова, выбирая Невский, Приморский, Красногвардейский районы — здесь развита социальная, коммерческая и транспортная инфраструктура, много мест для прогулок.

— На петербургском рынке недвижимости был период, когда спрос уходил к более дешёвым квартирам в Ленобласти, — подтверждает Сергей Мохнарь. — Два года назад, когда начался марафон по снижению ипотечных ставок, спрос вернулся в город.

По его словам, статистику районов, удерживающих лидерство, делает масс-маркет, бизнес-класс здесь появляется реже: как правило, это точечные проекты в рамках редевелопмента, недалеко от воды и с хорошими видовыми характеристиками. Много новых проектов высокого класса в треугольнике между станциями «Чёрная речка», «Выборгская» и «Лесная». Если смотреть в целом по городу, то для покупателей бизнес-класса в приоритете квартиры в центре — эта нестареющая классика всегда будет ликвидна.

Спрос продолжается смещаться в город из области, покупатели все чаще предпочитают петербургскую прописку и более развитую городскую инфраструктуру, в том числе транспортную, отмечает Дмитрий Ефремов. Этому способствует снижение ипотечных ставок — жизнь в городе становится доступнее.

— Спрос покупателей смещается вслед за освоением участков застройщиками, — поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Сегодня снова больше строится в городе, в области пока застройщики четко не обозначили территории активного развития: пока остаются в работе Мурино, Бугры, больше активной застройки стало в поселке Новоселье Ломоносовского района. В Петербурге же самый популярный — Приморский район, причем как у покупателей, так и у застройщиков.

— В последние годы спрос на новостройки перераспределяется с областных объектов на проекты в городской черте, — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Как следствие, растет спрос на проекты в более высоких сегментах (комфорт, комфорт+ и бизнес) в обжитых районах. При этом средняя площадь квартир практически не изменилась и составляет около 40 кв. м.

При этом исследование ГК «КВС» показало, что небольшая высотность и близость зеленых зон входят в десятку наиболее значимых для покупателей характеристик — на уровне 8,5 баллов из 10, что даже выше, чем у социальной инфраструктуры. Это объяснимо, поскольку детские сады и школы важны в первую очередь для покупателей с детьми, а парки актуальны для всех жителей.

— В последние пять лет предпочтения покупателей в масс-маркете заметно сместились от вопроса цены соотношению «качество-цена», где параметры объекта, инфраструктура локации стали выходить на первый план, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Устойчивый спрос сейчас виден и на квартиры в черте города, и на пригородные объекты при условии комплексного развития с необходимыми объектами.

Главное требование покупателей сегодня — больше комфорта за пределами квартиры, отмечает Ян Фельдман, По его словам, современный человек хочет получить максимум возможностей и реализации повседневных потребностей, не выходя за пределы комплекса или квартала.

Признак класса

Сегодня локация становится определяющим фактором классовости, подчеркивает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Grop) Ольга Трошева.

— Бизнес-класс не станут строить в чистом поле, а строительство в центре окажется нерелевантным для масс-маркета, — поясняет она, — на классность жилья влияет близость территории к центру города: чем ближе к Невскому проспекту, тем выше стоимость квадратного метра, еще окружение, конкуренция в локации, транспортная доступность. К примеру, возле метро строятся проекты как минимум комфорт и высокого комфорткласса. А возле воды или рядом с парками девелоперы чаще всего возводят проекты с видовыми квартирами. Застройщик учитывает основные точки притяжения локации, как, например парк Сосновка в Выборгском районе

— Локация напрямую влияет на класс жилья и тип проекта, — подтверждает Ольга Ульянова, — но только если говорить о кардинально противоположных группах, например, бизнес и комфорт. Традиционно объекты класса «бизнес» локализуются в престижных районах с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Это центральная, историческая часть города или прилегающие к ней районы с хорошими видовыми характеристиками, в частности, набережные. Тем не менее, эксперты рынка уже давно пришли к мнению, что застройщик реализует проекты, отвечая на запрос и рынка, тем самым большинство классовых различий размывается.

— Для строительства элитных комплексов по-прежнему привлекательны Центральный и Петроградский районы, — дополняет Ольга Аветисова. — Объекты здесь более кулуарные, малоэтажные, с небольшим количеством квартир на этаже, с продуманным архитектурным решением. Если говорить о бизнес-классе, то это Василеостровский, Московский, Приморский районы. Они близко к историческому центру, отличаются насыщенной инфраструктурой, плюс здесь возможно строительство видовых комплексов. Жилье же класса комфорт может быть рассредоточено в разных районах — как вблизи центральных, так и на более отдаленных территориях от города.

— Проекты классов «комфорт» и «комфорт плюс» появляются чаще всего в спальных районах города и в ближайших пригородах, — объясняет Екатерина Пчелкина. — Комплексные проекты бизнес-класса строятся на лучших участках районов массовой застройки — в Московском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Приморском районах. Точечные объекты в этом сегменте появляются в историческом центре с менее эксклюзивными видовыми характеристиками — в исторической части Васильевского острова, Петроградского, Центрального, Адмиралтейского районов. Проекты премиум-класса строятся в Центральном и Адмиралтейском районах — в зоне так называемого «золотого треугольника», на набережных, в близи знаковых достопримечательностей, архитектурных ансамблей, садово-парковых зон.

Есть куда расти

Сегодня наибольший земельный банк для дальнейшего освоения сосредоточен на удалении от центра — в Пушкинском районе, а также в пригородной зоне, говорит Ольга Трошева. Однако это долгосрочная перспектива, требующая комплексного подхода к развитию территорий. В ближайшей перспективе продолжит активно осваиваться Каменка, локации на юго-западе, Ново-Сергиево и в зонах редевелопмента.

— Но земельный фонд Петербурга сокращается, что повышает потенциал «серого пояса», намыва Васильевского острова и бывших промзон на Парнасе, — отметила она. — Проекты КОТ в этих локациях обладают хорошим потенциалом: это жильё в сложившемся районе, со стоимостью в среднем на 10% ниже, чем в точечных проектах в сложившейся застройке. Такая разница связана с более низкими издержками застройщиков за счёт масштабов строительства.

Сейчас, по оценкам некоторых экспертов, из определенных Генпланом под редевелопмент более 4 тысяч гектаров земель примерно четверть уже застраивается или проектируется, констатирует Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development.

— Эти территории в ближайшие годы могут стать одним из драйверов развития строительства в Петербурге, — говорит он. — В условиях сокращения в центральной части города пятен под застройку большой потенциал для развития у бывших промышленных территорий. В большинстве случаев это хорошие локации с автобусными маршрутами, ж/д станциями, метро и выездами на основные магистрали. Кроме того, это достаточно большие площади, где можно реализовать масштабные проекты с инфраструктурой, парками и скверами.

А что касается КОТ, то эти проекты особенно актуальны в свете национальных проектов «Жилье и городская среда», Здравоохранение», «Демография», добавляет Дмитрий Ефремов. Вместо с жильем должны строиться детские сады, школы, дороги, поликлиники. Поэтому можно ожидать, что проекты комплексной застройки получат дальнейшее развитие.

Также в ближайшие годы продолжится освоение северных территорий вдоль ЗСД, Парашютной улицы, Выборгского шоссе, но свободных участков здесь осталось совсем немного, считает Анжелика Альшаева. Перспективные большие территории для новых кварталов сейчас сосредоточены на юге, в Пушкинском и Красносельском районах. В южном направлении также анонсированы планы по развитию крупных научного и инновационного кластеров. Их реализация станет дополнительным драйвером для развития здесь качественных жилых кварталов.

Что касается спроса, то месяцы пандемии укрепили наметившийся тренд к росту спроса на пригородные проекты, и больше всего — на многокомнатные квартиры там.

— Семьям с детьми сложнее всего было переносить самоизоляцию в черте города, а пригородные объекты предлагают и возможность прогулок с минимальными социальными контактами, баланс цены и качества. Например, по цене «двушки» в городе в Сертолово можно приобрести трехкомнатную квартиру, — говорит Альшаева.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»