Ипотека как повод для покупки жилья.

Льготная ипотека сыграла главную роль в том, что рынок жилья не просел катастрофически во время коронавирусных ограничений. У разных компаний доля продаж квартир в кредит варьируется от 40% до 80% с лишним, и субсидирование ставки ее только увеличило.

Переход банков на онлайн-каналы оформления ипотеки также способствовал тому, что во время эпидемии сделки в принципе могли заключаться. Однако действие программы закончится 1 ноября, и как дальше поведет себя спрос — неясно. На круглом столе, который провели «Фонтанка» и портал «ТТ Финанс», обсудили предварительные итоги полугодия и перспективы ипотечного кредитования.

Строительный оптимизм

На начало пандемии в Петербурге работали 164 застройщика по 365 действующим разрешениям на строительство, рассказал сопредседатель конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. По его словам, задел составляет более 20 млн кв. м строящегося жилья, из них почти 3 млн кв. м — это дома, которые будут вводиться в этом году. На начало июня ход строительства вполне сопоставим по темпам с прошлым годом: за шесть месяцев 2019 года в городе сдали примерно 600 тыс. кв. м жилья, на сегодня этот показатель превышает 530 тыс. кв м.

— Да, был совершенно провальный март и нeспешный май, но в то же время был апрель, когда сдали почти в пять раз больше по сравнению с прошлым годом, — сообщил Олег Островский. — План никто не менял: в городе в прошлом году было построено более 3,47 млн квадратных метров жилья, а в нынешнем собираются сдать 3,7 млн. Получается, что на сегодня выполнено более 15% от принятых обязательств. При этом Ленинградская область строится успешнее: на сегодня там уже построили больше, чем в городе, — более 650 тыс кв. м жилья. Но власти региона считают планируемые 3,2 млн кв. м в год завышенными и просят Минстрой пересмотреть их.

По словам эксперта, оптимизм внушают две цифры: первая — это те самые 3 млн квадратов, ввод которых, согласно разрешениям, ожидается в этом году. И вторая — старые недостроенные объекты, считавшиеся проблемными, — в этом году таких должны ввести порядка 300 тыс. кв. м. И то, что ни один застройщик в Петербурге не останавливал стройку и не переносил сроков сдачи, дает основания полагать: план в городе в сумме будет выполнен. В целом Олег Островский признает: кризис есть, но поводов бояться нарушения сроков ввода новых домов в городе и области — нет.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал о мерах поддержки строительной отрасли, которые обсуждали в рамках общенационального плана действий по восстановлению российской экономики и доходов населения. Программный документ затронул и строительную отрасль.

— У нас действует льготное дотирование процентной ставки для застройщика, но это касается проектов, которые завершаются в 2020–2021 годах, находятся на высокой степени готовности и имеют большую долю проданных квартир, — пояснил Белоусов. — Многие из них уже перешли на эскроу. Таким образом, средневзвешенная ставка по кредитам получается ниже базовой. Одно из предложений, которое могло бы еще больше поддержать отрасль, — включить в эту программу субсидирования и проекты со сдачей после 2021-го и, возможно, 2022 года. Также можно дополнить целевое назначение таких кредитов приобретением долей акций предприятий — собственников земельных участков для жилищного строительства.

По словам Белоусова, большинство застройщиков достаточно оптимистично смотрит вперёд: крупные вообще почти ничего не потеряли в продажах; небольшие, конечно, пострадали серьезнее. Большинство ведущих девелоперов постепенно выходит на планы, сформированные в начале года, до падения цен на нефть и пандемии.

Спасибо ипотеке

В компании «Л1» отметили, что ситуация значительно лучше, чем могла бы быть, — особенно по результатам мая и первой половины июня. Резкое падение спроса было только в начале апреля, когда механизмы онлайн-продаж еще активно не работали. Как только схему апробировали и отработали, спрос начал возвращаться к прежним показателям.

— Ведь все понимают, что недвижимость в нынешних условиях — практически единственный способ сохранить и выгодно инвестировать капитал, — заявила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Как ни парадоксально, интерес к коммерческим помещениям вырос по сравнению с 2019 годом почти в 1,5 раза. Кроме того, ипотека с господдержкой стала хорошим стимулом для тех, кто раздумывал о покупке квартиры. Сейчас спрос на готовые квартиры по льготной ипотеке близок к ажиотажному и составляет примерно 70% в общем объеме. Люди, наученные горьким опытом, понимают, что ждать очередного понижения ставки не стоит. Во-первых, потому, что параллельно растет цена на готовые квартиры в хороших локациях и разницу в ставке может съесть повысившаяся стоимость квартиры. Во-вторых, уменьшается предложение в хороших локациях: сейчас мало кто из застройщиков решается на вывод новых объектов, да и участков в черте города осталось очень немного. Ну и, в-третьих, ставка может не понизиться, а наоборот, повыситься, как это уже неоднократно бывало — особенно после разнообразных выборов и голосований.

Все планы по строительству в текущей ситуации компания выполняет: в самый разгар пандемии был введен в эксплуатацию очередной этап жилого комплекса «Граф Орлов» на Московском проспекте, а две недели назад вывели на продажу новый жилой комплекс — ЖК «Поэт» на Поэтическом бульваре. Так что работа кипит, стройку не останавливали.

— Девелоперский бизнес — это большая машина, которая движется по инерции, поэтому сегодняшние показатели — это результаты, заложенные в 2019 году, а итоги пандемии и кризиса нам станут заметны в следующем году, — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой». — Прежде всего это выразится в снижении как количества, так и качества введенных квадратных метров. А отношение к этим метрам со стороны покупателей станет более осознанным. Все важнее будут место и качество.

Отчетность Росреестра показала сокращение новых поданных на регистрацию договоров на 46%, однако после некоторого спада спрос преодолел стагнацию и вышел на небольшой рост.

— Мы предполагаем, что к середине следующего года мы вернемся к докризисным цифрам. По сравнению с мартом и апрелем продажи в мае — июне потихоньку начинают увеличиваться, идет возвращение к плановым показателям, — сообщил Максим Жабин. — Среди наших покупателей мало инвесторов: в основном приобретают для себя, для улучшения жилищных условий. Наш анализ показал, что большая часть откладывает покупку по причине неопределенности. Эта же неопределенность коснулась и застройщика — если раньше мы выстраивали стратегию на полгода-год, то теперь пересматриваем её каждый месяц, а по некоторым проектам — каждые две недели.

В объеме продаж «Ленрусстроя» сделки с ипотекой составляют 70–80%, и эта доля не менялась полтора-два года. При этом, по словам Максима Жабина, сейчас для потребителей, наоборот, активно возвращают программы по рассрочке, потому что далеко не у всех есть средства на первоначальный взнос 20%. В компании надеются, что в ноябре программа субсидирования ипотечных ставок 6% продлится.

В ГК «КВС» подтверждают цифры коллег. Падение спроса в компании было заметно только в первые недели апреля, после чего активность восстановилась. По итогам месяца снижение продаж составило только 10%, а в мае девелопер уже превысил и плановые показатели по сделкам, и даже цифры мая 2019 года.

— Конечно, без господдержки и льготных ставок достичь этих показателей было бы невозможно. Доля ипотеки у нас существенно выросла и по итогам мая достигла 83% — тогда как в апреле и марте было по 60%, а в 2019 году — 50-54%, — рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Кроме того, положительно сыграло то, что мы ни на день не останавливали работу, и даже ситуация с закрытыми МФЦ в Петербурге никак не отразилась на наших клиентах. Регистрация документов успешно проходила электронно. Мы могли это делать, поскольку еще в прошлом году у нас был запущен онлайн-магазин квартир — весь процесс цифровых продаж уже был отточен.

— Конечно, наш потребитель испытывал стресс в первой половине апреля, поэтому большинство застройщиков не выполнило план, у многих явный провал. Но в июне у нас в «Огнях залива» уже очень хорошая динамика, — добавила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», девелопера крупного проекта «Огни залива» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. — Большое спасибо льготной ипотеке, которая по-настоящему вдохнула жизнь в рынок и впечатлила покупателей. Другое дело — насколько нам хватит этого спроса, потому что падение доходов населения глупо отрицать. Это консервативный рынок с долгим принятием решений, и в первую очередь к нам сейчас пришли те, кто так или иначе планировал входить в ипотеку. Для них эти льготные условия показались интересными, количество ипотечных заявок сейчас велико, но испытывать излишний оптимизм и считать, что так и будет впредь, пока нет оснований. И мы, и наши покупатели очень тренированные ребята в плане кризисов, поэтому я надеюсь, что выход из сложной ситуации будет динамичным.

Если выход из кризиса затянется, будет просто недальновидно «вываливать» на рынок избыточное предложение. Поэтому застройщики занимают консервативную позицию и не спешат с выводом на рынок новых объектов, уточнила Светлана Денисова. Особенно с учетом того, что теперь приходится строить на заемные средства.

Из плюсов можно отметить, что все ждали снижения ключевой ставки — и это произошло. Также большим подспорьем для рынка стало бы еще и снижение первоначального взноса. Если изначально ипотека с господдержкой требовала первого взноса 20%, то сегодня большинство банков работает уже от 15% по этому продукту.

Начало этого лета по спросу оказалось даже активнее, чем в предыдущие годы, уточнила Анжелика Альшаева. По ее словам, если новых вызовов не последует, то в ближайшие месяцы эта ситуация сохранится. Условия по ипотечным кредитам этому способствуют.

— Только за последний месяц мы видим целый ряд положительных изменений. Так, первоначальный взнос по программе с господдержкой-2020 был снижен с 20% до 15%, что позволяет людям при меньшей сумме накоплений выйти на покупку квартиры и успеть на льготную ставку. Второе — сумма кредита увеличена до 12 млн рублей, — отметила Анжелика Альшаева. — Еще один важный шаг — у наших клиентов сейчас есть возможность использовать средства маткапитала по программе с господдержкой и по Семейной ипотеке от Сбербанка. Материнский капитал сейчас выдают уже за первого ребенка, и это отличное подспорье для семей в решении квартирного вопроса. Например, если в семье в этом году родился первый ребенок, она может рассчитывать на получение 466 тысяч рублей. Пустив их на первый взнос, даже не добавляя собственных средств, можно приобрести в ипотеку, например, просторную евродвухкомнатную квартиру с отделкой в ЖК «Ясно.Янино» стоимостью 3,05 млн рублей. А добавив к первому взносу 110 тысяч рублей собственных средств, можно рассмотреть уже двухкомнатную квартиру в том же микрорайоне стоимостью 3,85 млн рублей.

Несмотря на все кризисные явления этой весны, в Группе «Аквилон» положительно оценивают итоги первого полугодия. Это касается как планов по развитию холдинга, так и результатов продаж. Группа «Аквилон» по предварительным результатам за шесть месяцев 2020 года реализовала на 20% больше квартир, чем за аналогичный период прошлого.

— Вопрос покупки жилья по-прежнему актуален у населения, — заявил директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов. — После апрельской паузы спрос восстановился уже в мае. Этому способствовало снятие ограничений, открытие офисов застройщиков и, конечно, снижение ипотечных ставок. Мы постепенно возвращаемся к привычному образу жизни. Тем не менее опыт продаж недвижимости в онлайне отразился на покупательском поведении: за короткое время сформировался новый сегмент клиентов, которые отдают предпочтение дистанционному формату проведения сделки. Просто потому, что это удобно и безопасно.

Запуск льготной ипотеки, безусловно, активизировал спрос, но есть и другие факторы. Застройщики предлагают новые выгодные инструменты покупки: программы с отсрочкой платежей, рассрочки, трейд-ин. Группа «Аквилон» совместно с банками-партнерами разработала ипотечные программы с субсидированной ставкой 0,05% или 0,01%. В обоих случаях застройщик субсидирует жилищный кредит, поэтому покупатель может оплачивать минимальный процент в течение шести месяцев. После этого срока и до конца действия ипотечной программы ставка составит от 6,5%. Что касается льготной ипотеки, ее доля в общем объеме ипотечных сделок ГК «Аквилон» в июне достигла 90%.

— Сейчас это самый популярный инструмент покупки квартиры среди наших клиентов, — уточняет Виталий Коробов. — Реакция рынка понятна: ставки достигли исторических минимумов, и покупатели спешат выгодно решить жилищный вопрос. Если говорить об ипотеке в целом, на нее приходится порядка 60% от всего объема продаж. Этот показатель сопоставим с прошлогодними результатами.

Банковская адаптация

В банковской сфере, как, впрочем, и во многих других, основным последствием пандемии стала ускоренная цифровизация процессов, быстрая адаптация к новым программам.

— Запуск программы был нестандартным, — вспомнила заместитель директора департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. — Выдачи по ней начались за неделю до официальной публикации постановления.

Кстати, старт программы с каждым новым участником, а это половина из топ-15 ипотечных банков страны, стал возможен благодаря консультационной поддержке «ДОМ.РФ». «Для критичных ситуаций хорошо, когда в отрасли есть структура, способная оказать подобную поддержку», — констатировала представитель Банка «Санкт-Петербург»

Впрочем, когда объявили карантин, всем потребовалось время для адаптации: кому-то больше, кому-то меньше.

— Как и все остальные игроки, в начале апреля банк испытал резкий спад продаж, чему виной скорее паника, чем реальные экономические предпосылки, — считает Екатерина Синельникова. — В начале апреля мы приняли решение закрыть Центры ипотечного кредитования на 3 дня, чтобы максимально подготовить площадки для приема клиентов в сложной эпидемиологической обстановке. Вся ипотека перешла в онлайн: консультации, прием заявок и решения продолжали работать без остановки. Когда все было тщательно подготовлено, мы распахнули двери офиса для сделок. Желание не подвергать риску клиентов и сотрудников было приоритетнее других задач.

Доля продаж на первичном рынке недвижимости всегда составляла более 70%, порой доходила до 80–85%. Госпрограмма, субсидирующая кредиты именно на «первичку», буквально спасла апрельский план продаж, во что сложно было поверить еще в начале апреля.

В мае прирост к показателям прошлогоднего мая составил уже 3%. Параллельно изменилось поведение некоторых вкладчиков, многие прямо заявляли, что хотят трансформировать вклады в первоначальные взносы.

Когда все застройщики стали переходить на электронную регистрацию, это заставило всех игроков банковского сектора также быстро перестроиться и работать «в тренде», уточнила управляющий директор Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. Абсолют Банк тоже окончательно ушел в онлайн.

— На протяжении этих двух месяцев банк не переставал работать с клиентами, — сообщила Батталова. — Все банки столкнулись с тем, что часть клиентов из-за пандемии не смогла обслуживать кредиты. Но мы видим — из тех, кто подал заявление об отсрочке, свыше процентов 40 уже вернулись к стабильному графику платежей, что говорит об уровне дисциплины наших заемщиков. Абсолют одним из первых запустил кредитные каникулы для клиентов в период пандемии, и практически никому не отказывали. Рассмотрение этих заявок шло в ускоренном режиме. Конечно же, оно повлияло на объем выдачи новых кредитов, но при этом спада по заявкам мы не увидели.

Запуск ипотеки по госпрограмме простимулировал рынок, и объем заявок в банке увеличивался в среднем на 20%. Выдача же в период пандемии упала примерно на 15%, но в Абсолют Банке намерены наверстать потери до конца года.

У Банка «Санкт-Петербург» также был вал заявлений на реструктуризацию, которые затормозили очередь, потому что требовали дополнительного ресурса.

— Часто выходило, что клиенты решали примерить на себя продукт и перестраховаться, а получив решение о кредитных каникулах, не пользовались ими, — рассказала Екатерина Синельникова. — Тогда мы призывали клиентов не создавать очередь, чтобы те, кто действительно попал в тяжелую ситуацию и рисковал не справиться с платежами и выйти в просрочку, получили помощь своевременно.

Эксперт считает, что сейчас многое делается государством для сохранения темпов спроса: например, в части ипотеки отменили предельную долговую нагрузку на заемщика, снизили первоначальный взнос. При этом много людей по-прежнему остается в сложной ситуации, и с ними банк работает «в ручном режиме», тщательнее проверяет. Синельникова уточнила: процент одобрения не сократился, а вот процент отказов стал больше и по итогам года, скорее всего, подрастет. Это не безвозвратно — как только ограничения спадут, подход банков снова станет более лояльным.

На фоне общего мажорного духа присутствует некоторая тревога, добавила директор Академии Бизнес-Финанс Татьяна Утепова, — ведь множество банковских сотрудников все еще сидят на удаленке или даже в отпусках без сохранения зарплат.

— Эта пандемия помогла всей стране — не только строителям и банкам — в момент перейти на режим онлайн, — отметила она. — Это, конечно, здорово, но программные продукты еще не все отлажены, общество только начало двигаться к развитию работы в таком режиме, и я не думаю, что все финансовые учреждения через одного превратятся в онлайн-банки.

Центробанк в этой ситуации, с одной стороны, снизил требования к кредитным организациям, но, с другой, пристально следит за кредитными каникулами, в которых было нежелательно отказывать клиентам. По словам Утеповой, Центральный банк быстро отозвался на предложения правительства не применять к банкам санкции, связанные с нормативами, капиталом, снижением ликвидности, оперативно пересмотрел нормативы по требованиям к резервам. Минфин на время ипотечных каникул снизил НДФЛ, а Росреестр одновременно убрал выплату госпошлин для попавших в трудную ситуацию, что в сумме стало поддержкой для отрасли.

Цены не упадут

В ближайшем будущем, по мнению Надежды Калашниковой, на готовое или почти готовое жилье в хороших локациях цена не будет падать. Она будет увеличиваться за счет сокращения предложения, удорожания стройматериалов, введения проектного финансирования и эскроу-счетов.

— Многие покупатели понимают, что взять сейчас готовую квартиру в хорошем районе в ипотеку под столь низкий процент (а у нас есть даже 0,9% на первые 8 месяцев) — это очень выгодно. Тем более что действие государственных субсидий ограничено по времени, — добавила она.

— Безусловно, ипотека под 6–6,5% положительно отразилась на отрасли и, в частности, на нашей компании, — говорит Анжелика Альшаева. — Ставки сейчас на историческом минимуме, а срок программы, по крайней мере озвученный на сегодня, — до ноября. Более того, мы субсидируем уже льготную ипотеку, предлагая по ряду объектов ставку 0,5% годовых в первый год кредитования. Покупателям это, конечно, интересно, они торопятся выйти на сделку. Спрос находится на достаточно хорошем уровне, и это уже влияет на цены — они постепенно пошли вверх. Если кто-то откладывал покупку и ждал скидок, ситуация еще раз показала, что для отрасли такое развитие событий невозможно. Цены падать не будут.

По мнению Максима Жабина, с учетом плановых показателей, поставленных государством перед отраслью, только в 2021 году строительство полностью пойдет в привычное русло. Он поддержал тезис, что для снижения цен нет никаких предпосылок. Надо понимать, что в 2019 году 95% строек достраивались ещё по старым правилам, с конца 2019 года — начала 2020-го пошло активное смещение на проектное финансирование, но ещё не все перешли на эту схему.

— Начнется переоценка проектов, — заявил Жабин. — Девелоперы станут не так активно выводить новые дома, поскольку оценка их ликвидности займет некоторое время. Надо еще помнить, что у всех планы разные. Нам, например, необходимо реализовывать 250 квартир в месяц, сейчас мы продаем около 150. Для крупного застройщика с продажами в тысячи квартир в месяц падение 10% отражается иначе. В целом хотелось бы, чтобы появлялось много хороших проектов: ведь от роста конкуренции на рынке становится только интереснее, и выиграет от этого, в конечном счете, потребитель.

— Надо сказать, в первом квартале этого года мы видели всего лишь пять вновь выведенных объектов в Петербурге, прирост предложения на рынке притормаживается, — добавляет Светлана Денисова. — И это позволит всё-таки сбалансировать рынок. То есть даже если спрос будет снижаться, оснований для снижения цен не будет, ведь вместе с тем будет сокращаться и объем предложения.

В Группе «Аквилон» с оптимизмом смотрят в будущее и продолжают работать согласно стратегии развития. Планов по выводу на рынок новых проектов здесь также не меняли: в апреле в составе жилого квартала бизнес-класса Promenade, строящегося в Адмиралтейском районе, вывели в продажу коммерческие помещения и одноименный апарт-комплекс бизнес-класса. В июне также приступили к реализации масштабного ЖК комфорт-класса «Аквилон Митино» в Москве, а до конца 2020 года планируют анонсировать еще один проект в Москве и новую очередь ЖК «FoRest Аквилон» в Приморском районе. Тем не менее для нормального функционирования строительной отрасли в целом и рынка жилья в частности в будущем крайне важно сохранить поддержку со стороны и государства, и банковского сектора на период восстановления стабильности экономики, добавил Виталий Коробов.

Цифры не избежать

— За последние месяцы был сделан огромный скачок в цифровизации сферы недвижимости — в плане продаж, взаимодействия с клиентами, общения с банками, — подытожила Анжелика Альшаева, — Эпидемия рано или поздно закончится: уже сейчас открыты офисы застройщиков и банков, клиенты могут ближе познакомиться с жилыми комплексами, посетить шоурумы. Однако те полезные наработки, которые мы сделали в период пандемии, останутся. Это прежде всего удобный электронный документооборот, который позволяет экономить время на поездках, заполнении бумаг. Банки, несмотря на то, что также являются достаточно консервативными и зарегламентированными структурами, очень быстро повернулись в сторону новых технологий. Если год назад, когда мы запускали интернет-магазин, к нему были готовы присоединиться только два банка, то сейчас онлайн мы работаем уже с девятью банками. Пандемия стала для всех серьезным вызовом, и мысли о том, что ситуация может повториться, конечно, есть. Все понимают, что цифровизация крайне необходима.

Алексей Белоусов уточнил, что отрасль с оптимизмом смотрит вперед. По его словам, переход на цифровые рельсы только наберет обороты.

— Очень большой раздел в стратегии развития жилищного строительства и ЖКХ до 2036 года посвящен именно этому — объединению государственных информационных систем в одну, отказу от бумажного документооборота на всех этапах строительства, начиная от стройплощадки со строительным журналом и заканчивая выпиской из Росреестра о получении квартиры. Конечно, решаться такая задача будет поэтапно, и Петербург также станет участвовать в цифровизации всей цепи, от прораба до получателя ключей.

Но простое человеческое общение не теряет своей ценности.

— Мы так все хотели этого digital, что сейчас видим обратное — «атаку» на наши офисы клиентов, уставших от онлайна и курьеров и желающих видеть и общаться с живыми людьми, — рассказала Екатерина Синельникова. — Эта ситуация показывает, что мы пришли к некоему сочетанию, «комбо» двух систем. Возможно, это и есть будущее.

В заключение Олег Островский отметил, что эта непростая ситуация отличается от всех предыдущих стремлением всех сторон — правительства, банков, застройщиков, риелторов — найти новые способы повышения качества, достижения взаимодействия с потребителем. С ним солидарна и Татьяна Утепова:

— Есть все шансы закончить этот год хорошо. Наша банковская система всегда имела запас прочности, так что мелкие банки будут уходить, а крупные — увеличивать капитал. В целом же финансовый рынок должен быть стабильным.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»