Долгострой как пережиток. Когда закончатся обманутые дольщики в Санкт-Петербурге и области

С 2014 года в городе достроили 52 долгостроя, в Ленобласти — 67 объектов с 2011 года. Несмотря на несколько схем, созданных для завершения проблемных домов, властям непросто мотивировать застройщиков браться за подобные проекты: выгода небольшая, а сюрпризов и сложностей — масса.

Новую схему с эскроу-счетами называют одним из главных шагов на пути к защите прав и дольщиков. Ведь тогда деньги покупателя получает только тот, кто достроил дом, а при возникновении проблем, средства из банка передаются инвестору, который будет завершать проект

С 2014 года по 2019 год в Санкт-Петербурге ввели 52 проблемных объекта, это 106 проблемных домов на 28 220 квартир, суммарной площадью почти 1,5 млн квадратных метров. В 2020–2021 годах планируют ввести еще 12 проблемных объектов — 26 жилых домов. Всего же по состоянию на конец мая 2020 года в Едином реестре проблемных объектов в Петербурге значатся 30 жилых комплексов, недостроенных 13 компаниями.

В Ленобласти 31 марта 2020 утвердили дорожную карту мероприятий по решению проблем пострадавших дольщиков, куда включено 57 объектов. В общей сложности, это 146 многоквартирных домов и 16,3 тысячи договоров долевого участия. Учитывая, что всего по состоянию на 2020 год на территории региона заключено более 300 тысяч ДДУ, то на объекты с просрочкой приходится около 5 %.

За последние 9 лет в области ввели в эксплуатацию 67 проблемных домов, у которых срок ввода в эксплуатацию значительно отложился. В этом году на начало июня завершили 11 объектов. Суммарно в этих объектах получили жилье около 45 тысяч дольщиков.

Выбрать путь

В городе незавершенные объекты достраивают по трем возможным схемам: за счет собственных средств застройщика, на деньги инвестора или меняя застройщика. Например, ЖК «На Королева», ЖК «Новая Скандинавия», ЖК «Водолей-2», ЖК «Вариант»; ЖК «Славянский-2» строят с привлечением соинвесторов. За счет собственных средств застройщиков завершаются ЖК «Панорамы Залива», «Трио», 27 корпус «Парголово», «Морской Конек», МФК «Vertical на Мужества» и паркинг, по двум (ЖК «Изумрудный») частично возвращают деньги дольщикам. К достройке ЖК «На заречной», «Три Апельсина» городские власти также планируют привлечь соинвесторов.

Как рассказали «Фонтанке» в городском комитете по строительству, чтобы заинтересовать застройщика, ему предлагают либо выделить квартиры в достраиваемом доме, либо предоставить земельные участки без торгов, но с обязательством закончить проблемные объекты. Но при этом полномочия передавать земельные участки инвестору есть только у Законодательного Собрания, так что этот процесс нередко затягивается. К тому же, согласно 214-ФЗ, заменить застройщика можно только в рамках дела о банкротстве, что также создает коллизии в завершении долгостроев.

По ту сторону КАДа

В Ленобласти тоже достраивают по трем схемам. Первая — по областному закону № 107, принятому в 2013 году, — предполагает, что компаниям, которые достраивают проблемные объекты, бесплатно выделяют компенсационные земельные участки под строительство жилья. Летом 2019 года этот закон дополнили новыми пунктами программы привлечения компаний-доноров, что дает еще несколько бонусов со стороны бюджета: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах донора, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство в кварталах донора, льготы по подключению к сетям и так далее. Это вторая схема. Всего по ней заключено 14 договоров на достройку домов в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке и пр.

И третья схема — с привлечением Фонда защиты прав дольщиков — предполагает софинансирование достройки или выплату компенсаций из федерального и регионального бюджетов, а также из страховых взносов застройщиков. По данным областного комитета по строительству, в 2019 году при принятии трехлетнего бюджета Ленинградской области на восстановление прав дольщиков выделили 2,8 млрд рублей.

— Механизм завершения домов силами Фонда защиты прав граждан не самый простой и быстрый, зато прозрачный с точки законодательства и исключает неожиданности, связанные с человеческим фактором, — рассказал вице-губернатор по строительству Ленобласти Михаил Москвин. — После подтверждения финансирования советом Фонда необходимо решение Минстроя РФ о смене застройщика. Параллельно идут процессы в арбитражном суде — региональный Фонд, который получает объект для достройки, оплачивает долги застройщика для перехода земли и объекта незавершенного строительства. Требует время и перепроектирование объекта. В среднем от принятия решения набсоветом Фонда до выхода рабочих на площадку выходит более полугода.

В 2019 году по этой схеме начали достраивать 7 жилых комплексов застройщиков «Навис», «Норманн», СНВ-Северо-Запад».

Инвесторам, которые берутся за достройку домов, приходится общаться не только с властями, но и с дольщиками, а их позиция может быть разной, а для смены застройщика в проблемном объекте необходимо стопроцентное согласие всех дольщиков.

— Это делает почти невозможным такой переход, так как всегда кто-то будет против, что полностью рушит созданную конструкцию, — добавил Михаил Москвин. — До появления Фонда единственной реальной схемой завершения домов застройщика-банкрота были механизмы создания жилищно-строительного кооператива и заключения договора техзаказчика между инвестором и ЖСК. Дольщики не любят ЖСК, поэтому решения о его создании всегда принимаются непросто и долго. Но у нас достаточно примеров достроенных с помощью кооперативов домов, чтобы подтвердить результативность этого способа.

В целом достройка в Петербурге и области идет медленно, но верно, причем не только силами крупнейших застройщиков. В конце прошлого года объект ООО «Норманн-Юг» «Ижора парк» в Колпинском районе достроила группа компаний «E3 Group», дагестанское ООО «Монолит» взяло на себя обязательства по объекту «Унисто-Петросталь» «Аннинский парк». Недавно стало известно, что строительством ЖК «Вариант» в Ленобласти, оставшегося от ООО «Ареал» в стадии готовности всего 10 %, займутся ГК «Стоун» и ГК «ПИК», а «Группа ЛСР» завершила в конце 2019 года эпохальный петербургский долгострой «Охта-Модерн».

Кому это надо

Достраивать чужие объекты компания в любом случае берется лишь тогда, когда видит в этом коммерческую выгоду, хотя бы минимальную, рассказывает руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова.

— Желание помочь людям — да, возможность приобрести ценный опыт — да, но если не будет прибыли, застройщик не возьмется за недострой, — считает она. — Тем более что девелоперы прекрасно отдают себе отчет в том, что недостроенный объект — это «кот в мешке» с возможными двойными продажами и прочими неприятными сюрпризами, поэтому всегда есть риск не просто остаться без прибыли, а еще и понести финансовые потери.

Первым опытом работы с чужим долгостроем у СК «Дальпитерстрой» было здание на Гражданском проспекте, 14 (нынешний адрес — ул. Гжатская, 9). Предыдущая компания-застройщик обанкротилась, строительство не велось как минимум года два. Изначально это был проект реконструкции лабораторного корпуса агрофизического института. Девелопер планировал перестроить здание под жилое. Надстроил несколько этажей, проложил часть коммуникаций.

— Нам было озвучено, что осталось примерно 30 % работ, — рассказывает Боченкова, — однако в процессе выяснилось, что нужно перекладывать некоторые коммуникации, менять изоляцию, которая за несколько лет успела сгнить и т.д. В итоге вышло не 30 %, а все 70 % «доделок». Но самым неожиданным было то, что в процессе всплыли двойные и даже тройные продажи квартир.

Еще одним интересным опытом «Дальпитерстроя» стала работа с ЖК на улице Черняховского. Несмотря на все сложности портфолио компании пополнилось работой в историческом центре. Сейчас дом сдан и заселен, здание из двух монолитных корпусов в стиле нео-ар-деко вписалось в архитектурный облик города. Над декором фасада работали известный петербургский архитектор Василий Питанин и скульптор Тигран Никогосян.

Компания Glorax Development завершила два проблемных проекта, которые в начале 2000-х годов компания «Чесма-Инвест» не смогла реализовать на Гражданском проспекте и Будапештской улице. В этих жилых комплексах квартиры приобрели в общей сложности 285 дольщиков, они ждали жилье более 18 лет.

— Поскольку уже начатые предыдущим застройщиком работы велись без учета особенностей грунта, мы возвели дома с нуля, выполнив дополнительные инженерные и геологические изыскания, — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development. — В прошлом году строительство было завершено, и обманутые дольщики получили ключи от своих квартир в срок, который мы им обещали. Затраты на строительство в таких проектах не окупаются. Но их реализация дала нам возможность еще раз доказать свою надежность и ответственность в связи с взятыми на себя обязательствами.

Спасение в эскроу

Проблемные объекты появлялись в Петербурге и в Ленинградской области достаточно регулярно, уточнил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. На протяжении многих лет правительством города и области принимались различные схемы выхода из этой ситуации. При этом по каждому из долгостроев решение принималось индивидуально и в каждом субъекте — самостоятельно.

— На сегодняшний день в законодательство внесены изменения, позволяющие компенсировать затраты обманутым дольщикам за счет взносов застройщиков из Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства через Банк «ДОМ.РФ», — говорит Белоусов. — Подчеркну, что выплаты утверждаются Минстроем России по рыночной стоимости жилья для конкретного региона. Думаю, такая схема является одной из оптимальных, поскольку имеет поддержку государства и может решать проблему долгостроев на федеральном уровне. В то же время риски на рынке жилищного строительства продолжают снижаться.

В комитете по строительству Петербурга считают, что система эскроу-счетов позволяет исключить покупателя жилья из списка пострадавших уже на старте — ведь его деньги замораживаются на банковском счете, и пока застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиком, деньги на его счет банк не перечислит.

— Новая схема с эскроу именно для этого и задумывалась. ФЗ-214 был принят в 2004 году, и для своего времени был очень прогрессивным, — вспоминает Михаил Москвин. — Но практика показала серьезные пробелы в законе о долевом строительстве, проявившиеся в условиях меняющейся экономики. Как будет реализовываться «долевка по эскроу», какие у нее будут плюсы и минусы, мы сможем понять только с течением времени. Пока мы не видим проблем с объектами в Ленинградской области, которые строятся по новой схеме.

— Что касается оптимальной схемы работы с проблемными объектами, то очевидно, что наше государство к такой схеме стремится, — добавляет Анна Боченкова. — В последние годы предпринимается множество мер, чтобы обезопасить покупателей строящегося жилья. Например, по тому же 214-му закону суммы компенсаций за нарушение сроков сдачи жилья порой достигают стоимости квартиры, а в некоторых случаях — и превышают ее. Плюс штраф, размер которого, как правило, составляет половину суммы неустойки.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»