Подводные кирпичи редевелопмента. Что застройщики делают с памятниками, которые достались им «по наследству» (фото)

Взявшись за редевелопмент участка близко к центру, застройщик нередко получает «в нагрузку» объект культурного наследия, причем чаще всего — в плохом состоянии. Примеров того, как удалось их реставрировать и вдохнуть новую жизнь, немного, но они есть.

Памятники архитектуры индустриальной эпохи нужно сохранять и реставрировать таким образом, чтобы они радовали глаз и вместе были полезными объектами для города и жителей. Удовольствие не из дешевых — расходы начинаются от 40 млн рублей за объект.

Редевелопмент, с одной стороны, дает застройщику возможность создать уникальный проект. В особенности, это важно для объектов бизнес-класса. Их доля в общем объеме проектов на месте промзон — около 60%. Но, с другой, зачастую застройщику «достаются в наследство» объекты культурного наследия, обязанность сохранения и реставрации которых девелоперы получают вместе с земельными участками.

На данный момент в Северной столице каждая третья квартира продается в жилом доме, построенном на месте бывших промышленных предприятий. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, на начало лета 2020 года редевелопмента занимают 32 % в предложении в Петербурге. А в среднем на протяжении года эта доля сохраняется на уровне 35 %. Основная причина этому — свободных участков под новое строительство в центре города практически не осталось. И большинство «свежих» проектов реализуется на месте облагороженных промзон.

Так себе бонус

— В большинстве случаев наличие такого объекта на территории усложняет разработку проекта: важно, чтобы он смог аккуратно и гармонично вписаться в окружающую застройку и не стать отталкивающим фактором для покупателей, — объясняет проблематику директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — И при этом, само собой, объект культурного наследия требует сохранения и бережной реставрации.

Работа с памятниками архитектуры, само собой, экономически не может быть выгодной для девелопера. Помимо затрат на сохранение и реставрацию предметов охраны сами строительные и проектные изыскательские работы обойдутся дороже, чем при новом строительстве.

Актуальная цена на разработку комплексных проектов реставрации и приспособления таких памятников для современного использования начинается от 40 млн рублей за объект. Плюс не стоит забывать и про возможные экстренные обстоятельства уже при проведении работ, например, в виде обнаружения памятников археологии.

Помимо повышенных финансовых затрат, приспособление памятников архитектуры, даже без учёта разного рода «сюрпризов», процесс, как правило, длительный. Так, по словам заместителя коммерческого директора «Группы ЛСР» Ольги Аветисовой, реставрация вместе с проектированием и производством работ может занять до пяти лет, при этом обычно новое строительство, как известно, занимает около трех лет.

Паркинг и бассейн в красном

Одним из последних завершенных примеров приспособления промышленного памятника под новые нужды в рамках жилого комплекса, стал проект ЗАО «Северный город» из группы RBI. Компания переоборудовала под многоэтажный паркинг старинный газгольдер на Заозёрной улице в Московском районе. Изначально круглое в плане краснокирпичное здание использовалось как хранилище газа для освещения улиц, а последние годы перед реставрацией пустовало. Стоянка заработала осенью прошлого года.

Подобным путём намерена пойти и Группа «Эталон». В их случае под паркинг планируется приспособить дореволюционное здание — холодильник Санкт-Петербургских товарных складов на Черниговской улице.

— Мы всегда бережно относимся к историческому наследию города, — отмечает Карина Монахова, директор юридического департамента Группы «Эталон». — Сохранение бывшего здания-холодильника, расположенного на территории нашего нового проекта — «Квартала Che», будет реализовано в соответствии с правилами по сохранению объектов культурного наследия и требованиями охранного обязательства.

Setl Group уже приступил к приспособлению под новое использование здания Киновиевского ультрамаринового завода Георгия Веге на Октябрьской набережной. Сейчас на территории находившегося там предприятия «Пигмент» холдинг возводит жилой комплекс «Pulse на набережной».

Как рассказала Инга Ярош, директор департамента по связям с общественностью Setl Group, предполагается, что один из краснокирпичных корпусов станет бизнес-центром, помещения будут сдаваться в аренду. В другой части сооружения появится спортивный комплекс с бассейном, который будет востребован, прежде всего, жителями. Для этого предстоит восстановить часть здания, которая сейчас находится в полуразрушенном виде. Проект приспособления под новые нужды разработало НИиПИ «СпецРеставрация» по заказу Setl Group.Одной из необычных особенностей этого проекта станет сохранение и консервация краснокирпичной дымовой трубы высотой почти 50 метров.

Перспективы есть, но с оговоркой

Новое наполнение зданий-памятников определяется в ходе совместной работы застройщика и проектировщика. Как можно видеть, у подобных объектов, несмотря на их кажущуюся специфичность, есть довольно широкий функционал. Промышленные корпуса имеют большие площади, что позволяет использовать их под разные функции, в том числе и для жителей строящихся домов.

— Постройки в «кирпичном» стиле, каких больше всего сохранилось в зонах редевелопмента, зачастую пребывают в удовлетворительном состоянии, несущие конструкции до сих пор крепкие. Плюс там не так много предметов охраны, нет ценных интерьеров, — говорит доктор архитектуры, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Маргарита Штиглиц. — Спектр возможного использования таких зданий очень широк — начиная от фитнес-центров и гаражей и вплоть до элитного жилья.

Однако приспосабливать памятники зачастую бывает очень сложно ещё и из-за законодательных ограничений: требования, которые предъявляются к промышленным зданиям, иногда бывают такими же, как и к дворцам.

— Наверное, нужно менять эти законодательные механизмы, чтобы облегчить работу инвесторов. Есть такие ограничения, которые никак не способствуют сохранению памятников и в итоге они стоят без использования и разваливаются, — говорит эксперт. — Городским властям стоит делать шаги, направленные на облегчение работы девелоперов с объектами культурного наследия. Движение навстречу друг другу должно быть со всех сторон.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»