Минус на минус не всегда дает плюс. Строители подсчитали продажи жилья за полугодие

Снижение спроса на новостройки в начале изоляции частично удалось скомпенсировать, уменьшив ставки по ипотеке до рекордно низких. Но достичь поставленных в начале года планов удалось далеко не всем, а ожидания насчет второго полугодия далеко не самые радужные.

Всего в Петербурге и Ленинградской области за полгода было продано 1,85 млн кв. м жилья, подсчитали в Консалтинговом Центре «Петербургская Недвижимость». Выйти на достаточно высокие показатели удалось благодаря активным продажам в мае и июне, и во многом это стало возможным из-за льготной ипотеки. Но от компании к компании положение различается — и то, что пандемия сыграла безусловно важную роль для рынка недвижимости, никто не отрицает.

Своим путем

Для рынка недвижимости год начался неплохо, затем случилась пандемия

— В апреле-мае, естественно, наблюдался спад: в ситуации неопределённости люди не стремились вкладывать деньги в недвижимость или менять текущие условия проживания, — говорит генеральный директор сервиса по подбору и покупке квартир Living.ru Кирилл Тимофеев. — Основной риск был связан с нестабильностью на работе. Из реального опыта: сделка сорвалась со словами клиента «я не готов в сложившейся ситуации отдавать все сбережения на первоначальный взнос».

По данным Living.ru, за этот период спрос на новостройки в среднем упал на рекордные 30–40%. Летом ситуация на рынке оживилась, хотя показатели не дотягивают до уровня прошлого года примерно на 10–20%. Рост по сравнению с апрелем-маем связан с государственной поддержкой рынка новостроек и снижением ставок на строящуюся недвижимость. К тому же люди немного привыкли к кризису, появилась хоть какая-то ясность и повысился интерес к покупке жилья, поясняет Кирилл Тимофеев.

Застройщики говорят, что начало 2020 года условно можно поделить на два периода: до и после пандемии. И цифры по ним разные.

— Январь-февраль были стабильными, в марте мы увидели оживление на фоне роста курса валют, в начале апреля спрос упал почти вдвое, а уже в мае-июне не только выровнялся, но и превысил цифры 2019 года, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — По итогам II квартала рост продаж в нашей компании относительно того же периода 2019 года составил порядка 9%, в целом по полугодию цифры аналогичны прошлому году.

Переход на самоизоляцию и удаленную работу был хотя и ожидаемой мерой, но все равно произошел достаточно быстро. Пришлось оперативно перестраивать бизнес-процессы, связанные с продвижением и реализацией недвижимости. Компании налаживали онлайн-продажи и развивали дистанционные сервисы.

— Мы смогли быстро подстроиться под ситуацию, и в итоге закончили полугодие с теми показателями, которые запланировали еще в начале года, — комментирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Как мы помним, первая половина 2019 года была очень активна и в преддверии перехода на новые правила, показывала отличную динамику продаж. Но даже с учетом этого наши показатели в первом полугодии превысили аналогичный период 2019 года на 10%.

— Первое полугодие нельзя назвать удачным ни для одной строительной компании на рынке из-за резкого снижения активности в секторе на фоне пандемии, — считает Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development. — Значительные ресурсы пришлось затратить на изменение формата работы как на площадках, так и в офисах. Однако несмотря на трудности, нам удалось сохранить темпы строительства и оперативно нарастить продажи до плановых показателей после падения спроса в апреле.

В первом полугодии 2020 компания продала на тысячу больше, чем за аналогичный период 2019 года, при этом ввела в эксплуатацию около 106 тыс. кв. м недвижимости.

Противоречивым в части спроса для всего рынка называет первое полугодие и директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая:

— Нам удалось оперативно перейти на дистанционные продажи, дополнительно улучшить процесс онлайн-бронирования и в целом развить инструменты для взаимодействия с клиентами через интернет. Кроме того, своевременно стартовала ипотека с господдержкой, которая стала мощным драйвером. Все это помогло поддержать спрос и даже улучшить показатели. Например, в первом полугодии 2020 года объем продаж в ЖК «Северная долина» увеличился на 43% как по площади, так и по сумме сделок, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Объем продаж «Строительного треста» в первой половине 2020 года увеличился на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года,

— В первом полугодии 2020 года продажи достигли 8 млрд рублей, и это максимальный показатель по первому полугодию за все время работы компании на рынке, — рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. — Спрос на жилье во многом был простимулирован программами сельской ипотеки и ипотеки с господдержкой.

— Это полугодие выбивается из привычной статистики из-за пандемии, которая повлияла на темпы продаж, — отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — У разных компаний этот период растянулся на 2–3 месяца. Но застройщики смогли попробовать новые возможности, в частности, схему дистанционных продаж, которая ранее не применялись в качестве основной. Главный вывод — любая сложная ситуация всегда показывает сильнейших, которые, пройдя этот этап, становятся еще выносливее.

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко отмечает, что по итогам первого полугодия объем продаж компании в денежном выражении снизился на 8,5% по сравнению с планами, установленными на этот период, но в последнее время наметилась положительная динамика.

— Итоги первого полугодия оказались лучше, чем прогнозы, сформированные в апреле-мае, — комментирует он. — Спрос на новостройки поддержала программа субсидирования ипотеки. Благодаря ослаблению ограничений, связанных с коронавирусом, в июне покупательская активность повысилась — те клиенты, которые откладывали решение жилищного вопроса, вернулись в офисы продаж.

При сохранении этого тренда, чему может способствовать продление программы льготной ипотеки, Константин Гриценко прогнозирует, что компания достигнет показатели продаж, запланированные на этот год.

— Несмотря на ожидаемое снижение потребительской активности в условиях ограничений, связанных с распространением вируса COVID-19, на протяжении последнего квартала мы видим постепенное восстановление динамики спроса, — подтверждает президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина. — Стоимость заключенных контрактов в июне выросла на 78% по сравнению с маем 2020 года.

Всего за первое полугодие Группа «Эталон» продала 220,9 тыс. кв. м недвижимости на общую сумму 29,5 млрд рублей.

План продаж Setl Group на первое полугодие 2020 г. выполнен на 102%, сообщили в пресс-службе компании. При этом холдинг более, чем в 2 раза увеличил объем введенной в эксплуатацию продаваемой площади — до 125,7 тыс. кв. м, помимо жилых объектов, компания сдала общеобразовательную школу на 1100 мест в Приморском районе.

Для многих компаний это не первый кризис — в 2008 и 2014-м было не легче, поэтому опыт работы в сложных условиях уже есть. В частности, ГК «ПСК» полностью перевела сервис и оформление сделок в онлайн, с апреля вышла на двухнедельное опережение графиков строительства на каждом объекте и продлила поставки материалов для бесперебойной работы на стройплощадках.

— По итогам полугодия мы выполнили объёмные планы по продажам, помогла стратегия диверсифицированного портфеля: ГК «ПСК» строит проекты разных классов и сегментов, — рассказывает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Спад продаж в масс-маркете обошёл нас стороной, поскольку ЖК класса комфорт «Славянка» мы сдали с опережением в конце прошлого года и практически все квартиры там проданы. Сейчас мы сосредоточены на бизнес-классе и апартаментах, как раз эти два сегмента показали устойчивость к пандемии.

По его словам, продажи в апартаментах даже выросли, поскольку это инвестиционный инструмент, а в случае любой экономической турбулентности люди стремятся сохранить сбережения.

Компания «Дальпитерстрой» основной пул жилья — 6 домов общей площадью 300 тыс. кв. м — сдала в конце прошлого года, а 2020 год проходит под знаком социального строительства.

— Несмотря на непростую экономическую ситуацию, сложившуюся в стране, мы с уверенностью можем назвать первое полугодие удачным для компании, — рассказывает руководитель пресс-службы «Дальпитерстроя» Анна Боченкова. — Нам удается поддерживать высокие темпы возведения объектов. Рассчитываем, что темпы не снизятся и во втором полугодии.

В начале 2020 года компания начала строить две общеобразовательные школы — в Шушарах и Парголово, каждая на 1650 мест, а также детский сад на 320 мест в Шушарах. К концу года планируется сдать в эксплуатацию школу в Ленсоветовском и ряд жилых домов в Парголово, Ленсоветовском, Всеволжске и Лисьем Носу.

Конечно, без сложностей не обошлось. Например, начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин говорит о том, что было тяжело продавать без возможности вживую показать объект.

— Наша компания всегда славилась тем, что мы показываем клиентам квартиры даже на этапе строительства дома, — поясняет он. — Но мы быстро переориентировались, сделали видеопрезентации конкретных квартир, которые отправляли клиентам. Наладили процедуру дистанционного заключения сделки с регистрацией договора в Росреестре, пересмотрели всю процедуру взаимодействия с банками в случае ипотеки и пр. Такие оперативные действия помогли нам сохранить высокие темпы продаж. Естественно, клиентам добавляли уверенности регулярные фото- и видеоотчеты со стройки, что всё идет по плану, ничего не останавливается.

Сейчас компания уже возобновила работу представительств на объектах и снова показываем квартиры. Желающих побывать на стройке много. Тем более что с конца июня опять вырос спрос на недвижимость, отмечает Николай Гражданкин.

Использование информационных технологий стало главным фактором для поддержания рынка.

— Во многом сохранить текущие объемы по сделкам нам помогло и то, что у нас еще за год до пандемии был запущен онлайн-магазин квартир, и мы могли продолжать работу, несмотря на закрытие офисов и МФЦ, — поясняет Анжелика Альшаева. — За прошедшие месяцы мы значительно продвинулись в цифровизиции процессов. В частности, мы заключили соглашение с московской IT-компанией, что позволило расширить перечень доступных онлайн ипотечных программ — теперь от восьми банков.

Процент имеет значение

Главным фактором, повлиявшим на продажи, застройщики считают госпрограмму поддержки ипотеки, по которой ставки кредитов на новостройки снизились до 6,5%. По оценкам КЦ «Петербургская Недвижимость», в июне доля ипотечных сделок в общей структуре продаж выросла до 80%, а на льготную ипотеку пришлось более 90% всех кредитов.

— Безусловно, льготная ипотека, объявленная в середине апреля, оживила рынок, — комментирует Денис Бабаков, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». — 6,5% — это исторически минимальная ставка, и мы сразу же увидели интерес со стороны покупателей. К примеру, во втором квартале 2020 года в Петербурге число ипотечных сделок увеличилось в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. При этом большинство из них — это сделки по программе субсидированной ипотеки.

По его словам, наибольшим спросом пользовались по-прежнему квартиры-студии и однокомнатный вариант, чаще всего евроформата.

Денис Бабаков отмечает, что поскольку в середине июня президентом было предложено расширить льготную ипотеку для Москвы и Петербурга до 12 млн рублей, это, несомненно, увеличит количество сделок по этой программе, тем более что самоизоляция показала: новостройки более приспособлены к пандемической ситуации.

— За шесть месяцев компания нарастила долю ипотечного портфеля до 80%, — подтверждает Ольга Ульянова. — Это произошло за счет запуска программы «Ипотека с государственной поддержкой», а также снижения Центральным банком ставки рефинансирования.

В компании «Строительный трест» во втором квартале общая доля сделок с использованием ипотеки составила 80%, а в июне этот показатель приблизился к 90%.

Объем ипотечных сделок в компании «Главстрой Санкт-Петербург» за 6 месяцев увеличился на 22% относительно первого полугодия 2019 года.

— Благодаря ипотеке с господдержкой покупатели могут приобрести жилье большей площади, с большим количеством комнат, чем, возможно, планировали ранее, — комментирует Юлия Ружицкая. — Так, средняя площадь квартир, приобретенных в нашей компании в ипотеку, выросла с 42 кв. м в марте до 48 кв. м в июне.

Доля ипотечных сделок Группы «Эталон» увеличилась с 36% в 1 квартале до рекордных 44% во 2 квартале 2020 года.

— После анонсированного в июне увеличения лимита на покупку квартир в Москве и Санкт-Петербурге до 12 миллионов рублей более 85% нашего предложения подпадает под условия программы, — пояснил Геннадий Щербина.

— Если в первом квартале года доля ипотеки в «КВС» составляла 60%, а в первом полугодии 2019 года — 50%, то в мае-июне с использованием жилищных кредитов проходило уже больше 80% сделок, и эти цифры сохраняются в июле, — приводит данные Анжелика Альшаева. — Сейчас кредит можно взять даже ниже, чем под 6,5% годовых. У нас, например, запущена программа субсидирования с банком ВТБ, в рамках которой мы предлагаем ставку 0,5% годовых в первый год кредитования. Люди уже имеют опыт прохождения сложных периодов, и сейчас торопятся решить жилищный вопрос, понимая, что таких лояльных условий в будущем может не быть.

Ставки ниже 6,5% сейчас предлагают многие застройщики, что увеличивает долю ипотечных сделок. Так, в июне по ипотеке в СК «Инвестторг» от общего объема зафиксировано 84%.

— В нашей компании приобрести квартиру можно по ставке 5,8%, — рассказывает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг». — А с такой низкой ставкой, как 0,5% по кредиту, продавец берет на себя выплату части процентов — это хороший инструмент, который позволяет стимулировать продажи. Банки продолжают учиться, анализируют рынок строительства. Для застройщиков условия выставляются достаточно строгие.

При этом многие застройщики еще достраивают свои объекты по старой схеме, т.е. на деньги дольщиков, а не на кредитные средства банков.

По словам Сергея Мохнаря, итоги полугодия показали, насколько важна совместная работа строительного и финансового секторов.

— Мы решили сделать свою «льготную ипотеку» для апартаментов, на которые не распространяется господдержка, — рассказывает он. — Совместно с ВТБ ГК «ПСК» разработала программу под рекордно низкие 4,2% в первый год кредитования. Банки тоже стали предлагать клиентам скидки. В итоге коронакризис привёл к самому быстрому снижению ставок. Уже сейчас средняя ставка, если не брать льготную ипотеку, составляет 8,3%. Вероятно, что к концу года она опустится ниже 8%, а по проекту «Жилье и городская среда» этого планировалось достичь только к 2024 году.

Цены растут

Активный спрос вместе с сокращающимся предложением (в первом полугодии на рынок вышло вполовину меньше проектов, чем в 2019 году) сказался на ценах. После апрельского затишья, в мае они продолжили постепенный рост.

Так, по итогу полугодия в ГК «КВС» средняя стоимость реализованного квадратного метра по сравнению с I полугодием 2019 года выросла на 6% в Ленобласти и на 5% в Санкт-Петербурге. Объекты «Ленстройтреста», начиная с января 2020 года, подорожали на 10%. Цены на объекты ГК «Полис Групп» выросли на 13–15% в зависимости от проекта. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости ГК «Эталон» составила 162 982 рубля, что на 14% выше показателя 1 полугодия 2019 года

Средние цены в июне продолжили свой рост. По данным КЦ «Петербургская недвижимость» в классе масс-маркет в Петербурге +1,4% за месяц (и уже +7,6% с начала года) до 123,3 тыс. рублей, в пригородах +1,5% за месяц до 80,3 тыс. рублей.

Прогноз осторожный

Несмотря на то, что в первом полугодии провала не случилось, строители готовятся к тому, что покупатели не будут столь активны и дальше.

— Сейчас драйвером роста рынка является ипотека с господдержкой, пока программа действует до ноября 2020 года, — говорит Ольга Ульянова. — Дальнейшие прогнозы можно строить через понимание ситуации с эпидемиологической обстановкой в стране и мире, а также планам правительства по продлению срока действия государственной программы.

Кирилл Тимофеев считает, что к концу года есть шансы выйти на уровень прошлого года при сохранении программ поддержки, но прогнозировать достаточно сложно — смотря как будет развиваться ситуация с коронавирусом и, соответственно, с экономикой.

Конечно, хотелось бы, чтобы следующее полугодие прошло без резких колебаний, но надежд на это немного.

— Второе полугодие не будет простым. Мы будем ощущать последствия снижения экономической активности, — отмечает Ян Фельдман.

— Хотелось бы, чтобы вторая половина года была более спокойной и стабильной, но мы понимаем, что возможна вторая волна пандемии коронавируса, — считает Константин Гриценко. — Мы к ней готовы, потому что отработали проведение сделок в дистанционном формате.

Сергей Мохнарь оптимистично ждем возвращения спроса и платежеспособности покупателей к докризисному уровню: «В первом полугодии были созданы условия для комфортной покупки недвижимости: ЦБ снизил надбавочные коэффициенты, многие банки снижают ставки по стандартным программам ипотеки и рефинансированию».

— Начало лета показывает высокую активность покупателей, и, если новой волны заболеваний и новых ограничений не последует, можно предположить, что такой спрос сохранится и в осенний период, — считает Анжелика Альшаева. — В дальнейшем многое будет зависеть от того, какие ставки по жилищному кредитованию мы увидим после 1 ноября. Вряд ли до этого времени общая экономическая ситуация восстановится, и доходы граждан вернутся в прежнее русло. Поэтому мы надеемся на продолжение программы госсубсидирования.

Пандемия не только повлияет на количество сделок, но и приведет к переоценке требований, которые люди предъявляют к своему жилью. По мнению Яна Фельдмана, для многих станут важны такие опции, как наличие пространства для удаленной работы в соседнем доме, детский сад или школа прямо у себя в квартале, возможность выйти погулять или заняться спортом, не уезжая далеко от дома.

При этом Кирилл Тимофеев говорит, что поскольку в черте города становится все меньше места под застройку, рынок первичной недвижимости может сдвинуться в сторону области. Вероятно, будет расти спрос на вторичную недвижимость в черте города. Но поскольку на «вторичку» условия покупки не столь интересные, как на первичную — нет таких привлекательных ставок по ипотеке — сложно сказать, компенсирует ли это спрос на областные новостройки. На него, в свою очередь, значительно будет влиять развитие областной инфраструктуры — транспортная доступность, наличие школ, садов и поликлиник, а также коммерческих объектов.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»