Ипотека ускорила сделки. Застройщики надеются на восстановление спроса к концу года

В июле у большинства девелоперов наметилась положительная динамика продажи квартир. Но расслабляться рано — денег у людей больше не становится, а льготная ипотека не панацея, если нет средств для первого взноса.

На круглом столе «Фонтанки» игроки строительного рынка обсудили, как долго еще продлится турбулентность спроса, почему инвесторы перестали скупать квартиры в Девяткино целыми подъездами и что может привлечь на рынок новых клиентов, а не тех, кто и раньше собирался приобретать жилье и лишь выжидал удобного момента.

Летние месяцы всегда были не самыми удачными для сделок на рынке недвижимости: в июле — августе обычно спрос падает, а вновь активность повышается, когда люди выходят из отпусков. Но 2020-й выдался особенным: несколько месяцев различных ограничений привели к тому, что сформировался отложенный спрос. И продажи в июне — июле это как раз покупки, перенесенные из-за коронавируса.

— Учитывая два разнонаправленных фактора, можно считать, что спрос немного стабилизировался и находится на уровне прошлого года, — сообщил генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Сейчас, впрочем, тоже не обходится без сложностей: ежедневно Росреестр регистрирует всего 2000 сделок, что тормозит рынок.

По итогам полугодия рынок Петербурга показал отрицательную динамику — минус 30%. По проектам «закадья» снижение числа зарегистрированных договоров долевого участия еще больше — 46%.

— Ажиотаж в конце марта позволил девелоперам накопить некоторое количество сделок и пережить апрель не с такими плохими показателями, а вот в мае — июне рынок показал истинное положение дел, — рассказала Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу, руководитель аналитической службы LEGENDA Intelligent Development. — В конце июня, по мере снятия ограничений, люди стали возвращаться к нормальной жизни, но на продажах это сказалось не сразу. В июле мы, конечно, надеемся на лучший результат, но пока не ожидаем, что спрос достигнет докризисных показателей в целом по рынку.

При этом, по ее словам, хотя все классы жилья пострадали одинаково от снижения спроса, есть различия между застройщиками и проектами — расслоение в качестве проектов, в их идеологии дает некоторым компаниям возможность меньше терять в кризис. Например, у LEGENDA падение составило всего 5%, и то это было во многом связано с трудностями в регистрации сделок.

— Мы сейчас активно выходим на прирост в 10% ежемесячно, и если позитивная динамика сохранится, то к концу года вернемся к докризисному уровню, — оценил перспективы заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, — Продажи за КАДом и так падали последний год, шел переток спроса в городские проекты, а в результате кризиса спад продаж в сегменте эконом-класса и вовсе составил около 50%.

— После ослабления режима ограничений, которые были введены в апреле 2020 года, рынок недвижимости начал отыгрывать свои позиции в продажах, — отметила директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — В июне, можно сказать, рынок полностью восстановился.

Аналогичные тенденции наблюдались и в сегменте сервисных апартаментов.

— Спрос на инвестиционную недвижимость в июле продолжил восстанавливаться, работает фактор отложенного спроса: к нам возвращаются люди, не совершившие покупки в период самоизоляции, — рассказала Ольга Смирнова, операционный директор девелоперской группы PLG. — Рост количества обращений и сделок начался в первой половине июня, когда обозначился горизонт снятия режима самоизоляции. В целом первое полугодие — период разнонаправленной динамики спроса: первый квартал — уверенный рост по сравнению с показателями 2019 года, второй — резкий спад по понятным причинам. К концу июня темпы продаж значительно превышали прошлогодние. Рассчитываем, что этот тренд сохранится как минимум до середины осени — конечно, в случае общей макроэкономической стабильности и отсутствия рецидивов эпидемии.

Процент для своих

Хитом последних месяцев, безусловно, стала ипотека — субсидированная как государством до 6,5% годовых, так и рядом застройщиков, предложивших ставки вплоть до 0,1% на первый год кредитования.

— Государственная программа субсидирования ставки по ипотеке снизила ставку по ипотеке для покупателей до 5,8–6,1%, — отметила Ольга Ульянова. — Все граждане, которые планировали решить жилищный вопрос, и даже те, кто просто присматривался к способу сохранения имеющихся денежных средств, приобретают квартиры в новостройках. Сегодня это действительно выгодно.

Но массовость этой программы имеет и негативный эффект.

— Застройщики подключались к программе постепенно, и чем шире она становилась, тем меньше давала эффекта для конкретного застройщика, — считает Ксения Садкова, — сейчас она немного ускоряет действия людей, у которых есть потребность купить квартиру здесь и сейчас. Застройщики борются за определенное количество людей, которые и так не против приобрести жилье. По сути, это демпинг и на нем далеко не уедешь.

Но спрос в принципе сокращался и до коронавируса, поэтому такие маркетинговые инструменты теряют эффективность. Ксения Садкова рассказывает, что стратегия компании LEGENDA направлена на работу с пассивным спросом и расширение клиентской базы за счет тех людей, у которых нет потребности купить квартиру здесь и сейчас.

— Все меры государства полезны для привлечения тех, у кого есть потребность в жилье, — пояснила Ксения Садкова. — Если же человек живет в своей квартире и в целом ею доволен, то наша задача — предоставить продукт, ради которого он захочет съехать и купить что-то, показать, как приобретение жилья качественно изменит его жизнь.

— Ставка 6,5% сработала на тех, кто откладывал покупку в связи с небольшой нехваткой денег — это «горячие» клиенты, которые планировали приобрести квартиру в ближайшие три месяца, — подтвердил Максим Жабин. — Это позволило компании выровнять показатели и получить положительную динамику. Но надо, чтобы продукт был интересен в долгосрочной перспективе.

Субсидированная ипотека влияет на спрос и в сегменте доходной недвижимости. По словам Ольги Смирновой, в случае с апартаментами речь идет об ипотеке, субсидированной застройщиком на весь срок или на первый год кредитования. При этом традиционно работают и акционные предложения.

— Кризисный рынок избалован, и покупатели воспринимают акции как «маст хэв» со стороны застройщиков, — отметила она, — это могут быть скидки, отделка, мебель или парковка в подарок.

Энтузиазм инвесторов, по словам Ольги Смирновой, подогревают также слухи о падении курса рубля в августе.

Максим Жабин заметил: несмотря на привлекательность условий самой ипотеки по госпрограмме, она не настолько доступна как кажется. Когда программа только запускалась, то первоначальный взнос был установлен в размере 20%. При средней стоимости квартиры в 6 млн рублей это 1,2 млн рублей, и найти такие деньги сразу не так-то просто. Поэтому компания решила помочь потенциальным покупателям временной программой рассрочки, а потом и банки, поняв, что число заемщиков уменьшается, снизили первоначальный взнос.

Алексей Белоусов выделяет три направления, которые могут поддержать спрос на жилье в текущих условиях. Первое — субсидированная ставка по ипотеке. Это направление реализовано, но не в полном объеме.

— И петербургское, и московское сообщество предлагали сделать ставку 2% для всех регионов, а не только для Дальнего Востока, — пояснил он. — В таком случае даже те, кто не думал раньше, пошел бы за ипотекой.

Ольга Ульянова добавила, что помимо этой конкретной программы социальная политика государства, направленная на поддержку семей с детьми, помогает в формировании спроса. Увеличение размера материнского капитала на второго и последующего детей, введение программы выплаты материнского капитала на первого ребенка, семейная ипотека — все эти меры позволяют большему количеству россиян задуматься о приобретении собственного жилья или об улучшении жилищных условий, считает она.

Второе направление — инвестиционное. Центробанк планомерно снижает ключевую ставку, что приводит к уменьшению ставки по депозитам, а значит, люди ищут другие способы вложения средств. И заработок, который может дать стройка, может оказаться выше, чем по другим инструментам, полагает Алексей Белоусов.

И третье — уменьшение стоимости жилья за счет уменьшения издержек стройки. Тут поможет цифровизация, сокращение административных барьеров и снижение платы за подключение к монополистам. Поскольку государство владеет большинством энергетических компаний, оно может и должно регулировать рост тарифов, уверен он.

По словам Максима Жабина, эффективной мерой поддержки застройщика станет возможность забирать средства с эскроу-счетов сразу после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации собственности на квартиры. Это сократит период возврата средств на 2–3 месяца. Но в целом, как бы ни поддерживало государство застройщика, более эффективно — формировать платежеспособный спрос, помогать субсидиями клиенту.

Тайные знания инвесторов

Недвижимость всегда считалась «тихой заводью» для людей, которые хотели сохранить средства, особенно для более консервативного старшего поколения.

— В России при неразвитости финансовой системы наиболее понятным и стабильным инструментом инвестирования является недвижимость, которая в последние 1,5 года вновь вернула себе репутацию не только инструмента сохранения средств, но и инструмента заработка, — считает Ольга Ульянова.

Но сейчас вложения в жилье именно с целью получить высокий доход осложняются рядом факторов.

— С переходом на эскроу-счета инвестиционные покупки становятся не такими интересными, потому что часть прибыли забирают банки, — пояснил Алексей Белоусов, — но пока около 70% объектов в Петербурге продаются по старой схеме долевого участия, поэтому они могут быть потенциально привлекательны для получения дохода.

Значительная часть инвестиционных покупок на деле таковой не является — люди только называют это вложением средств, но покупают жилье для себя с расчетом, что этот актив можно будет продать при необходимости.

— Почти не осталось профессиональных инвесторов, которые раньше скупали квартиры в Девяткино подъездами, чтобы потом перепродать и получить разницу в цене от котлована до ввода в эксплуатацию, — заявила Ксения Садкова, — а те, что остались, поменяли стратегию и стали очень избирательны. Дело даже не в эскроу, а в том, что каждый кризис меняет ценообразование и «распродаж» на старте становится все меньше, у застройщика нет в этом потребности.

Сейчас, по ее словам, инвесторы вкладываются в отдельные проекты, которые даже в кризис показывают положительную динамику цен, но таких мало — и проектов, и инвесторов. Кроме того, из-за постоянных кризисов благосостояние людей не растет. И доля ипотечных сделок, доходящая до 80%, показывает, что людей, у которых есть деньги «в кубышке» и которые принесут их на рынок недвижимости в кризис, совсем немного.

Максим Жабин считает, что недвижимость — это фундаментальный способ вложения средств. Но, чтобы получать прибыль, нужно тщательно выбирать проекты. Это могут быть, например, элитные дома в центре города или рядом — с годами их ценность будет только расти, потому что новых проектов там появляться не будет, человек не сможет купить жилье в этом месте, но сможет арендовать. Поэтому внуки сегодняшних владельцев недвижимости будут сдавать квартиры и объект станет доходным.

Если говорить о перепродаже строящегося жилья, то покупатель должен обладать уникальными знаниями о будущей среде и инфраструктуре. Например, что там в перспективе появится торговый центр, парк или новая развязка.

— Когда рядом с нами появилась КАД, это увеличило стоимость квартир на 15–20%, — рассказал Максим Жабин. — Тот, кто обладает информацией, может управлять ликвидностью своих инвестиций. Именно поэтому профессиональных инвесторов мало, и они взвешенно подходят к выбору объектов.

Еще один вариант получения дохода не связан с покупкой квартир — это приобретение ценных бумаг строительных компаний. Доходность облигаций на сегодняшний день — 8–14%. Рынок ценных бумаг пока вообще не очень освоен массовыми инвесторами, отметил Максим Жабин, но весьма вероятно, что через 2–3 года долевое участие вообще отменят, и тогда это будет едва ли не единственный способ привлекать средства во время строительства помимо банковских кредитов.

Еще один относительно новый инструмент, который составляет конкуренцию традиционному жилью, — доходная недвижимость, предполагающая получение пассивного арендного дохода «под крылом» управляющей компании.

— Безусловно, кризис стимулирует сделки на рынке инвестиционной недвижимости, которая обеспечивает как прирост стоимости квадратного метра в ходе строительства, так и пассивный арендный доход после сдачи объекта в эксплуатацию, — рассказала Ольга Смирнова, — Например, по одной из наших программ доход в инвест-отеле «Интуит» на Витебском проспекте составляет 12% годовых со студии в месяц вне зависимости от заполняемости отеля и номера. Программы, доходность которых зависит от сезонной заполняемости, могут приносить до 15% годовых. Также для спокойствия инвесторов мы разработали антикризисную программу на 2021 год, которая стала миксом из других — собственник номера в первой очереди инвест-отеля «Интуит» получает доходность в зависимости от заполняемости номера, но не меньше определенной суммы в месяц. Это несгораемая сумма, которую мы гарантируем покупателям номеров в первой очереди инвест-отеля.

Ксения Садкова согласилась, что перспектива продать недвижимость дороже, чем купил, важна и для непрофессиональных инвесторов.

— Выигрывает тот, кто может на ранних стадиях понять, что это будет успешный проект по локациям, по решениям, по репутации застройщика, — пояснила она. — Не секрет, что рынок сейчас не совсем честный, и многие компании рисуют на старте красивые рендеры, которые по факту не соответствуют действительности.

Еще один фактор — уникальность предложения. Например, по словам Ксении Садковой, в продаже у компании LEGENDA квартир немного, и это тоже стимулирует покупателей быстрее выходить на сделку, так как позже нужной планировки может уже и не быть. «Для наших покупателей это имеет значение больше, чем субсидирование процентной ставки», — отметила она.

Нужно отметить, что объемы строительства жилья в целом снижаются. В 2020 году количество выведенных на рынок новых проектов на 50–60% меньше аналогичного показателя прошлого года.

— Многолетнее реформирование рынка недвижимости не могло не оказать влияния на строительную отрасль, — прокомментировала Ольга Ульянова. — Количество компаний, которые готовы вести строительный бизнес, сократилось; количество объектов, которые могут быть реализованы в текущих условиях, неуклонно падает уже второй год. Помимо жестких условий по строительству социальной и дорожной инфраструктуры рядом с жилыми проектами, которые значительно ослабляют экономическую привлекательность проекта и повышают риски его реализации, сегодня активным участником строительства стал банк, который также, являясь коммерческой организацией, заинтересован в прибыльности проекта. Сроки вывода новых проектов возросли, количество проектов, которые получают одобрение банков, сократилось.

Во-первых, работает фактор отложенного спроса — к нам возвращаются люди, не совершившие покупки в период самоизоляции. Во-вторых, слухи о падении курса рубля в августе сильно подогревают энтузиазм инвесторов. В-третьих, в период экономической рецессии, инвестиционная недвижимость является наиболее надежным способом сохранения накоплений, а возможность получать пассивный арендный доход в будущем дополнительно повышает её привлекательность.

Больше функций за те же деньги

Когда все самоизолировались и стали много времени проводить дома, то появилось мнение, что модель потребления изменится — всем понадобятся кабинеты в квартирах, место для хобби, да и вообще — жить впятером в однокомнатной квартире в принципе невозможно.

— Конечно, любой здравомыслящий человек понимает, что большая квартира лучше, чем маленькая, но позволить себе более комфортные условия может мало людей, — сказала Ксения Садкова, — поэтому менять продукт прямо сейчас и делать в каждой квартире по кабинету не надо. Выигрывает тот застройщик, который предложит дополнительные функции в том же бюджете и в том же метраже. Человек не может потратить больше денег, чем у него есть — да ему и не дадут, — потому что размер ипотеки ограничен доходом.

При этом идея о том, что все продажи вскоре уйдут в онлайн, сформировавшаяся во время ограничений, также не находит подтверждения — люди хотят потрогать и увидеть вживую продукт, убедиться в его качестве.

— Человек покупает не самое дешевое, а самое дорогое, что может позволить себе в данный момент, никто не хочет получить продукт плохого качества, — отметил Максим Жабин, — должны быть возможности для онлайн-покупок, но 90% покупателей, особенно тех, для кого это первое жилье, хотят увидеть все своими глазами, посмотреть на район, пообщаться с соседями.

— Скорее всего, будет симбиоз офлайна и онлайна, и то, в какую сторону будет склоняться покупатель, зависит от честного исполнения застройщиками их обязательств, — пояснила Ксения Садкова. — Если результат не будет совпадать с рендерами, отрасль по-прежнему будет отставать в цифровизации. Это особенно важно для клиентов, которые не могут приехать в Питер. В условиях сокращающегося спроса начнется борьба за иногородних покупателей, но она возможна только при честности застройщиков.

Еще один важный фактор — обслуживание домов после завершения строительства. Застройщики уверены, что наличие собственной управляющей компании, оказывающей больше услуг, чем просто содержание парадных в чистоте, имеет на сегодняшний день большое значение для того, чтобы сделать выбор в пользу их дома.

Волатильность и турбулентность

Ожидать, что рынок успокоится раньше, чем к середине следующего года, не стоит, несмотря на то, что программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, скорее всего, продлится — в том числе из-за снижения ключевой ставки Центробанком.

— Цены как росли, так и будут расти, — полагает Максим Жабин, — компании, которые работали по-старому, заканчивают свои проекты, а для новых придется брать деньги в банке. Строить себе в убыток никто не будет.

По словам Алексея Белоусова, главное для стройки — это покупательская способность населения, которая во многом зависит от того, насколько щедро государство наполняет бюджеты регионов. Если будет увеличиваться финансирование по госпрограммам и будут расти зарплаты, спектр покупателей расширится; если политика государства будет консервативной и доходы останутся на прежнем уровне, то спрос на жилье будет падать.

— Главный вопрос у многих сейчас, будет ли вторая волна эпидемии, но даже если она придет, кризис окажется меньше: люди уже поняли, как действовать в такой ситуации, застройщики тоже пережили шок и выстроили процессы, — считает Ксения Садкова. — Но вряд ли до конца года рынок стабилизируется и выйдет на положительную динамику. Показатели будут улучшаться, но не семимильными шагами.

Она отметила, что прогнозы относительно дальнейшего снижения ключевой ставки негативно влияют на рынок — люди откладывают покупку, чтобы в будущем получить кредит дешевле.

— Нет оснований рассчитывать на резкий спад — конечно, если не случится второй волны эпидемии с соответствующими изоляционными мерами, — согласилась Ольга Смирнова. — Да, возможно произойдет коррекция: исчерпается отложенный спрос, который в данный момент наблюдается на рынке. Но в целом, мы рассчитываем, что тренд на положительную динамику сохранится.

Максим Жабин отметил, что история с льготной ставкой по ипотеке — это замкнутый круг. Если государство перестанет субсидировать ипотеку, то не будут покупать жилье. При снижении потоков покупателей девелоперы не будут начинать новые проекты и брать кредиты на строительство. Не будет дохода у девелоперов — они не будут платить налоги, государство не получит доход от одной из крупнейших отраслей. При этом он предвидит, что клиентов потеряют и банки, для которых ипотека сейчас — один из основных продуктов. Поэтому, скорее всего, даже при отсутствии субсидирования банки и застройщики придумают сами инструменты стимулирования спроса, что происходило раньше и происходит сейчас.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»