Поделиться«Фонтанка» нашла оригинальную схему превращения социальной инфраструктуры новостроек в ценную коммерческую недвижимость. Сразу после ввода в эксплуатацию положенных по нормативам паркингов они обрастают магазинами и офисами.
Если вы не покупаете место в паркинге своего жилого комплекса, его купит кто-то другой. Не только природа не терпит пустоты, но и застройщики. Зачем содержать простаивающие помещения паркингов, которые требуется строить по градостроительным требованиям, если есть покупатель, имеющий другие виды на использование квадратных метров. Так парковочные комплексы превращаются в магазины и офисные центры.
К примеру, как минимум в четырех ЖК, возведенных Группой ЛСР, пустующие машино-места стали продуктовыми магазинами (наверняка тоже нужными новоселам), а в перспективе — и офисными помещениями.
Самый свежий пример — в расположенном за КАД ЖК «Новая Охта». Его жители на прошлой неделе обнаружили на «Авито» объявление о сдаче в аренду одной из многоуровневых парковок, которые им обещала построить ЛСР. Машино-места еще не поступили в широкую продажу, но уже предлагаются под офисы и магазины.
Строители подчеркивают: этот объект на Муринской дороге, 63, к. 1, — именно паркинг. Он должен там появиться, чтобы были соблюдены нормативы по обеспеченности жильцов местами для стоянки машин. Продажи там еще не начаты, подтвердили в ЛСР: запланированный срок сдачи — сентябрь 2020.
Многие из жильцов «Новой Охты» на своем форуме не поверили в реальность объявления, назвав его уловкой агентов по недвижимости, завлекающих клиентов. Но это не тот случай, тут все честно: автор объявления по имени Станислав предложил корреспонденту «Фонтанки», представившемуся потенциальным арендатором, снять 250 кв. м конкретно в паркинге на Муринской дороге, 63, к. 1, под офис консалтинговой фирмы. Цену зарядил не очень высокую — 800–1000 рублей в месяц за кв. м в зависимости от этажа. Из приятного — арендные каникулы на время ремонта. Помещения в соседнем жилом доме на первом этаже, для сравнения, сдаются под торговлю по 1200 рублей за метр.
ПоделитьсяАгент заверил, что у него всё законно — якобы есть договор долевого участия с застройщиком. Собственность еще не оформлена, что логично: паркинг же пока не достроен и не введен в эксплуатацию. Тем не менее под него уже подыскивают арендаторов: торговля в цоколе, на первом и втором этажах, а на третьем-четвертом — офисы. При таких раскладах машины там парковать и правда будет негде — только на улице.
Если взять в руки калькулятор и посчитать, получается, что экономический смысл в таком бизнесе есть. К примеру, 163 запроектированных машино-места по цене 350–460 тысяч рублей за каждое (столько они стоят в соседних паркингах) — это где-то 65 млн рублей за всё. Возможно, оптовому покупателю делалась скидка. Выходит не более 20 тысяч рублей за квадратный метр. При том уровне стоимости аренды, что декларирует агент, окупается парковка, превратившаяся в торгово-офисный центр, за два года, а затем начинает приносить прибыль.
У этого же продавца есть несколько архивных объявлений на «Авито». В том числе коммерческие объекты в ЖК «Цивилизация» и ЖК «Цветной город». Второй — выглядит как брат-близнец парковки в «Новой Охте», хотя в фотошопе у него на фасаде уже пририсована вывеска магазина крупной торговой сети, а его наличие подается потенциальным арендаторам верхних этажей как преимущество: «На первом этаже будет располагаться ЕДИНСТВЕННЫЙ продуктовый магазин». Возможны и варианты кардинальной перепланировки: «В случае необходимости можно открыть фасад и установить вместо сэндвич-панелей окна. На втором этаже с отдельным входом и своей разгрузкой с подъемником возможны различные конфигурации по площади».
Есть в паркингах и уже состоявшиеся проекты. Нижние части гаража в «Калина парке» занимает продуктовый магазин демократичного бренда. Верхние этажи при этом сохранили свое функциональное назначение. В ЖК «Паруса» — продуктовый магазин более высокого сегмента.
«Фонтанка» выяснила, что как минимум в двух последних объектах превращение парковок в коммерческие объекты прошло при участии ООО «Дельта-Инвест». Именно оно значится в выписках из Росреестра как первый после структур ЛСР владелец парковок. Далее они уходили в руки частных инвесторов, которые сейчас и оперируют коммерческими метрами. К примеру, на Кушелевской дороге речь идет о юрлицах, связанных с бывшими владельцами сети магазинов «Кей». А на Патриотов новый владелец паркинга — Екатерина Полякова. Судебные архивы помнят ее как контрагента ныне почившего ТД «Интерторг» по вопросам аренды помещений. Теперь она сдает помещения московским ретейлерам.
Паркинги в «Новой Охте» и «Цветном городе» пока не нашли новых владельцев по документам. Первый пока в статусе незавершенного строительного объекта, второй, судя по Росреестру, — в собственности структур ЛСР. Впрочем, это не мешает девелоперам осваивать площади и сдавать в аренду.
Константин Лукьянов, гендиректор и владелец «Дельта-Инвеста», объясняет: «Некоторые парковочные комплексы тяжело продаются и годами стоят пустыми. Я разговаривал с руководителем коммерческой службы в ЛСР, они иногда продают их до трех лет. И понятно, что возникают идеи как-то использовать их дополнительно. Наша компания выступает в роли крупного девелопера. Покупает и продает. Иногда с парковками работает, иногда не с парковками. И те, кто у нас покупает, понимает, что как минимум первые этажи логично использовать как коммерцию. Это для самих же жильцов удобно в первую очередь. Сами парковочные комплексы не востребованы на сегодняшний день в том объеме, в каком они производятся».
Обитатели жилых комплексов могли бы поспорить с этим. К примеру, купить машино-места в паркинге ЖК «Калина парк» у застройщика уже невозможно — только перекупать у нынешних владельцев. В «Калина парк - 2» осталось всего восемь мест, и только на одном этаже. А в «Цветном городе» в свободной продаже мест в паркингах нет в принципе. В «Охта парке» есть места сразу в трех паркингах — но они относятся к первым, уже заселенным корпусам. У второй части комплекса, расположенного по другую сторону Муринской дороги, кроме еще не достроенного, но уже активно сдаваемого в аренду, никаких вариантов нет.
«Никаких нарушений в том, что застройщик продает машино-места не только жильцам, а всем желающим, нет. Кроме того, затраты на строительство паркингов зачастую выше, чем можно выручить от продажи мест, ведь их возведение — обязанность застройщика, и он ее честно выполняет, — отмечает генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. — Вопросы может вызывать дальнейшая эксплуатация новыми владельцами паркинга. К примеру, как им удалось из неотапливаемого здания сделать торгово-офисное, требующее куда большую инженерную инфраструктуру, и затем согласовать все эти изменения — не очень понятно».
Требования к офисам и правда отличаются от того, что обычно есть в паркингах. К примеру, действующий СНиП 31–05–2003 «Общественные здания административного назначения» требует наличие одного унитаза на каждые 45 работающих мужчин и 30 женщин. А также один умывальник на 40 мужчин и 27 женщин. А значит, необходимо решить вопросы водоснабжения и канализации. Простая логика подсказывает, что и отопительные системы должны быть куда более основательными, и электричества холодильным установкам в продуктовых магазинах надо больше, чем есть в паркингах.
Однако если все вопросы по линии МЧС и Роспотребнадзора решены, то профильные чиновники затруднились с ходу сказать, какое именно ведомство должно следить за тем, как владельцы паркингов используют их. Это ведь не жилье, не прилегающие к нему встройки-пристройки, и не арендованные у города коммерческие помещения, вопросы эксплуатации которых жестко контролируются соответствующими службами. Скорее всего, говорят ответственные лица, какая-то проверка все же могла бы быть проведена по жалобам тех, чьи права ущемлены. В данном случае, это, например, покупатели квартир, которые смогут доказать, что кроме как в этом, потерянном для них паркинге, машину больше поставить некуда. Но формально к строителям у них не может быть претензий — те ведь построили паркинг, как и обещали. А то, что он не был востребован жильцами, и покупатель решил использовать по-другому, — не вина застройщика.
«Если жильцы чувствуют себя обманутыми, претензии им надо предъявлять именно к новым собственникам, а не к строителям», — соглашается Алексей Белоусов. Но куда именно надо жаловаться на то, что владелец нежилого помещения использует его так, как ему выгоднее, а не так, как удобнее жильцам соседних домов, он также затруднился предположить.
Вместе с тем крупные застройщики уже имеют болезненный опыт исправления ситуации, когда проданный в частные руки объект, предназначенный под конкретные социальные нужды, сменил функционал. Так, в Девяткино помещения, построенные для детского сада, были проданы частному предпринимателю, который превратил их в продуктовый магазин. Череда скандалов и жалоб жителей привела к тому, что застройщику пришлось выкупить помещения назад.
Денис Лебедев, Евгения Горбунова,
«Фонтанка.ру»
