«Меня попросили, и я согласился. Что теперь делать — не знаю». Почему инвесторы не берутся за реконструкцию памятников в Петербурге

Сегодня восстановлением памятников культуры по разрекламированной программе «Рубль за метр» занимаются в Петербурге всего три компании. При этом полностью разрушенных объектов в городе насчитывается куда больше — в десятки, а то и в сотни раз. Чиновники не спешат и переводят стрелки на инвесторов. Однако желающих «вписаться» в программу почти не осталось. Слишком долго, дорого и нудно, а делать что-то «на общественных началах» уже не модно.

Программа «Рубль за метр» появилась в Петербурге совсем недавно — ее приняли в 2018 году. С тех пор на торгах было разыграно только три исторических памятника — Александровские ворота Охтинских пороховых заводов на улице Химиков, «Оранжерея» дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача» в Петергофе и особняк-контора и здание библиотеки лесопильного производства Колобовых напротив Крестовского острова. Еще один выставленный на торги лот — «Дом Ф.Н.Челищева (М.В.Кольбе)» на Вознесенском — так и не нашел своего инвестора.

Оценить реальный успех программы пока невозможно. В течение двух лет инвесторы могут спокойно заниматься разработкой и согласованием проектной документации для реставрации объекта. После чего у них будет еще 5 лет для завершения всех начатых работ. Единственная загвоздка — все эти годы инвестор должен платить ежемесячную арендную плату, основанную на рыночной цене объекта. Её, кстати, определяет подведомственное городскому комитету по имущественным отношениям СПб ГУП «ГУИОН».

Согласно условиям программы, после выполнения всех работ инвестор может взять объект в аренду на 49 лет по цене 1 рубль за 1 метр. При этом, если в течение 7 лет компания с поставленными задачами не справится — ей грозят штрафные санкции. Кроме того, инвестор сам может отказаться от здания и расторгнуть договор с городом. Пока таких случаев не было.

«По арендной плате по трем арендованным объектам-памятникам особых вопросов нет, — отмечают в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». — Единственное, есть задолженность по «Оранжерее» Собственной дачи в Петергофе за август 2020 года». По оценкам ведомства, в этом нет ничего критичного. Так что можно смело сказать: с требованиями инвесторы пока справляются.

Впрочем, учитывая, что во время карантина арендная плата начислялась в полном объеме, какие-то недочеты, наверное, можно и простить. К тому же, желающих восстановить памятники культуры не так много — особо выбирать не приходится, признаются в комитете.

Приятно познакомиться

Александровские ворота, разыгранные на торгах в конце 2019 года, достались «НИИ «Химволокно» управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова за 6300 рублей в месяц. Целевое назначение объекта — музей, его площадь — почти 44 кв.м. По данным КГИОПа, в августе этого года инвестор запросил разрешение на проведение противоаварийных работ. Судя по всему, процесс пошел.

Как рассказал «Фонтанке» Игорь Водопьянов, сейчас ворота обнесли забором, провели консервацию и сделали обмеры здания.

«У меня и планов-то никогда таких не было с этими воротами, — признается инвестор. — Это же убыточный проект. Меня, грубо говоря, попросили — я вот откликнулся и все. Я даже не понимаю, что с ним делать-то буду дальше. Когда отремонтирую, районной администрации постараюсь сбагрить их».

По его словам, в этих проектах ничего сверхприбыльного нет. Все хорошие объекты инвесторы разобрали в течение последних тридцати лет — сейчас остались только тяжелые здания и помещения. «Иначе бы они уже давно нашли своего хозяина», — отмечает Игорь Водопьянов.

Еще один лот был разыгран в конце января 2020 года. За 55 тыс. в месяц «Оранжерею» в Петергофе забрала «Московская инвестиционно-строительная компания». Стартовая цена оказалась в несколько раз меньше итоговой — первоначально город предлагал отдать здание за 12,4 тыс. рублей в месяц. В середине августа КГИОП выдал инвестору задание на проведение работ по сохранению объекта.

На рынке «МИСК» работает довольно давно — с 2003 года. В прошлом году ее выручка составила 174,5 млн рублей, чистая прибыль — 1,2 млн рублей, следует из данных системы СПАРК. В числе учредителей компании раньше был ОАО «Москапстрой», который, по данным за четвертый квартал 2019 года, на 99% принадлежит «Мосинжпроект». Все они — дочки департамента городского имущества города Москвы.

Как рассказал «Фонтанке» представитель «МИСК» Максим Шинкаренко, сейчас идет стадия проектирования. «В связи с задержками из-за карантина, мы только-только получили документы от комитетов, — отмечает предприниматель. — Если бы не эти 4 месяца, я думаю, мы справились бы гораздо быстрее».

По его словам, реализация проекта — не благотворительность. Компания планирует создать там полноценную конюшню с обустроенной парковой зоной (в соответствии с целевым назначением объекта). «Мы, конечно, не сможем лбом стенку пробить, но если город будет идти навстречу, то у нас получится сделать из этого разрушенного сарая что-то достойное», — говорит Максим Шинкаренко.

Стоимость реализации проекта еще не известна. Площадь «Оранжереи» — около 272 кв.м. По словам представителя «МИСК», проект самоокупаемый и в дальнейшем не потребует дополнительного содержания и вливаний. Однако некоторые эксперты уверены: загадывать пока рано — перспективы довольно туманные.

«В Петергофе вообще тяжело. Я там много что пытаюсь строить, но это такая глухая провинция, — говорит Игорь Водопьянов. — Единственные, с кого там можно получать деньги, — это туристы, других денег там нет в принципе».

Самый дорогой из разыгранных объектов — особняк Колобовых. Во время торгов его начальная ставка выросла в 9 раз — до 2,6 млн в месяц. За реставрацию здания взялось ООО «ПетрЪ». Через 7 лет там может появиться отель. Площадь памятника — более 735 кв.м. В марте 2020-го КГИОП согласовал проектную документацию, а уже в мае выдал разрешение на проведение работ по ремонту, реставрации и приспособлению объекта для современного использования под административные цели.

На первый взгляд инвестор кажется неприметным. По данным СПАРК, компания зарегистрирована в конце 2018 года. Выручка в 2019-м составила 46,5 млн рублей, чистая прибыль — 5,5 млн рублей. По адресу, на котором зарегистрировано юрлицо, находится банкетный зал «ПетрЪ».

«Фонтанка» попыталась связаться с кем-нибудь из представителей компании, однако по номеру, указанному на сайте заведения, заверили — на вопросы про особняк Колобова руководство компании отвечать не захочет. Никакой другой информации не предоставили.

Судя по регистрационным данным, 100% компании принадлежат АО «Октябрьский электровагоноремонтный завод», 94% которой владеет крупнейший в России игрок в области машиностроения — АО «Трансмашхолдинг». Единственным держателем акций является нидерландская The Breakers Investments B.V.

Из опрошенных «Фонтанкой» экспертов не нашлось ни одного человека, который с легкостью определил бы инвесторов всех этих объектов. «Я не знаю никого из названных компаний. Так что, это может быть просто зря потраченное время», — сказал гендиректор Maris в ассоциации с CBRE, Борис Мошенский.

Планы на будущее

Первоначально в списке Смольного было 31 здание. В их числе: деревянные дома прошлого века, различные кирпичные сооружения, особняки, усадьбы, казармы и даже бывшие больницы и бани. Впрочем, назвать их «подарком» для инвестора довольно сложно. Многие из них находятся в плачевном состоянии — требуют огромных вложений и долгой, кропотливой работы. Вероятность привлечь в программу большие компании практически нулевая. Однако город не оставляет надежды. А вдруг.

Как отмечают в КИО, перечень объектов культурного наследия «живой» и со временем может дорабатываться. В конце сентября этого года на торги выставят дачу Кочкина в Сестрорецке. Ее площадь — около 380 кв. м. Ежемесячная плата, которая будет действовать до окончания выполнения работ — от 304 тыс. рублей.

В Смольном надеются, что здание заинтересует многих инвесторов. Однако игроки рынка уверены — делать там нечего.

«Можно быть оптимистом и очень любить Кочкина, но инвестиционной привлекательности у объекта нет, — считает Дмитрий Туркин, директор «Адвекс-Московский». — Сложно представить, какой экономический эффект можно получить в разумные сроки от использования этого здания. По сути, это будет строительство заново, только с учетом жестких требований». По его словам, все объекты — уникальны, их нельзя назвать «строительным мусором». Однако к ним необходимо экономическое обоснование капитальных вложений на начальном этапе.

«Я бы убрал из этого списка все деревянные здания, потому что в нашем климате использование деревянных зданий обходится слишком дорого», — отмечает эксперт.

По данным КИО, из ближайших планов — проведение торгов в отношении загородного дома Змигродского в Сестрорецке и жилого дома Степанова на Константина Заслонова. Первый объект — памятник деревянного зодчества, второй — старинный заброшенный дом начала XIX века.

«Первое, что приходит в голову в отношении дома Змигродского — клубный домашний отель, русская усадьба. Но опять же, размещение отеля требует организации ресторана, парковки, обеспечение минимальных габаритов номерного фонда, подсобные помещения. Нет уверенности, что все это реализуемо в данном случае», — считает операционный директор PLG Ольга Смирнова.

По ее словам, в этом здании также может появиться музей-усадьба, иллюстрирующая быт и образ жизни русской интеллигенции на рубеже 19–20 веков. Однако этот вариант маловероятен. «К сожалению, подобные идеи вряд ли совместимы с коммерческими интересами, которые оправдали бы инвестиции в реконструкцию», — подчеркивает эксперт.

Насчет жилого дома Степанова эксперты особых прогнозов не дают. «Третий объект расположен на улице Константина Заслонова, которая находится сейчас в депрессивном состоянии. Поэтому ажиотаж среди инвесторов на предстоящих торгах маловероятен», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова.

Всего в городе насчитывается около 9 тысяч объектов культурного наследия, около 300 из них — памятники деревянного зодчества. Все здания, которые город выставляет на торги в рамках программы «Рубль за метр», согласовываются с комитетом по охране памятников.

Кот в мешке

Программа «Рубль за метр» — не первая попытка города оживить инвестиционный процесс и привлечь компании к восстановлению памятников культуры. Казалось бы, идея не новая, но недочетов хватает. По крайней мере, так считают опытные игроки рынка. Незаинтересованность крупных инвесторов они объясняют просто — плохое расположение и состояние зданий, работа с КГИОПом и, соответственно, масса дополнительных требований и обязательств, отсутствие единых стабильных правил реализации проектов реконструкции.

Учитывая все минусы, потенциальным инвестором может стать разве что небольшая компания или конкретное заинтересованное лицо. Отдельная категория — крупные фирмы, которые нехотя, но все же откликаются на просьбы города.

«Честно говоря, они просто ищут кого-то под каждый объект и уговаривают. Если бы эти объекты были инвестиционно привлекательны, то их бы не включали в программу, — считает заместитель председателя СПбГО ВООПИиК Антон Иванов. — Этот механизм должен быть как один из целого инструментария инвестиционных моделей, которые должна предлагать городская администрация». Аренда, даже на 49 лет, может отпугивать потенциальных инвесторов, а собственность — это другие гарантии, уверен эксперт.

При этом, по словам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Царук, аренда здания может быть более интересна, чем приобретение объекта в собственность. Единственная загвоздка — работать с КГИОПом захотят не все: можно столкнуться с большим количеством нюансов, которые отразятся на стоимости работ.

«Существуют примеры, когда стоимость достигала и 300 тыс. рублей за кв. м. Поэтому в каждом отдельном случае важно понимать масштаб реконструкции и возможности дальнейшего использования объекта», — подчеркивает эксперт.

Одна из причин, по которой инвесторы не хотят браться за исторические объекты — пассивность чиновников и отсутствие четких правил реализации таких проектов. Компания берет на себя большую ответственность и определенные риски, когда начинает заниматься реконструкцией старинных зданий, и зачастую не доводит работы до конца. По опыту игроков рынка, длительная окупаемость строительства приводит к приостановке реализации объекта и к последующий «деградации» памятников культуры.

«Такие сложные проекты требуют солидарного участия сразу нескольких стейкхолдеров: бизнеса, который должен видеть коммерческий интерес, градозащитное сообщество, чьи позиции в Петербурге традиционно очень сильны, а также город, который должен гарантировать сохранение исторической ценности памятника», — отмечает Ольга Смирнова.

По ее словам, инвестор должен обладать опытом подобных реконструкций, поскольку в них много специфики — как технологической, так и процедурной.

В целом, ничего привлекательного и интересного эксперты в этих зданиях не видят — заниматься ими сложно и дорого, прибыль такие проекты практически не приносят, льгот особо нет, да и сама процедура вызывает вопросы. Как отмечает Борис Мошенский, было бы лучше, если бы город сфокусировался на нескольких памятниках, разработал под них проекты реконструкции, составил смету, четко описал, что и как надо восстанавливать, и предложил инвестору уже понятный, готовый план.

В таком случае памятники стали бы полноценным товаром, интересным для инвесторов, а город мог бы получать с них куда больше, чем рубль за метр. Кроме того, привлечь к проектам крупные компании помогли бы дополнительные преференции на холдинг — например, налоговые льготы, считает эксперт.

«Это покупка за рубль кота в мешке. То есть вы берете объект, начинаете им заниматься и в процессе у вас начинают набегать нули. При этом смета не имеет никакого окончания и тормозит весь инвестиционный процесс», — говорит Борис Мошенский.

Александра Сидоркина, специально для «Фонтанки.ру»