Коррекция рынка. Инвесторы раскупают апартаменты, а новых — нет

С начала года предложение на рынке апартаментов в Петербурге сократилось в полтора раза — новых проектов в продаже почти не появляется. И дело не только в коронавирусе — неопределенный законодательный статус «то ли жилье, то ли гостиница» тормозит многие проекты еще на старте.

Тем не менее действующие апарт-отели даже в период пандемии показали неплохой результат, поскольку переориентировались с краткосрочной аренды на долгосрочную. Загрузка отдельных проектов в пик самоизоляции достигала 45%, тогда как обычные гостиницы перебивались 7–8% постояльцев.

Ничего нового

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), с января по август 2020 г. предложение апартаментов сократилось более чем в 1,5 раза. Во многом это связано с рекордным объемом нового предложения в 2019 году — 11 тыс. юнитов. А за 8 месяцев 2020 года продажи открыты лишь в двух объектах на 600 юнитов в общей сложности. В период самоизоляции и нестабильной ситуации, в апреле-мае 2020 года, продажи апартаментов снизились в среднем на 50–60%, но уже в летние месяцы зафиксирован прирост спроса в среднем на 40% относительно апреля-мая. Относительно же прошлого года в июне-августе снижение спроса оценивается на 30–40%.

По оценкам Becar Asset Management, за год объем предложения снизился на 38% в результате вымывания ликвидного предложения и составил 2,8 тыс. юнитов в 15 проектах к концу второго квартала. Спрос на сервисные апартаменты при этом снизился за полгода на 56%, но при этом спрос на псевдожилье (жилые апартаменты) во втором квартале вырос на 24% к первому кварталу за счет возросшего на фоне изоляции интереса к готовым элитным рекреационным проектам.

По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, спрос по разным сегментам вел себя неравномерно — для апартаментов рекреационного формата оба квартала года стали успешными (на 53% больше сделок, чем за тот же период в 2019 году), спрос на объекты несервисного формата был подвержен колебаниям, а спрос в сегменте сервисных апартаментов просел больше всего.

Тем не менее новые объекты есть, и развитие рынка продолжается. Последние 2–3 года основной вектор развития рынка — в создании масштабных проектов (свыше 1000 номеров) в нецентральных локациях. Крупнейшие проекты: Valo (1,8 тыс. номеров), Coasis, «ПРО.МОЛОDОСТЬ» (более 2 тыс. номеров), Zoom Apart (1,8 тыс. номеров), IN2IT (1,5 тыс. номеров), Start (3,2 тыс. юн.), Salut! (1,5 тыс. юнитов.), YE’S Marata (более 1 тыс.).

Долго ли, коротко ли

Ситуация на туристическом рынке, сложившаяся из-за пандемии, отразилась на заполняемости уже работающих проектов. Падение турпотока привело и к падению спроса, но сейчас он уже плавно восстанавливается, а цена плавно растет.

Как рассказала генеральный директор отельного оператора PLG (инвест-отели IN2IT, «ПРО.МОЛОDОСТЬ») Екатерина Лисовская, менее всего из индустрии гостеприимства в кризис-2020 пострадали именно апарт-отели с современной инфраструктурой, потому как они максимально гибко подходят к размещению гостей и быстро переключились на долгосрок. Загрузка отдельных сервисных проектов в апреле-мае, когда был пик режима самоизоляции, достигала 45%, что позволило сохранить доходность собственникам номеров.

В то же время, по данным Hotel Advisors, загрузка классических гостиниц уровня 3–5 звезд, ориентированных на посуточное размещение, в апреле 2020 г. составила всего 7,5% (минус 90% к апрелю 2019 г.). Средняя стоимость номера составила 1830 руб. (-42%). В мае ситуация с заполняемостью была еще хуже — 7,3%, правда, средняя стоимость номера выросла до 2529 руб. По итогам 2020 года падение загрузки классических гостиниц в Петербурге может составить 65–75%.

Из-за пандемии многие действующие апартамент-отели вынуждены были перейти с краткосрочной аренды на долгосрочную, чтобы компенсировать потери от простоя.

— Если апарт-отель оперативно переориентировался на долгосрочных арендаторов, уровень загрузки снизился незначительно, — поясняет коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко. — Объекты, которые продолжили работать только на суточных гостей, пострадали намного больше. Так, увеличение доли среднесрочных и долгосрочных арендаторов (от месяца) позволило нам сохранить загрузку на уровне 50% и выше. В то время как в традиционных отелях заполняемость упала до 5–7%, а некоторые и вовсе были вынуждены закрыться.

— История с пандемией ведет к дальнейшему распространению модели цивилизованной аренды, — считает директор RBI PM (входит в Группу RBI) Карина Шальнова. — Кроме того, пандемия показала: апартаменты всегда будут в выигрыше перед гостиницами за счет наличия кухни, то есть они могут полноценно заменить дом. Также кризис показал важность профессиональной управляющей компании, которая может быстро переориентироваться с одной стратегии на другую. Собственнику, сдающему апартаменты самостоятельно, перестраиваться сложнее.

Апарты vs квартиры vs гостиницы

Как инвестпродукт апартаменты выигрывают у квартир под сдачу — это готовый бизнес, в отличие от квартиры, с которой много хлопот и дополнительных затрат. Эксперты отмечают, что проекты апартаментов составляют здоровую конкуренцию рынку арендных квартир, так как арендаторы более защищены и получают полный спектр гостиничного сервиса, а как средство размещения апарты обходят и эти самые гостиницы — за счет сервиса и цен.

— Проживание в апартаментах всегда будет более комфортным по сравнению с арендными квартирами, — говорит Екатерина Лисовская. — Во-первых, качество номерного фонда апарт-отелей практически всегда выше, чем в арендном жилье, которое зачастую располагается в старом фонде. Во-вторых, арендатор апартаментов получает возможность решать все свои бытовые вопросы, не выходя из дома. Ему не навязываются ненужные услуги — резидент платит только за необходимые сервисы: клининг, доставку продуктов, готовых блюд, заказ билетов и пр. В-третьих, проживание в апарт-отеле с круглосуточным видеонаблюдением, службой охраны и пропускным режимом гораздо безопаснее, чем в обычной квартире.

В том числе, это касается и здоровья: в апарт-отелях проводится регулярная уборка и санитарная обработка мест общего пользования, которые могут осуществляться до трех раз в день. Кроме того, нет необходимости выстраивать некие отношения с арендодателем, часто это бывает проблемой. В апартаментах и инвест-отелях размещение жильца и решение всех его проблем — это сервис, работающий по отработанной процедуре в соответствии с международными высокими стандартами.

А по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, сервисные апартаменты отличаются от жилья статусом недвижимости и вытекающими отсюда особенностями (правовое регулирование — варианты законного использования, режим налогообложения, величина эксплуатационных расходов и др.), наличием именно гостиничного сервиса и услуг от профессиональной управляющей компании.

Что касается доходности, то управляющие компании сегодня обещают для сервисных апартаментов примерно 8–12%. При сдаче квартиры в текущих условиях можно рассчитывать на 4–5%. Банки сегодня предлагают доходность по депозитам в среднем не более 4,5%. Таким образом, апарт- и инвест-отели остаются наиболее доходными и надежными инвестиционными инструментами.

Смена приоритетов

По мере развития рынка инвесторы становятся более подкованными: обращают больше внимания на опыт застройщика и управляющей компании, гарантии, прописанные в договорах управления. У большинства уже есть релевантный опыт или юниты в других апарт-отелях, им есть с чем сравнивать. Но меняются и предпочтения арендаторов.

— Современные туристы предпочитают гибкие аутентичные средства размещения формата lifestyle, с возможностью взаимодействия с единомышленниками и получения впечатлений, — говорит Ольга Шарыгина. — Спросом пользуются номера с кухнями и отели с возможностью выбора услуг и гибкой ценовой политикой, предлагающие развлечения и «инстаграмабельные» пространства (объекты, на фоне которых можно сделать красивое селфи и тут же поместить его в соцсети).

По словам Екатерины Лисовской, портрет резидента апарт-отелей очень размыт, поэтому операторы, как правило, стараются не ориентироваться только на одну целевую аудиторию. Летом там могут проживать туристы, в межсезонье — корпоративные клиенты из других городов. Кроме того, апартаменты для среднесрочного проживания часто выбирают молодые семьи, пары и пенсионеры, которые часто пользуются сервисами управляющей компании.

Что дальше?

После эпидемии одним из трендов, несомненно, станет санитарная безопасность объектов размещения и, возможно, жесткая градация соответствия гигиеническим стандартам. Также, по словам главы отдела исследований Knight Frank Светланы Московченко, ситуация с COVID-19 и отсутствием туристического сезона подтолкнут к пересмотру доходности сервисных апартаментов как со стороны инвесторов, так и со стороны управляющих компаний.

Тем не менее петербургский рынок апартаментов — один из наиболее растущих сегментов недвижимости, и из-за снижения инвестиционной привлекательности жилого сектора есть предпосылки для его дальнейшего роста. На это влияют сразу два фактора, считает Екатерина Лисовская:

— Во-первых, при стабильной макроэкономической ситуации в стране и мире продолжится рост турпотока в Петербург. Будут появляться проекты в новых туристических локациях. В первую очередь в Приморском районе, который в последние годы неуклонно становится новым центром современного Петербурга. Уникальное расположение вблизи трех парков, Лахта Центра, «Газпром Арены» и других спортивных и концертных площадок привлекает сюда не только горожан, но и туристов. С функциональной точки зрения район очень перспективен для развития рекреационных апарт-проектов, а также гостиниц.

Вторым же фактором станет снижение ипотечных ставок на фоне падения инвестиционной привлекательности жилого сегмента. Остается мало новостроек в локациях, подходящих для сдачи в аренду, например, посуточно. Поэтому на рынок выходят апарт-отели с развитой сервисной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, недалеко от метро, способные восполнить этот пробел.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»