Чем новее, тем лучше. Почему покупатели все чаще предпочитают новостройки вторичке

Спрос на квартиры на вторичном рынке оживился с началом осени, но догнать первичный вряд ли получится. Особую роль сыграла льготная ипотека, оттянувшая часть спроса на новостройки, тем более что на рынке выросла доля готовых квартир, которые не надо ждать.

Даже среди вторички покупатель всегда старается выбрать то, что поновее. Сегодня квартиры в новостройках опережают б/у варианты по многим показателям — конкуренция заставляет строителей идти на привлечение покупателей постоянным совершенствованием продукта. Также покупка на вторичном рынке проигрывает сложностью сделки и возможным «темным прошлым» приобретаемого объекта.

В этом году драйверами высокого спроса на новостройки стали программа льготного кредитования, девальвация рубля и новость о необходимости с 2021 года платить 13%-ный налог с вкладов более миллиона рублей. Особую роль сыграло снижение ставок по ипотеке, поскольку значительная часть покупателей решила воспользоваться «дешевыми» деньгами, и часть спроса со вторичного рынка, где проценты выше, перешла на первичный. Как отмечает заместитель директора Южной филиальной сети ООО «Александр-Недвижимость» Евгения Богданова, в июле — начале августа на вторичном рынке была небольшая стагнация, но с начала сентября цены здесь стали расти, и это оживило спрос на вторичку. Эксперт не исключает, что если программу льготной ипотеки в ноябре не продлят, то количество сделок на вторичном рынке станет прежним. И если в третьем квартале прошлого года доля сделок на вторичном рынке по отношению к первичному составляла 88%, то за этот же период 2020 года их было 79%.

Выбор есть

Часто покупатели предпочитают новостройки, так как в них легче делать перепланировки и организовывать пространство по своим предпочтениям, считает директор по продажам и маркетингу компании «Инвестторг» Анастасия Новгородская. Однако «новая вторичка» позволяет более гибко выбирать место для жизни, так как сейчас застройщики сталкиваются с дефицитом пятен под застройку в уже сформированных районах города.

— Вторичную недвижимость можно условно разделить две категории, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Первая — это «новая вторичка», к которой относятся объекты последних лет. Вторая — жилье, построенное в дореволюционное и советское время, а также в девяностые и нулевые годы. Такие дома, как «хрущевки», «брежневки» и «корабли», уже не соответствуют требованиям большинства современных покупателей. «Новая вторичка» по своим характеристикам не сильно проигрывает первичному жилью: большинство домов построены по современным технологиям, отличаются актуальными фасадами и эргономичными планировками.

Среди недостатков более старых домов эксперт назвала устаревшие технологии строительства, непривлекательные фасады, изношенные коммуникации, отсутствие закрытых дворов, неактуальные планировки с маленькими кухнями и узкими коридорами.

По словам главного специалиста по маркетингу Группы ЦДС Натальи Кукушкиной, на вторичном рынке наиболее популярны однокомнатные квартиры в домах, построенных после 2000 года. К их преимуществам относятся достаточно новая инженерная инфраструктура, хорошая отделка МОПов, благоустройство, однородный социальный состав жителей, наземные или подземные парковки. Спросом в таких домах пользуются также двух- и трехкомнатные квартиры, но в данном случае потенциальные покупатели сталкиваются с дефицитом предложения, особенно трехкомнатных квартир.

— Во-первых, купить новостройку на этапе строительства будет дешевле, а после завершения строительства актив прибавит в цене, тогда как «новая вторичка» реализуется по максимальной стоимости, — добавляет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Не стоит забывать, что на первичном рынке действует ипотека с господдержкой — 6%, на вторичном ставки выше.

У первичного рынка есть ряд важных преимуществ перед старым фондом, отмечает Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru. Во-первых, это планировки квартир. Беда вторичного рынка — смежные комнаты и маленькие кухни. Тем более здесь сложно найти востребованные сейчас варианты с объединенной кухней-гостиной. Это могут быть только квартиры с перепланировкой, далеко не всегда узаконенной, что тянет за собой еще ряд проблем, например, исключает возможность ипотеки.

— Второе — состояние квартиры, — добавляет он. — Даже если визуально она выглядит прилично, проверить электрику, коммуникации невозможно. К тому же, если в квартире капитальный ремонт, общедомовые коммуникации могут оставлять желать лучшего — а это проблемы с напором воды, уровнем напряжения в розетках и так далее. В типовых сериях домов советского периода технологии строительства уже устарели — это касается, в частности, энергоэффективности, сохранения тепла в домах.

Еще один важный вопрос для многих покупателей — парковки. В домах старой постройки попросту не было необходимости планировать столько мест, сколько нужно сейчас. Это создает проблемы для всех жителей, не только автомобилистов, это вопрос и комфорта, и безопасности.

Планировки

Рассмотрим каждый из параметров отдельно. Например, планировочные решения в новостройках отвечают трендам, сформированным благодаря запросам самих покупателей. Появилось много эргономичных форматов, европланировок, квартир с дополнительными опциями, мастер-спальней, дополнительным санузлом, террасой, спуском в паркинг из дома и многим другим – такого многообразия вариантов на рынке вторичного жилья просто нет, отмечает Юлия Паршина, руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».

По словам Натальи Кукушкиной, востребованные сегодня евро- или свободные планировки стали появляться на рынке недавно — в 2010-х годах, соответственно, в домах более ранней постройки такие решения просто не были предусмотрены. В советское время квартиры были компактными с классическими планировками — имели маленькую кухню и чуть более просторные комнаты. В связи с этим в 1990-е годы представление о комфортном жилье было прочно связано с площадью квартиры. Тогда в разы увеличился метраж комнат и балконов, однако сами планировки при этом практически не изменились, они все еще были советскими. К концу 90-х годов этот тренд пошел на спад в связи с высокими расходами на содержание такой жилплощади. Началось постепенное уменьшение средней площади квартир.

— В 2010 годах началась следующая волна трансформаций — стали появляться функциональные планировки, — поясняет Кукушкина. — Метраж квартир остался компактным, но возможности жилплощади расширились за счет эргономичности. Так, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м стала такой же функциональной, как трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м за счет просторной кухни-гостиной и двух изолированных спален. Сейчас этот формат особенно популярен у покупателей. Застройщики постоянно совершенствуют планировки, так что по этому параметру новостройки, несомненно, выигрывают у вторичного жилья.

— Если мы говорим о какой-то стандартной планировке, то как на вторичном, так и на первичном рынке есть похожие варианты, — уточняет Катерина Соболева. — Если же это запрос на современную, удобную планировку, включающую такие опции, как гостевой санузел, спальня с гардеробом, функциональная кухня, то лучше остановиться на новом жилье, где это заложено в изначально.

— Наибольшее отличие первичного и вторичного рынка — это наличие кухни-гостиной, более свободной планировки, — добавила директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Ранее все-таки планировки были более стандартными, с четким разделением на жилые комнаты, с выделением кухни как помещения, а также отдельного коридора. Хотя и на вторичном рынке можно найти планировки, которые при небольших стараниях смогут превратиться в современные комфортные варианты.

— За 20 с лишним лет существования российского строительного рынка оборот жилья ускорился, и первичка довольно быстро сейчас превращается во вторичку, — пояснил главный специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой» Григорий Бушманов. — Еще вчера это были квартиры улучшенной планировки — а сегодня вполне обычное, можно сказать, традиционное жилье. Так что проблемы с разнообразием планировок на вторичном рынке нет.

«Начинка»

Материалы и инженерия тоже претерпели изменения. Как уточнила Катерина Соболева, в строительстве по-прежнему используется панель, отлитая на заводе, в том числе с утеплителем. Все остальное в инженерии — например, разводка, трубы и пр. — это новые материалы, которые используют в современном строительстве.

Например, сейчас для домов комфорт-класса «Группа ЛСР» использует энергоэффективную технологию бесшовного домостроения. К тому же компания сама производит стены и перекрытия для домов, что позволяет контролировать не только сроки самого процесса, но и качество исполнения. В проектах бизнес- и элит-класса компания применяет зарекомендовавшие себя монолит, кирпич-монолит, навесные фасады.

Также все чаще сегодня новостройки вступают в «битву за энергоэффективность», привлекая покупателей потенциальной экономией на коммунальных платежах за счет энергосберегающих технологий. Например, элитный проект «Группы ЛСР» NEVA HAUS официально получил статус энергоэффективного, водоэффективного и экологичного объекта по системе GREEN ZOOM. А жилым комплексам «Образцовые кварталы» от застройщика «Терминал-Ресурс» присвоен класс эффективности А («очень высокий»), что значит, расход энергии в них оптимальный с минимальными потерями тепла, и жители оплачивают только те услуги, которые реально получают.

— Сейчас в строительстве используются более современные материалы и инженерия, с большей надежностью и сроком эксплуатации, — говорит Анастасия Новгородская. — Например, застройщики устанавливают более компактные, долговечные радиаторы, более надёжные по сравнению с алюминиевыми трубы из ПВХ, современную IP-систему доступа, которой нет в домах старого фонда. Последние несколько лет особое внимание уделяется безопасности и комфорту жильцов, поэтому в новостройках действуют эффективные системы видеонаблюдения и охраны.

За последние 10 лет на российском строительном рынке стали массово применять быстротвердеющие составы на цементной основе, высокопрозрачное стекло, гранулированный древесно-полимерный композит (так называемое «жидкое дерево»), более 100 наименований теплоизоляции на основе каменной ваты и т. д., добавил Григорий Бушманов. Что касается инженерных сетей, то все больше застройщиков используют новые материалы, не подверженные коррозии и монтирующиеся без применения сварки.

Окружение

Что серьезно отличает новостройки сегодняшнего дня от домов советской постройки и даже новой вторички — так это оформление дворовых пространств, считает Григорий Бушманов. Создание ландшафта, использование устойчивых и не требующих серьезного ухода растений, интересные детские площадки, эффектное освещение — одним словом, застройщики во дворах создают продуманное креативное пространство. Эксперты уточняют — сегодня этот аспект напрямую влияет на решение о приобретении квартиры.

— Детские и спортивные площадки с новейшим оборудованием и специальным покрытием на придомовой территории — это теперь не просто хороший тон, а обязательная опция для покупателей нового жилья, — говорит Григорий Бушманов. — Однако на вторичке тоже идет процесс замены морально устаревших комплексов на новые; этим вопросом в основном занимаются муниципалитеты.

По словам руководителя отдела продаж специализированного застройщика «Терминал-Ресурс» (малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы») Елены Тян, современные нормативы требуют реализации доступной среды, определённого количества парковочных мест, благоустройства территории.

— Как правило, девелоперы, которые строят жилье, обязаны построить либо школы, либо детские сады в составе комплекса. Также все застройщики строят детские и спортивные площадки с резиновым покрытием, чего не было раньше. Появляются паркинги, либо надземные, либо на территории ЖК, многие организуют подземные паркинги — раньше же никто не думал о парковочных местах, — добавляет Катерина Соболева.

— Когда речь идет о благоустройстве, мы в первую очередь говорим о грамотном зонировании, — уточняет Наталья Кукушкина. — Например, шумные игры детей постарше лучше относить подальше от жилых корпусов, а тихий отдых и площадки для самых маленьких, наоборот, хорошо располагаются внутри закрытых дворов.

Большое значение имеет наполнение дворов: здесь должны быть детские площадки для разных возрастов, спортивные площадки, прогулочные дорожки и уединённые уголки. В разных ЖК от ЦДС появятся, например, траверсные скалодромы, детские батуты и любительский скейт-парк для самокатов. А «Группа ЛСР» практически во всех своих проектах создает детские и спортивные площадки, зоны отдыха со скамейками, велопарковки, зеленые зоны с кустарниками и деревьями и даже общественные пространства.

Цены и ликвидность

Наибольшим спросом и сегодня, и вообще все последние годы на вторичном рынке пользуется «новая вторичка». О популярности новых домов, построенных в последние 5–8 лет, можно судить по средним ценам, рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group). Если средняя цена по итогам сделок на начало осени была 109,2 тыс. руб. за 1 кв. м, то тот же показатель в «новой вторичке» — 130,5 тыс. руб. Самым популярным районом, например в августе, был Приморский. Лидеры спроса среди квартир — «однушка» в Невском районе площадью 36 кв. м за 4,1 млн. рублей в кирпично-монолитном доме (113 тыс. руб. за «квадрат»). А также «однушка» в кирпично-монолитном доме в Приморском районе площадью 32 кв. м по цене 142 тыс. рублей за 1 кв. м.

По данным «Петербургской недвижимости», на начало года доля «новой вторички» — то есть квартир в домах, построенных не более 10 лет назад, составляла более 40% в объеме предложения по городу, а в пригороде — более половины. Также в агентстве отметили, что в первом квартале 2020 года спрос на новую вторичку вырос на 11%. Большинство сделок касалось кирпично-монолитных домов, где доля «новой вторички» составила 52,1%. При этом повышение средних цен на вторичном рынке вызывает то же самое и на первичном рынке у всех застройщиков. Однако на старую, менее востребованную у инвесторов вторичку, а именно «хрущевки» или «брежневки», цены растут гораздо медленнее.

Основные преимущества первичного жилья перед «новой вторичкой» — более привлекательные цены, выгодные ипотечные программы и возможность заехать в квартиру с нетронутой отделкой, уточняет Анжелика Альшаева. Может показаться, что на вторичном рынке есть более демократичные варианты, нежели на первичном, но это правдиво только отчасти — часто вложения в ремонт могут съесть разницу в цене, говорит Кирилл Тимофеев. Елена Тян добавила, что на вторичном рынке аналогичная квартира может стоить дешевле, но при прочих равных факторах покупатели предпочитают новостройку. И это логично, так как новая квартира, скорее всего, будет расти в цене.

— Сейчас на рынке недвижимости зафиксирован рост цен от 10 до 30%, однако стоимость квартир зависит прежде всего от локации и типа жилья, — уточнят Анастасия Новгородская. — Хрущёвки, сталинки, «корабли» устарели, покупатели сейчас отдают предпочтение «новой вторичке» и квартирам в новостройках, поэтому цены на дома старого фонда не растут, а вот стоимость новых домов увеличивается.

Около 40% всего объема продаж на вторичке составляют квартиры в домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года), добавил Григорий Бушманов. Соответственно, именно этот сегмент и дорожал быстрее всего до пандемии, потом был провал, а результаты выхода из кризиса оглашать пока рано. В целом, если говорить о вторичке, то здесь работает такое правило: морально устаревшее жилье растет в цене медленнее, чем «новая вторичка».

— Лидером роста цен на вторичке в этом году станут, видимо, квартиры в «хрущевках», — говорит Бушманов. — По данным экспертов, это связано с резким (практически на 40% по сравнению с прошлым годом) ростом спроса на жилье такого типа. Весной и летом в связи с известными событиями было затишье, а в сентябре покупатели активизировались, и целью многих стала покупка именно квартир в «хрущевках». А вот что касается «кораблей» и неликвидных «сталинок» (не тех, которые на Московском проспекте, а тех, что в Ломоносове и Колпино), то это на сегодняшний день самый невостребованный тип жилья. Соответственно, и рост цен на него незначителен, вовсе отсутствует или отрицателен. То же самое можно сказать о позднесоветских «панельках» (дома 600.11 и 137-й серий).

— Спрос на жилье на вторичном рынке определяет не столько его тип, сколько локация, — поясняет Катерина Соболева. — Среди спальных районов самым популярным считается Приморский район — в связи с развитием инфраструктуры, близостью к озерам, паркам и переездом структур Газпрома. Среди вторичного жилья в цене теряют на текущий момент только хрущевки. Другие же объекты прибавляют в цене органично вслед за ростом рынка либо же показывают больший прирост в зависимости от качественных характеристик объекта и изменений в локации.

Процедурный вопрос

Безусловно, к важнейшим плюсам новостроек можно отнести процедуру покупки квартиры.

— Покупка на первичном рынке юридически более прозрачна и проста, — поясняет Кирилл Тимофеев, — есть четкое законодательное регулирование, широкий спектр инструментов, которые проведут клиента от выбора квартиры до оформления ипотеки и регистрации ДДУ. Вторичный рынок более хаотичен, а покупка сопряжена с рядом рисков — несовершеннолетние собственники, прописанные родственники, ипотечные обременения, цепочки продаж и покупок и так далее. Как правило, такие сделки осуществляются через агентов — а это плюс 2–5% от суммы сделки.

Еще один ключевой фактор популярности первичного рынка сейчас — льготная ипотека, которая распространяется только на новостройки. Разница в процентах снижает кредитную нагрузку, что влияет на финальную цену квартиры.

— К примеру, возьмем условную «однушку» за 5 млн рублей, — приводит пример Бушманов. — Если оформить ипотеку на первичном рынке по ставке 5,85% на 20 лет с первым взносом 20%, сумма ежемесячного платежа составит 28,3 тысячи рублей. При покупке квартиры той же стоимости на «вторичке» по ставке 8,1% годовых и прочих равных условиях ежемесячно потребуется вносить 33,7 тысячи рублей. Сумма долга и процентов по ипотеке за все годы в первом случае — 6 794 923 рубля, во втором — 8 089 673 рубля. Это весомая разница.

— Сделка по покупке недвижимости проще проходит на рынке новостроек — платежными документами выступают чеки, а не расписки, — говорит Ольга Ульянова, — не бывает таких причин отказа, как «передумали», выбор недвижимости также занимает гораздо меньше времени, потому что порой достаточно посетить офисы лишь 3–4 компаний. Но сегодня основным преимуществом вторичного рынка является цена, а также приобретение уже готового жилья и расположение в обжитых кварталах.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»