Был магазин, стал фуд-холл. Как локдаун изменил облик петербургских торговых центров

Ставки аренды в петербургских моллах упали на 14% на фоне пандемии. Собственники вынуждены демпинговать, чтобы удержать ретейлеров.

Петербургские ТРЦ смогли выйти из коронавирусных ограничений, не растеряв арендаторов. Как следует из отчета международной консалтинговой компании JLL, в моллах Северной столицы по итогам 3 квартала пустует лишь 3,9% площадей. Это всего на 0,4 процентных пункта меньше, чем до начала пандемии в первом квартале.

«Несмотря на длительный период работы в ограниченном режиме, собственникам удалось удержать большую часть текущих арендаторов благодаря скидкам и рассрочкам платежей по арендной плате», — отмечают эксперты. Тем не менее исход ретейла продолжится и доля вакантных площадей будет расти, считают в JLL.

Арендные платежи на выходе из самоизоляции оказались на 14% ниже, чем были до введения ограничений. Так, на начало октября 2020 года максимальные ставки составили 70 тыс. руб. за кв. м в год, не включая НДС и операционные расходы. В начале 2020 года они были на уровне 80 тыс. руб. за кв. м в год, отмечают аналитики.

Впрочем, речь о запрашиваемых ставках для новых арендаторов, без учета торга и скидок, пояснили в JLL. Как рассказали «Фонтанке» участники рынка, в период перезапуска после простоя многие ретейлеры получают более глубокие скидки или же платят процент от оборота, а также освобождаются от коммунальных платежей, если перечисляли их в нерабочий период. Впрочем, начисленные платежи не всегда совпадают с реальными, и грань между скидкой и списанием безнадежного долга бывает эфемерной.

До 1 октября у ретейлеров из числа малого бизнеса было право разорвать отношения с арендодателем в одностороннем порядке и покинуть помещения без штрафов. Но, по мнению экспертов, торговцев сдерживали не только переговоры и обещания скидок, но и отсутствие альтернативы. «За девять месяцев 2020 года в Петербурге не было открыто ни одного нового качественного торгово-развлекательного комплекса», — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге. Кроме того, мало у кого есть свободные средства на новый проект: все понимают, что, закрывая один магазин, новый уже не откроют, считают в «Невском центре».

Но все же пандемия COVID-19 внесла коррективы в состав арендаторов. Локдаун ускорил процесс реконцепции моллов и развитие набирающего популярность формата фуд-холлов, считают в JLL. Так, летом закрылся ТК «Варшавский экспресс», где анонсировано открытие гастрономического пространства «Депо» площадью около 20 тыс. кв. м. В ТК «Невский центр» и ТК «Меркурий» новая гастрономическая концепция будет реализована компанией Ginza Project.

Ротация наблюдалась и в сегменте продуктового ретейла. На месте гастронома «Стокманн» в «Невском центре» в ближайшее время откроется «Азбука вкуса». Управлявший супермаркетом ретейлер «Лэнд» не смог вытянуть ставку аренды в условиях упавшего покупательского потока, компания также покинула помещения в «Пассаже» на Невском проспекте и ТЦ «Владимирский пассаж». Предположительно, на их месте должен появиться магазин Eurospar, под управлением нижегородской «СПАР Миддл Волга». Место французского ретейлера «Ашан» в ТК «Капитолий» намерен занять продуктовый дискаунтер «Маяк» родом из Красноярска. Гипермаркеты «Карусель» в торговых центрах «Сити Молл», «Фиолент», «Лондон Молл» сменил супермаркет «Перекрёсток». Впрочем, обе сети управляются одной компанией X5 Retail Group, которая анонсировала смену формата еще до пандемии.

Коронавирусные ограничения ударили по сегменту развлечений и детских товаров. Например, в ТК «Континент на Байконурской», закрылся детский развлекательный центр «Тачки град», его место занял магазин по продаже обоев. Начала избавляться от точек сеть ELC, которая входит в группу «Детский мир». Ранее оператор объявил о том, что отказывается от проекта с целью «повышения рентабельности» и намерен сосредоточиться на открытии пунктов выдачи заказов.

Присутствие в торговых комплексах сократили сети магазинов одежды Concept club и Play Today. Несмотря на понесенные потери, fashion-сегмент продолжает оставаться крупнейшим (24% от всех арендаторов). Но ретейлеры сокращают площади, чтобы минимизировать издержки на аренду, а высвобождающиеся средства вкладывают в развитие онлайн-магазинов, комментируют в JLL.

Сами владельцы ТЦ говорят, что коронакризис оказался чувствительным для несетевого ретейла. Например, из «Галереи» ушли магазины отечественных дизайнеров «Калина Маркет» и Slava. Также прекратил работу магазин джинсовой одежды «Мега Джинс» и салон обуви Andy Carry, а также салон красоты Wow Brow.

Чтобы не потерять доход, торговые центры идут и на более радикальные изменения, переоборудуя часть площадей под офисы и коворкинги. Например, к концу 2020 года офисные пространства появятся в ТК «Атлантик сити». Еще один новый формат darkstore — то есть магазин без покупателей, в котором только формируются интернет-заказы. В таком формате, к примеру, работает сервис «Яндекс-Лавка».

Трафик торговых центров пока не вернулся к докризисному уровню. За месяц, который прошел после снятия ограничений с фуд-кортов и кинотеатров, посещаемость была в среднем на 21% меньше, чем годом ранее, свидетельствуют данные Shopping Index, рассчитанные по просьбе «Фонтанки» компанией Watcom. В последнюю неделю показатель отставал от прошлогоднего на 26%. Но восстановление рынка торговой недвижимости в целом неплохое, считают эксперты. «Ожидаем всплеска потребительской активности к «черной пятнице» и Новому году», — говорит Михаил Васильев, руководитель отдела консалтинга Watcom. Сами ретейлеры отмечают, что даже если люди ходят в ТЦ не так часто, то покупают больше — то ли наверстывая упущенное в период самоизоляции, то ли закупаясь впрок на случай введения новых ограничений.

Ставки снижались в основном в тех сегментах, где было больше закрытий. К примеру, для магазинов одежды, чья площадь превышает 500 кв. м, стоимость аренды до пандемии начиналась от 10 тыс. рублей за кв. м в год. Теперь есть предложения от 8 тыс. рублей. Точку 300–500 кв. м можно снять за 10 тыс. рублей за кв. м в год, тогда как раньше стоимость была не ниже 12 тыс. рублей. Минимальная планка снизилась также для операторов отдыха и развлечений. Площади для них теперь стоят от 5 тыс. рублей за кв. м в год, при условии аренды более 1000 кв. м. Раньше они обошлись бы от 6 тыс. рублей. Для продавцов детских товаров, напротив, упала максимальная планка. Если раньше помещения менее 150 кв. м могли стоить до 45 тыс. рублей за кв. м в год, то теперь за такую точку просят не более 35.

Действующие арендаторы продолжают торговаться по условиям аренды с собственниками, но большинство операторов ТЦ согласовывают условия лишь на короткую перспективу, чтобы потом вновь начать торг. А вот чтобы привлечь новичков, им предлагают так называемый «степ-рент» — то есть арендатору предоставляется скидка на первые месяцы, а затем цена квадратного метра растет по мере восстановления трафика комплекса.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»