Кто едет в Петербург? Жители регионов всё чаще покупают жилье в Северной столице

С апреля 2020 года покупатели из регионов проявляют повышенный интерес к новостройкам Петербурга. Доля региональных покупателей выросла до 45% по сравнению с 2019 годом, а в некоторых компаниях на иногородних пришлось больше половины сделок.

Чаще всего квартиры в Петербурге приобретаются с целью переезда или для будущего переезда детей, помимо этого, в последнее время многие клиенты приобретают квартиры для инвестиций.

Почему в Петербург?

В прошлом году, по опросам ВЦИОМ, россияне признали Петербург самым привлекательным городом для переезда насовсем, и на это есть ряд причин. Он выигрывает по многим параметрам даже у Москвы: здесь дешевле жилье и высокий уровень жизни, есть работа и возможности для учебы и бизнеса. А льготная ипотека и кризис, больно ударивший по регионам, только подстегнули покупателей со всей страны.

— Доля региональных сделок в портфелях застройщиков неуклонно растет, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Северная столица имеет большой экономический потенциал. Здесь хорошие перспективы для образования, развития и ведения бизнеса, карьерного роста. Кроме этого, в столицах уровень жизни всегда выше.

— Петербург — это вторая столица, что, конечно, дает преимущества в трудоустройстве, доступе к культурным ценностям, более широкие возможности по образованию, — соглашается Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru. — При этом стоимость как приобретения, так и аренды недвижимости в Петербурге всё ещё является доступной и сопоставимой с другими крупными городами РФ (в Москве гораздо дороже).

— Одно из преимуществ Петербурга — географическое положение, близость к Европе, кого-то привлекает в Петербург тот факт, что это крупнейший деловой, культурный центр, а чаще всего, и то и другое.— считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». — Бывает и так, что жилье в мегаполисе покупают впрок, на всякий случай, и предлагают в аренду. Многие покупатели из регионов предпочитают квартиры с готовой отделкой, так как не могут сами приезжать и делать ремонт.

— В наших проектах доля региональных покупателей составляет в среднем 30–35%, самый высокий процент — в премиальном проекте Grand House, — говорит Александр Андрианов, исполнительный директор Glorax Development. — Здесь доля клиентов не из Санкт-Петербурга во втором квартале достигала 70%. Больше всего покупателей из Москвы и Московской области, также в общей структуре выделяются Волгоградская и Архангельская области. Средний возраст региональных покупателей практически не отличается от покупателей из Петербурга — 37–39 лет.

— За 9 месяцев 2020 года доля региональных покупателей в нашей компании выросла почти на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 39,09%, что также подтверждает тезисы ВЦИОМ, — рассказала Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Санкт-Петербург входит в топ-10 по уровню доходов на душу населения, по данным Росстата, поэтому люди приезжают сюда учиться и работать.

Портрет нового жителя

Иногородних покупателей можно разделить на три группы, говорит Кирилл Тимофеев. Первая — молодежь (18–25) — абитуриенты, студенты, выпускники, которые находят себе первую работу. Вторая — люди среднего возраста (35–45) — по большей части инвесторы в жилье. Третья группа — люди старшего поколения (55–65), переезжающие в регион после окончания основной трудовой деятельности, зачастую вслед за детьми. Как правило, они покупают недвижимость либо с накоплений, либо за счет продажи своего имущества в регионе.

— Топ-регионов по объемам сделок за 9 месяцев — Мурманская и Архангельская области, Красноярский край, Москва и Московская область, Республика Коми, Ханты-Мансийский автономный округ, Новгородская, Вологодская области, Башкортостан, Хабаровский край, — уточняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

По ее словам, региональные покупатели — это, в 62% женщины, наиболее активный возраст 30–50 лет. При этом более 72% их покупок — студии и однокомнатные квартиры.

— В третьем квартале 2020 года доля региональных покупателей в нашей компании составляла почти 52%, — рассказала Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС. — Традиционно к Петербургу тяготеют жители таких городов, как Мурманск, Архангельск, Республики Коми, нефтегазовых регионов — ХМАО и ЯНАО. Эти покупатели обычно выбирают жильё из категории масс-маркет. Жители, например, Урала или Дальнего Востока тяготеют к комфорт- и бизнес-классу.

Мотивы покупок, по ее словам, остаются примерно одинаковыми: переезд, покупка для ребёнка и сохранение средств. В этом году добавились ещё инвестиционные сделки, поскольку из-за стремительного роста цен недвижимость вновь стала интереснее депозитов.

В компании «Ленстройтрест» доля региональных покупателей составляет всего 15%, причем большинство региональных покупателей — это жители СЗФО. Но все зависит от конкретного объекта.

— В голландском квартале «Янила» квартиры покупают в основном жители Петербурга и пригородов, — поясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — В финском городке «Юттери» основные покупатели — жители Колпинского, Тосненского, Пушкинского районов. Шведским кварталом «IQ Гатчина» интересуются преимущественно жители Гатчинского района, но он также популярен у жителей Архангельска, Мурманска и области. При этом Гатчину выбирают люди более старшего поколения, а в кварталах «Янила» и «Юттери» живут молодые семейные люди.

— В сегменте бизнес-класса иногородние покупатели по большей части переезжают из Москвы, Тюмени, Урала и Дальнего Востока, — рассказал Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Это и бизнесмены и сотрудники крупных компаний, руководители. Обычно в возрасте 40–50 лет. Либо переезжают сами, либо покупают недвижимость детям. В масс-маркете лидируют соседние области: Вологодская, Мурманская, Архангельская, Псковская, Новгородская, Коми и Камчатка.

В дорогой недвижимости, по его словам, на долю иногородних покупателей приходится порядка 15–20%. Спрос, прежде всего, на новую недвижимость и проекты, встраиваемые в исторические локации. Как например, на Тележной улице и прилегающих к Невскому проспекту кварталах. В частности, москвичам многоэтажный Петербург малоинтересен, но их новая дорогая недвижимость Петербурга привлекает гораздо более очевидным инвестиционным потенциалом. По словам Мохнаря, с бюджетом в 18–22 млн рублей в столице можно только подойти к пределам третьего транспортного кольца, и даже не пересечь его. В Петербурге же выбор будет почти во всем историческом центре.

Усредненный портрет приезжего покупателя жилья в Петербурге сегодня выглядит. так: возраст от 35 до 45, семья, двое детей, оба родителя в семье работают, приводит пример Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой». Если не брать «нефтянку», то едут в большей степени из Поволжья и Центрального Нечерноземья. Как правило, покупатели из регионов приобретают жилье класса «стандарт» в спальных районах города.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» больше всего клиентов также из СЗФО, не считая Ленобласти — Архангельск, Псков, Мурманск. Традиционно высокая активность у покупателей из северных регионов — Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Красноярский край. Часто приобретают квартиры жители Камчатского, Приморского, Хабаровского краёв. И традиционно немало клиентов из Москвы и Московской области.

По данным ГК «КВС», в 2019 году на иногородних покупателей приходилось 26% сделок, а сейчас — уже 31%. Наиболее активно квартиры компании приобретают жители Мурманской, Архангельской и Новгородской областей.

— Можно выделить три основные категории клиентов из регионов, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Во-первых, это семьи из северных городов с относительно высокими зарплатами, но крайне неблагоприятным климатом. Такие люди, заработав на квартиру, хотят перебраться в более приятное для жизни место. Во-вторых — пожилые пары, которые хотят быть поближе к своим внукам и взрослым детям. В-третьих, в регионах большой популярностью пользуются петербургские университеты: в этом году около 70% студентов — приезжие. Если у родителей есть возможность, они покупают детям жилье. Клиенты из других городов в половине случаев выбирают однокомнатные квартиры и студии, которые составляют 13% сделок.

А по словам Екатерины Пчелкиной, на жителей СЗФО приходится до 10% сделок в РСТИ. Также активны покупатели из дальневосточных регионов, в этом году прибавилось покупателей и из Москвы. Доля покупателей из южных регионов всегда очень небольшая. По данным РСТИ, покупатель из регионов в среднем на 2,5–4,5 года старше, чем из Петербурга и Ленобласти.

От центра до окраин

Как правило, иногородние покупатели выбирают для жизни локации вблизи метро. Конечно, привлекателен центр и околоцентральные районы. По словам Кирилла Тимофеева, при меньшем бюджете — Московский, Приморский и Красногвардейский районы, затем — Парнас, Мурино и Кудрово. По статистике Living.ru, у молодежи популярны студии, однокомнатные или евродвушки. Люди среднего возраста для инвестиций также рассматривают небольшие квартиры, если приобретают на будущее — двухкомнатные и трехкомнатные. Люди старшего поколения обычно останавливаются на «двушках», реже — на однокомнатных квартирах.

У компании ЦДС 73% от региональных покупок составляют однокомнатные квартиры и студии, ещё примерно 26% — двухкомнатные. Лидеры по продажам у региональных покупателей — ЖК ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Северный».

В ГК «Полис Групп» в среднем до 35% продаж приходится на региональные, районы, которые пользуются спросом — это Мурино и Кудрово, так как основной запрос для клиентов из регионов — невысокий бюджет покупки и наличие рядом метро и социальной инфраструктуры.

— Если говорить об объектах РСТИ, то самая большая доля иногородних покупателей сейчас в ЖК класса «бизнес-лайт» Terra — по итогам последних трех месяцев она не опускается ниже 50%, — добавила Екатерина Пчелкина. — В жилом комплексе комфорт-класса New Time и в премиальном объекте Familia на Петровском острове, доля иногородних покупателей близка к среднерыночным значениям — около 30%.

Купить, не выезжая

Пандемия способствовала развитию сервисов для дистанционной покупки квартир, что пошло на пользу покупателям из других регионов. По данным Living.ru, в основном региональные покупатели используют 100% оплату — это накопления или средства от продажи своей квартиры. Чуть реже — ипотека или рассрочка на небольшой срок. При этом в последнее время доля ипотеки существенно выросла — необременительный процент расширил аудиторию.

— Формат удаленной покупки сейчас достаточно понятен, — говорит Кирилл Тимофеев. — Главным остается вопрос выбора комфортной квартиры и района в незнакомом городе. И здесь современные дистанционные сервисы могут помочь с выбором даже тем, для кого проблематично выехать в Петербург. Например, на Living.ru есть подробная аналитика по районам, объектам, застройщикам, рейтинги, алгоритмы по сортировке квартир и ЖК с учетом более сотни параметров. И, что важно, — функция онлайн-просмотра объекта. Менеджер Living.ru сам посетит объект и подробно расскажет о нем по видеосвязи. Если вариант подходит, сервис даст понятный алгоритм для быстрого завершения сделки по любому способу оплаты.

По словам Ольги Трошевой, доля сделок с использованием ипотеки за 9 месяцев составила 76%, а в пиковый июнь — 85%. Setl Group дает возможность своим региональным клиентам дистанционно подписать договоры с электронной регистрацией.

Для жителей регионов в ГК «Полис Групп» работает «Региональная жилищная программа» с бонусами при покупке квартир. Кроме этого, в компании активно пользуются услугами региональных агентств, которые предлагают объекты застройщика других городах, что увеличивает трафик клиентов из регионов.

К третьему кварталу более 80% покупателей в Группе ЦДС перешли на дистанционные сделки с электронной регистрацией. Застройщик предоставляет исчерпывающую информацию об объекте: местоположение на карте, фото- и видеофиксация, облёты, выбор квартир по этажам и секциям, 3D-визуализации шоурумов с отделкой — всё это делается едва ли не в первую очередь для покупателей из регионов.

В ГК «Ленстройтрест» при заключении сделки с региональными покупателями используются дистанционные сервисы, а также «Трейд-ин». Схема интересна покупателям по двум причинам. Первая — покупатель фиксирует цену на новое жилье в момент начала продажи своей квартиры (заключение договора с АН).

— Вторая причина характерна именно для нашей компании — мы сами платим агентству комиссию за то, что оно продает квартиру клиента, поскольку компания заинтересована в новой сделке, — подытожил Ян Фельдман.

Дело в цене

В начале года Санкт-Петербург попал в пятерку городов-лидеров по темпам роста цен на жилую недвижимость в рейтинге компании Knight Frank, где проанализировали 150 крупнейших городов мира. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», с начала года цены в объектах класса масс-маркет в Северной столице прибавили почти 15%, что является абсолютным рекордом за последнее десятилетие. Рост цен вызван совокупностью факторов: сокращением предложения и вымыванием, в первую очередь, бюджетных вариантов; активным спросом, поддержанным льготной ипотекой, а также выводом на рынок новых проектов с достаточно высокой стоимостью квадратного метра (одна из причин — переход на схему эскроу).

Кроме общероссийских причин — перехода на проектное финансирование, пандемии и временного простоя рынка, инфляции, удорожания строительных материалов и подогревания спроса льготной ипотекой есть еще и сугубо петербургские факторы.

— В Петербурге ко всем этим факторам прибавляется еще и увеличение числа приезжих, — говорит Анна Боченкова. — Наверное, сыграли свою роль нынешние цены на жилье в Москве, которое сейчас практически в два раза дороже, чем в Петербурге, поэтому поток из регионов перенаправился к нам. В Питер вкладывают так называемые «нефтяные» деньги, да и сами москвичи охотно скупают квадратные метры в Петербурге — в основном, в качестве инвестиций. Помимо «нефтяников» и жителей столицы в Петербург переезжают из регионов те, кто не видит дальнейшей перспективы с работой. Люди продают жилье и вкладываются в ипотеку в Петербурге.

— Есть факторы, которые обуславливают столь «впечатляющую» статистику по Северной столице, — говорит Александр Андрианов. — Во-первых, все больше проектов реализуются через проектное банковское финансирование, которое увеличивает себестоимость квадратного метра. Во-вторых, на рынок сейчас выходит 5–7 новых проектов в квартал, что значительно меньше, чем 2–3 года назад. Также влияют изменения курса рубля по и государственная поддержка ипотеки — возросший спрос спровоцировал рост цен. И, наконец, есть особый «петербургский» фактор — в городе один из самых низких средних размеров лота в предложении среди крупных городов России, а цены на малометражные лоты увеличиваются динамичнее всего.

По словам Дмитрия Ефремова, после запуска ипотеки с господдержкой лимит для Петербурга и Москвы составлял 8 миллионов. Понятно, что в Петербурге под эти условия в черте КАД подходило больше предложений, чем в Москве. Затем лимит увеличился до 12 миллионов, и за эти деньги в Петербурге можно купить уже квартиру не только класса «комфорт», но и более высокого.

— Спрос на жильё в Санкт-Петербурге стабилен, мы являемся второй по стране агломерацией (после Московского региона), куда стягивается экономически активное население из других регионов, — подчеркивает Наталья Кукушкина. — Спрос существенно подогревается ипотекой с господдержкой, а вот предложение в последний год несколько ограничено. В целом, доходность новостроек в Санкт-Петербурге сегодня выше, чем у банковских депозитов, поэтому часть инвесторов вернулась к инвестициям в бетон.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»