Надо брать. Почему девелоперы скупают землю под застройку

Строители за три квартала купили земли в 4 раза больше, чем за весь 2019 год. Те, кто так и не выбрался из прошлогодней финансовой ямы, решали проблемы, продавая участки, а те, кто нашли финансирование и взяли кредиты в банках, — инвестируют в землю.

Наиболее активным выдался третий квартал — девелоперы делают запас на будущее и вкладывают в земельный банк деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.

Кто больше

Подсчеты у аналитиков разнятся, но общий вывод у всех одинаковый: девелоперы после затишья снова наращивают портфель. Так, по оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», всего за три квартала 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов купили 335 га земли под строительство 2,3 млн кв. м.

А отчеты аналитиков Rusland SP показывают, что только в третьем квартале объём сделок с землёй под жилищное строительство в Петербурге по сравнению с тем же прошлогодним периодом увеличился в девять раз с 17,58 га до 156,6 га. Девелоперы делают запас на будущее и вкладывают деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.

— Наши данные по поводу объема сделок отличаются от выводов коллег в большую сторону, — говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Третий квартал 2020 показал результат в шесть раз больший, чем аналогичный период 2019. Если же традиционно оценивать рынок в деньгах, то рост был двукратным (4 млрд рублей против 8 млрд за квартал либо 10 млрд рублей против 20 млрд за три квартала). В последние 5–10 лет объем сделок не показывает однозначную динамику. Иногда это имеет прямые причины, как например изменения в законодательстве, а иногда это полностью независимый процесс.

Что касается этого года, то часть компаний, которым было необходимо повысить ликвидность, нуждались в большом объеме денежных средств, и рынок способствовал тому, чтобы уже в третьем квартале переговоры по ценам проходили чуть проще, нежели в первом полугодии, уточнила эксперт. Рынок был перегрет, и если искать причину, то это может быть основанием для текущего увеличения сделок.

— Покупать землю — лучшая тактика прохождения кризиса, — считает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Если отказаться от пополнения земельного или проектного портфеля сейчас, то через полтора-два года компания столкнется уже с индивидуальным кризисом. Готовить проекты в кризис более чем оправдано. Пока пройдут все согласования и начнется строительство, кризис уже давно закончится. Ну и нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что в финансовом выражении продажи новой недвижимости значительно выросли. Совершенно логично вкладывать эти средства в перспективные участки.

Несмотря на общемировую повестку, связанную с пандемией, именно этот период некоторые землевладельцы и девелоперы выделили как наилучшее время для совершения сделок на выгодных для всех сторон условиях.

— Первые, особенно заинтересованные в быстрой продаже, ускорили процесс принятия решения по выбору покупателя ввиду ограничения спроса, — отметил вице-президент по развитию Glorax Development Денис Лебедев. — Девелоперы в таком случае получили землю без особой конкурентной борьбы. Кроме того, получили дополнительный ресурс — время на проработку своих проектов перед долгожданными внесениями поправок в Генплан города, запланированными на сентябрь текущего года. Плановые поправки на сегодняшний день так и не состоялись, что, на мой взгляд дает дополнительные возможности продумать все детали проекта, внести корректировки.

После известных событий прошлого и нынешнего года (введение проектного финансирования и эскроу-счетов, локдаун из-за эпидемии) строительный рынок и тесно связанный с ним земельный пошли в рост. По словам Анны Боченковой, руководителя пресс-службы СК «Дальпитерстрой», на земельном рынке во втором квартале года вообще сложилась идеальная ситуация, при которой продавцы и покупатели очень быстро находили общий язык.

— Те, кто так и не выбрался из прошлогодней финансовой ямы, пытались решить свои проблемы посредством продажи земельных участков, — поясняет эксперт. — Те, кому удалось решить проблемы с финансированием и найти кредитные линии, воспользовались ситуацией и вложили часть средств в землю. Ведь не секрет, что участков под жилищную застройку в черте города с каждым годом становится все меньше, а реновация маячит в отдаленной перспективе. Высокие цены и растущий рынок только подстегнули спрос, так как все участники рынка прекрасно отдают себе отчет в том, что дальше земля будет только дорожать.

Не все локации одинаковы

По данным «Петербургской Недвижимости», в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в продаже сейчас находится 409 лотов на 6,6 тыс. га, на которых можно построить более 45 млн кв. м. При этом 49% в гектарах и 24% от количества лотов — это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки вовсе. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты. 65% предложения по площади сосредоточено в трех районах: Всеволожском (1 900 га), Пушкинском (1 600 га) и Ломоносовском (810 га). 82% участков расположено за границами КАД, а в границах КАД и в обжитых частях города значительная часть предложения приходится на территории редевелопмента (порядка 300 га).

— Доля земли в стоимости квадратного метра в среднем на удаленных областных локациях (Всеволожский, Ломоносовский районы) оценивается не более чем 5 тыс. руб., за КАД в популярных кластерах (Мурино, Бугры, Кудрово и пр.) — не выше 7–9 тыс. рублей, в черте города в спальных районах — 10–20 тыс. руб., в статусных локациях — 25–35 тыс. руб., на центральных территориях — от 40 — 55 тысяч, — поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Наиболее дорогие локации с активным спросом — Петроградская сторона, Петровский остров.

— Самые дешевые участки находятся там, где никто не захочет жить, — считает Сергей Мохнарь, — на Дальнем Востоке вообще бесплатно гектары раздавали. Если серьезно, то в Петербурге термина «дешевая земля» уже давно нет. Менее дорогие участки находятся за КАДом, как и ранее. В том числе на бывших сельхозтерриориях. На втором месте — участки под редевелопмент, прежде всего на промышленных территориях. Но и здесь есть отличия. Например, на Васильевском острове участок может быть процентов на 15–20 дороже, чем аналогичный по исходным данным, скажем, в районе Стеклянного городка.

В целом ценообразование на землю в условиях высокого спроса претерпело изменения. Есть попытки продать участки как можно дороже, и логике, основанной на характеристиках участка, такие явления не подчиняются.

— Наибольший спрос на земельные участки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах, — добавляет Денис Лебедев. — В соответствии с генеральным планом, именно здесь сконцентрировано наибольшее количество промышленных территорий, которые необходимо преобразовать. Поэтому сейчас данные локации ещё и самые выгодные по ценовому предложению. Самые дорогие традиционно — исторический центр и Московский район.

Земля в кредит

— Чтобы снизить долю собственных средств девелоперов на начальном этапе проекта уже начали развиваться кредитные программы на приобретение новых площадок, а также на финансирование разработки и получения проектной документации, — рассказала Ольга Трошева. — Например у Сбербанка есть несколько вариантов предоставления банковских средств в том числе под покупку земли для нового проекта — «Проектный бридж» (финансирование начальных этапов строительства в том числе приобретение прав на землю или проектных компаний и расходов на разработку ИРД); «Мезонинное финансирование» (замещение собственных средств, возмещение затрат, приобретение новых площадок с регрессом на действующие и новые кредитуемые проекты), а также финансирование под залог будущей прибыли или построенного жилья.

Как таковой единой системы финансирования покупок земли девелоперами пока нет, договоренности индивидуальны, отметил Серегй Мохнарь. Но вслед за снижением ключевой ставки условия по кредитованию стали более привлекательны.

Инженерия — самое дорогое

На рынке нет общепринятой практики по включению или исключению из общей стоимости лота инфраструктурной нагрузки, пояснила Ольга Трошева. Сделки по земельным участкам крайне индивидуальны и их параметры зависят от множества показателей. Также затруднительно определить средний уровень инфраструктурной нагрузки — она сильно зависит от объема требуемых работ. Стоимость подключения к инженерным сетям варьируется в зависимости, например, от удаленности от точек подключения, необходимости финансирования строительства магистральных сетей и т.д.

— Когда говорят об инженерной подготовке участка, главный вопрос всегда в деньгах, — говорит Шарыгина. — Подключение к точкам, обеспечение необходимых мощностей и прочее может составлять и до 50–70% от изначальной стоимости участка. Однако все зависит от первостепенных характеристик объекта и ресурсов девелопера, цифры могут быть и гораздо ниже. В конечном итоге в себестоимости до 50% может составить инженерная нагрузка, что также отразится и на конечной цене квадратного метра.

Проблем инженерной подготовки много, но из основных Анна Боченкова выделила две: это некорректная оценка объемов потребляемых мощностей и очень большие сроки согласования проектов. А на финансовую составляющую влияет так много факторов, что назвать конкретную сумму почти невозможно.

— Например, геологические, геодезические и экологические изыскания — это уже сами по себе затраты на работу специалистов, — пояснила она. — Но если в результате изысканий всплывают подводные камни, то сумма затрат растет. Например, геодезия выявила наличие на участке коммуникаций, которые необходимо вынести за пятно застройки. Или, допустим, геология выявила слабость грунтов, а значит, плиту здесь класть нельзя, только сваи, что дороже. Или экологическая экспертиза выявила загрязненность почв опасными отходами — значит, нужна рекультивация.

Еще момент: чем длиннее будут коммуникации до точки врезки в магистральные сети, тем дороже, и наоборот. Чем дальше подстанция, к которой нужно тянуть кабель, тем большего сечения нужен этот кабель, а значит — дороже. Наконец, в целом, чем больше площадь земельного участка, чем больше объектов на нем возводится — тем, соответственно, дороже обойдется инженерная подготовка.

Разный потенциал

Потенциал застройки в городе огромен, «серый пояс» не освоен и на четверть, считает Сергей Мохнарь. И уже активно идут разговоры о реновации и реконструкции старого фонда. Строительство же в пригородах больше тормозит фактор расположения и транспортной доступности.

— Наше внимание в первую очередь обращено на локации неподалеку от метро, на пресечении крупных городских магистралей, а также там, где возможна точечная застройка в формате редевелопмента. Если бы мы строили стандартное жилье, то, рассматривали бы новые земли в удаленных, но самодостаточных районах. Как, например, Пушкинский, — подытожил Мохнарь.

— Мы видим ещё большой потенциал и перспективы дальнейшего развития городских территорий, — добавил Лебедев. — Город сейчас помимо функционала и качества большое внимание уделяет проектам с хорошо проработанной социальной функцией, транспортной инфраструктурой и местами приложения труда. Мы, в свою очередь, разделяем такой подход и видим своей задачей учитывать данные потребности в собственных проектах.

— Хороших участков на рынке осталось мало, а то, что предлагается, требует больших первоначальных вложений, — добавляет Анна Боченкова. — Все большей популярностью у застройщиков пользуются промзоны и участки под редевелопмент. Ну и пятна под застройку на окраине Петербурга, которые в свое время были выкуплены у совхозов и выведены из состава сельхозземель. В основном, эти земли сейчас в частной собственности девелоперов и попадают на рынок лишь если застройщик по тем или иным причинам решает от них избавиться.

По ее словам, сегодня востребованы участки с градостроительными планами и разрешениями на строительство, очень важно наличие инфраструктуры. В вопросе формирования цен главный критерий — локация. Чем ближе к центру, тем дороже, и наоборот, поскольку близость к центру также гарантирует наличие всех критериев востребованности участка — дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Исключение — отдаленные от центра, но престижные Московский и Курортный районы.

— Если учесть, что город состоит из районов, которые многие не воспринимают как часть Санкт-Петербурга — побережье Финского залива, Кронштадт, Сестрорецк, — то запас свободных и пригодных для строительства земель очень большой, — говорит Ольга Шарыгина. — Другой вопрос в ее стоимости. Речь не столько о физических возможностях земли, сколько о возможностях девелоперов. На мой взгляд, несмотря на пандемию и кризис, мы увидим в ближайшем будущем много ярких проектов, и, я надеюсь, этот рост будет качественным.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»